泉州綜合體“群起” 引發城市格局之變

　　閩南房產網訊5月31日，位于泉州城市新區的首個商業綜合體——中駿·世界城正式開業，引發全城關注。開業當天，來自泉州四面八方的消費者涌現世界城，人山人海，蔚為壯觀。

　　世界城的開業，成為泉州向東城市擴張“城熟”最好的注腳。同樣，位于東海板塊的東海灣太古廣場，正為開業做最后的沖刺。據悉，太古廣場一期將于第三季度開業。

　　這只是序幕的拉開，以此為起點，在未來兩到三年里，城東、東海、橋南等泉州各大新城主力商業項目將陸續開業運營。一場綜合體“群起”背后的城市格局之變正在發生。

綜合體“群起”背后泉州城市迎來裂變期

　　一座城市綜合體開發生長記，是見證一座城市快速生長變化最直觀的感受。

　　如果把新華都百貨作為泉州大商業時代的開篇。在十多年快速的城市化發展過程中，一站式購物中心開始進入泉州市民的視野。直至2011年，浦西萬達廣場的出現，其以代言城市繁榮的雄心，“進化”泉州商業綜合體，如今，萬達廣場已經成為泉州城市繁榮的標志。

　　時間往前倒回至2008年，一場浩大的泉州新城開發進行曲正式拉開。隨著泉州環灣都市核心區建設號角的吹響，泉州各大新城高起點規劃建設，城東—洛江板塊、東海板塊、橋南、濱江商務區、江南板塊、北峰—豐州板塊、臺商投資區引發實力房企爭逐，商業巨頭紛紛布局，泉州大城骨架由此得以展開。

　　經過多年開發，如今多個新城不斷吸引購房者安家落戶，一些商業綜合體開始進入實質投入使用階段。這其中，尤以中駿·世界城正式開業，正式宣告了城東板塊進入“城熟”階段。而接下來的7月份，備受矚目的東海灣廣場也將正式登臺亮相，其著力打造的泉州首個美式兒童職業體驗樂園——成長灣也將同期開放。

　　這僅僅是綜合體四面開花的序曲。在城東，華大泰禾廣場、潤柏大都會、星光耀廣場陸續動工建設；在橋南，百捷中央公園即將落成；在江南新天城市廣場、中駿商城陸續跟進開發；在東海，東海灣·太古廣場、東海泰禾廣場等迅速推進……眾多綜合體開發建設，正成為推動泉州新城快速繁榮的重要力量，泉州城市正從一城中心邁向多城中心的商業新格局。

綜合體之爭下的拷問更考驗房企實力和耐力

　　如果說前十年泉州綜合體開發還處于起步階段，現如今泉州綜合體四面開花，不由讓人心生疑問：究竟泉州能容納多少個綜合體？綜合體之爭勝者靠的是什么？

　　東海開發商業運營負責人徐建竹為記者算了一筆賬，按照通常人均零售商業面積標準來算，0.8~1.5平方米為區間，輻射范圍在3公里以內范圍。按照這個標準來看，當下泉州城市綜合體開發面積，顯然已經超出很多。除此之外，一個綜合體的成功，至少需要三年的沉淀期，這需要大量自有資金的不斷投入，顯然綜合體開發不是誰都能做得了的。

　　徐建竹表示，做城市綜合體，開發商需要相當強的資金實力及操盤智慧，未來泉州城市綜合體的競爭，比拼的是實力和耐力。

　　“城市化進程加快為城市綜合體開發帶來新機，但我不贊同房企蜂擁進入。”寶德地產總經理林平凡說道，反觀當前的泉州綜合體開發，顯然有點過熱，從蜂擁而上到洗牌變化，城市綜合體本身的發展，也會經歷“強”淘汰“弱”的階段。

　　多綜合體開發下的模式之辯遵循“因需而生，因地制宜”

　　眾多綜合體不斷涌現，我們不禁有一個問題需要問：我們的商業設施為誰服務？如何走出“飽和論”下的競爭困局？

　　林平凡表示，不管是商業綜合體還是專業市場，都應遵循“因需而生，因地制宜”。首先商業綜合體地產開發不應照搬復制，要根據區域特性進行開發；其次，綜合體開發一定要滿足區域總體消費水平和消費需求；另外，成功的綜合體需要長期的運營，這就不能有操之過急的心態，在運營方面就要先去“泡沫化”，不要一開始就把價格定得過高，租戶沒錢賺，后續經營就會出現問題。

　　“越是扎堆，越要考慮差異和特色。”泉州市勘察設計與科技協會秘書長王啟生表示，商業地產并不是坐擁核心地段就能一勞永逸，在商業地產運營過程中，即便擁有最優質的地段也有10%的失敗率，而在地段較差的區域，若規劃得當，也還有成功的可能性。這其中，如何找準自身的定位做項目顯得非常重要。

　　徐建竹舉例說道，東海灣商業項目，首先引進的是“中國首家美式兒童社會體驗公園”成長灣，3萬多平方米的“福建兒童主題第一MALL”東海灣“家”年華廣場預計7月開業。東海灣商業項目規劃了6萬多平方米的新華都東海灣生活廣場，預計2014年9月開業。此外，東海開發很早就預見到商業有序布局的重要性，并以整個東海大街+商業廣場的立體商業體系去規劃，“通過自持沿街商業合理規劃業態，與商業廣場形成商業業態互補，做到業態分布合理又架構齊全，真正實現區域的一站式購物消費體驗中心。”徐建竹說道。