任興洲：2013年不具備房?jī)r(jià)大幅反彈的條件

　　1月20日，2013中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告會(huì)暨國(guó)智傳媒成立發(fā)布會(huì)在北京舉行。圖為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲。 新華網(wǎng) 葉蘇潯 攝

　　1月20日，2013中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告會(huì)暨國(guó)智傳媒成立發(fā)布會(huì)在北京舉行。報(bào)告會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲回顧了2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本趨勢(shì)，并對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行了分析。她表示，2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)平穩(wěn)的市場(chǎng)走勢(shì)，并不具備大幅度的房?jī)r(jià)反彈的條件。

　　【任興洲】我想談的題目是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)分析。我想說(shuō)2013年可能還要回顧一下2012年，所以我們看2012年的房地產(chǎn)形勢(shì)的基本趨勢(shì)，簡(jiǎn)單的說(shuō)，2012年我們可以把整個(gè)的房地產(chǎn)的走勢(shì)用六個(gè)字概括，或者叫三個(gè)階段。叫前低，中升，后翹。而這三個(gè)階段集中的表現(xiàn)在交易量，價(jià)格，土地出讓，房地產(chǎn)投資。實(shí)際上大體上經(jīng)歷了這樣的三個(gè)階段。我們看房地產(chǎn)交易情況特別的明顯，一二月份，或者準(zhǔn)確的說(shuō)第一季度是比較低的。然后從1-4月份開始逐步的升高，我們叫中升，然后到年末的時(shí)候，10月份，11月份，12月份走出了后翹的趨勢(shì)。住房?jī)r(jià)格，包括100個(gè)城市的新建住宅的價(jià)格，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資都是大體上走出了這樣的趨勢(shì)。投資雖然不是很明顯，但是我們看1-11月份以后投資明顯的有所下生。包括開發(fā)商的土地購(gòu)置面積，年初是很低靡的，到了中期有所回升，到了年底的時(shí)候翹起來(lái)了，各個(gè)地方企業(yè)拿地的熱情開始明顯的提升。

　　我們簡(jiǎn)單的把2012年的房地產(chǎn)形勢(shì)做了一個(gè)概括。影響房地產(chǎn)這樣一種走勢(shì)或者是運(yùn)行軌跡的是什么原因呢？我們做一個(gè)分析，前低，我想主要原因是調(diào)控政策累積效應(yīng)的結(jié)果。我們從2010年4月份國(guó)十條出來(lái)被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，2011年1月26日新國(guó)八出來(lái)，逐漸的43個(gè)城市開始限購(gòu)，差不多的利率，以及限購(gòu)，限貸的措施，所以前低是這一年半以來(lái)調(diào)控政策累積的效應(yīng)，再加上開發(fā)商以價(jià)換量。一個(gè)原因是經(jīng)濟(jì)下行的背景，實(shí)際上2012年我們仔細(xì)的盤點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的政策并沒有太大的變化，我們沒有針對(duì)房地產(chǎn)的限購(gòu)有具體的變化，但是在去年經(jīng)濟(jì)下行的整體背景下，針對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的要求，我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生了預(yù)調(diào)和微調(diào)，特別是利率下降，存款準(zhǔn)備金的增加等等。這樣的一些宏觀經(jīng)濟(jì)的政策直接和間接的影響到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是金融政策的變化，利率的下降，以及幾乎所有的商業(yè)銀行都會(huì)首套置業(yè)也有了8.9折和9折的利率。像2010年這樣的情況已經(jīng)看不到了，但是去年8.5折的利率又回來(lái)了。這樣的利率變化使得中期開始交易量和價(jià)格有所變化，上升的勢(shì)頭開始出現(xiàn)。當(dāng)然，也有地方政府的作用，我們說(shuō)經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)整，很多的地方政府的土地出讓金明顯的下降，很多地方的來(lái)自房地產(chǎn)的稅收開始下降，所以地方政府有所動(dòng)作，當(dāng)然大的動(dòng)作都被住建部叫停，有的被約談，有的被問(wèn)責(zé)。

　　后翹是什么原因呢？以往到了金九銀十以后，一方面全年的房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)大體上完成，到年底的時(shí)候反而不是那么活躍了，還有一個(gè)很大的原因是越到年底的時(shí)候貸款越收緊，我們看各個(gè)銀行理財(cái)產(chǎn)品推出更多的是年末，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候是最缺錢。銀行信貸收緊以后房地產(chǎn)市場(chǎng)往往比較清淡。但是2012年到了11月，12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而有了一個(gè)翹尾巴因素。特別是一線和一部分二線城市，北京全年的交易量最大的是11月份，無(wú)論是第一手住宅還是二手房，交易量最大的是11月份。所以除了這樣的原因，因?yàn)橛幸恍┑侥甑资滋字脴I(yè)的，因?yàn)槲业耐沦I房到了年底的時(shí)候仍然能拿到8.5折的利率。

