2014年農村土地流轉新政策 土地承包經營權管理辦法解讀

　　二、引導和規范農村集體經營性建設用地入市

　　在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。有關部門要盡快提出具體指導意見，并推動修訂相關法律法規。

　　三、完善農村宅基地管理制度

　　改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點工作，切實保證耕地數量不減少、質量有提高。加快包括農村宅基地在內的農村地籍調查和農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作。

　　四、加快推進征地制度改革

　　縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。抓緊修訂有關法律法規，保障農民公平分享土地增值收益，改變對被征地農民的補償辦法，除補償農民被征收的集體土地外，還必須對農民的住房、社保、就業培訓給予合理保障。因地制宜采取留地安置、補償等多種方式，確保被征地農民長期受益。健全征地爭議調處裁決機制，保障被征地農民的知情權、參與權、申訴權、監督權。

　　農村土地流轉，黨的十七屆三中全會和09年中央1號文件專門出臺了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法，全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉。也就是說，在土地承包權不變的基礎上，農戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉給第三方經營。目的是提高土地利用率，目前還在發展變化中，地方執行起來有許多漏洞可乘。

　　新規提出，建立租賃農戶承包地資質準入制度、經營風險防控制度、土地流轉規范管理制度、服務企業制度等四項制度，堅持規模化、高效化、集約化、產業化的現代農業發展方向，促進耕地資源集約、集聚、集群高效開發利用;保障工商企業投資農業的合法經營權益、維護農民流轉土地的合法收益權益，加強經營風險防控。同時提出，農村土地流轉要嚴格遵循明晰產權、信息發布、平等協商、訂立合同、備案歸檔等相關步驟依法有序進行。

　　新規明確了租賃農戶土地的工商企業準入資質、所需具備的條件等。在資質審核上，新規提出，農村土地承包經營權流轉給農業經營實體，在流轉合同簽訂前，出讓方可申請所在地農村土地承包管理機構組織有關單位，對企業(受讓方)的農業經營能力情況進行審查。鄉鎮農村土地承包行政管理機構自收到申請之日起5個工作日內完成審查，縣(市)、區和市級土地承包行政管理機構自收到申請之日起7個工作日內完成審查。

　　為了防范經營風險，新規強化用途監管，實行租金預付，企業(受讓方)自土地流轉合同簽訂生效之日起10日內，預付全年土地流轉租金;自第二年起，每年年初預付全年土地流轉租金。土地流轉面積超過500畝以上的企業(受讓方)，按不低于一個年度的土地流轉租金向鄉鎮三資委托代理中心繳納風險保障金，實行繳納企業專戶存儲管理，待流轉合同到期后返還本息。

　　承包企業無法支付土地租金怎么辦?新規提出，當企業(受讓方)無法支付土地租金時，鄉鎮政府首先使用風險保障金兌現農戶租金，不足部分依法追繳到位，以確保土地轉出方利益。對確因經營困難而無力繼續經營的企業(受讓方)，在充分尊重流轉土地農戶意愿的前提下，由鄉鎮農村土地承包經營權管理機構，協調土地流轉雙方通過行政或司法途徑解除流轉合同，并按合同約定及時將土地退回農戶耕種。

農村土地流轉的試點

　　最新公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過) 中明確，要“建立城鄉統一的建設用地市場”，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。

　　實際上，已經有一些農村土地流轉的試點，它們方式雖然有所不同，但是目的一致：喚醒沉睡的資本，給農民更多的收益。

如何推動農村土地經營權有序流轉？

　　土地經營權流轉作為農村土地制度改革的重要內容，一直成為社會各方爭論的焦點。近年來，與工業化、城鎮化特別是與農村大量勞動力進城務工就業相適應，農村土地流轉明顯加快。截至2013年底，全國農民承包地流轉面積3.4億畝，流轉比例達到26%。總體上是平穩健康的，但也存在一些問題，主要表現為：一些地方以吸引投資、建設重點工程為名，無視農民意愿與權利，依靠行政命令強迫農民流轉土地；許多工商企業為獲取最大利益，隨意改變土地用途，加劇了土地“非農化”“非糧化”；土地流轉市場不完善，農民的土地流轉收益得不到有效保障；一些地方存在盲目求大、求快傾向，超越了當地農村勞動力轉移的速度和農民的接受程度，等等。所有這些，顯然都有礙于農村土地的有序流轉。

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