　　另外一個(gè)原因，到年底主要是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，很多人認(rèn)為2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)變化，甚至?xí)∠拶?gòu)，包括差別化的利率，到地方很多人問(wèn)我是不是2013年要取消限購(gòu)了，房地產(chǎn)政策要調(diào)整了，這是一種預(yù)期。另外，對(duì)今年的政策到底什么樣的走勢(shì)，信號(hào)不是很明確，不是很清晰。所以大家都在那紛紛的猜測(cè)，因?yàn)?1月份黨中央換屆，今年的三月份兩會(huì)以后中央政府換屆，所以大家對(duì)未來(lái)的政策做了很多的猜測(cè)。更重要的是很多人對(duì)十八大精神做了誤讀，特別是開發(fā)商和中介說(shuō)明年要城鎮(zhèn)化大幅度推進(jìn)，那么房?jī)r(jià)肯定要上漲，你趕緊買房子，還有兩個(gè)倍增，經(jīng)濟(jì)倍增，城鄉(xiāng)居民收入倍增。倍增就是購(gòu)買力提高，那么就要搶房子，房?jī)r(jià)肯定要上漲等等這一系列誤讀使得人們的預(yù)期發(fā)生了變化，當(dāng)然也有一些媒體和開發(fā)商，以及多種原因造成了后翹的原因。

　　關(guān)鍵的因素一個(gè)是調(diào)控政策的累積，剛性需求的釋放，金融政策的變化，居民購(gòu)買力變化。因?yàn)槲覀兊难芯繄F(tuán)隊(duì)，表明在同一個(gè)地段，同一種房型，同一種面積，什么都不變的情況下，利率每下降一個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)家庭的購(gòu)買力會(huì)提升6%，所以利率的變化，包括首付比例的變化對(duì)一個(gè)家庭的影響是非常大的。特別是到年底的預(yù)期變化導(dǎo)致了去年的前低，中升和后翹。

　　2013年的市場(chǎng)形勢(shì)是怎么樣的變化呢？我想這是大家更關(guān)心的。我們也做了一個(gè)初步的分析。總體上判斷，我們認(rèn)為2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)平穩(wěn)的市場(chǎng)走勢(shì)，當(dāng)然也有可能是穩(wěn)中略升。從我們的分析來(lái)看，現(xiàn)在不具備大幅度的房?jī)r(jià)反彈的條件。當(dāng)然也不排除因多種因素疊加的作用，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　我們分析一下2013年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的因素和促進(jìn)它波動(dòng)的因素有哪些？

　　我們首先來(lái)看2013年促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)的因素，我們做了一些分析:

　　第一，政策信號(hào)明晰，清晰明確。如果說(shuō)去年年底大家還在紛紛猜測(cè)的話，那么十八大開后，特別是中央經(jīng)濟(jì)工作開了以后，這種猜測(cè)已經(jīng)不必要了。因?yàn)槭舜蠛椭醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議都非常明確的給出了政策信號(hào)，就是房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。

　　另外，除了這樣的中央政府的表態(tài)以外，住建部和國(guó)土部這樣的主管部門在去年年底的工作會(huì)議上都明確的提出了調(diào)控不動(dòng)搖，限購(gòu)，遏制投機(jī)的政策不改變，還有差別化的利率，以及對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管等等政策沒有根本性的改變。所以這樣的政策清晰的信號(hào)出來(lái)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。這是促進(jìn)穩(wěn)的因素。

　　第二，2012年交易量比較明顯的增加，大體上兩年多調(diào)控積累下來(lái)的交易量集中的做了釋放，所以對(duì)2013年的需求壓力有一部分釋放。所以2013年和2012年比面臨的需求壓力不那么大了。

　　第三，全國(guó)的庫(kù)存仍然處在高位，我們說(shuō)房?jī)r(jià)上漲反彈一定和供給需求有關(guān)，我們看看供給，現(xiàn)在全國(guó)的商品房的庫(kù)存仍然處在高位，全國(guó)北京，以及一些一線和二三線城市到2012年11月底全國(guó)的房屋待收面積3.3億平方米，是2006年以來(lái)的歷史最高點(diǎn)，我們的庫(kù)存很高的情況下有利于市場(chǎng)的發(fā)展。像北京去年下半年以后去庫(kù)存的速度明顯的增加。原來(lái)有10個(gè)月，12個(gè)月的庫(kù)存消化量，但是到了后半期已經(jīng)到了5、6個(gè)月的消化量了，所以它去庫(kù)存的速度很快。這是指的一線城市。那么待開發(fā)的土地面積到11月份有3.72一平米，我們還有這些土地待開發(fā)，也處在歷史的最高水平。所以說(shuō)從供給的角度來(lái)看，明年有明顯的促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。當(dāng)然，不同的城市不一樣，我說(shuō)的是就全國(guó)而言，不同的城市這種庫(kù)存水平是不一樣的。

　　第四，保障性住房的建設(shè)和投入使用。2010年一千萬(wàn)套開工，去年700萬(wàn)套，2013年仍然有600萬(wàn)套開工建設(shè)。去年我們有590萬(wàn)套保障方建成投入使用，今年有400萬(wàn)套投入。這樣會(huì)增加市場(chǎng)的供給，會(huì)給中低家庭收入者住有所居，也會(huì)緩沖一部分價(jià)格。

　　從這樣的因素來(lái)看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展是有條件的，當(dāng)然，我們也要看到實(shí)際上2013年我們也有房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和不確定的因素。如果這些因素起了變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將形成直接的或間接的沖擊，也會(huì)帶來(lái)這個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　我們也來(lái)分析一下，首先，我們看宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。2012年我們對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策木沒有大的改變，為什么整個(gè)的運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)變化呢？那是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)生了變化。我們的宏觀政策是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化相機(jī)調(diào)整來(lái)調(diào)控我們的經(jīng)濟(jì)。所以宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)在一定程度上決定和我們的宏觀政策密切相關(guān)。今年的宏觀走勢(shì)會(huì)怎么樣呢？

　　去年第四季度我們有企穩(wěn)回升的跡象，這種跡象會(huì)不會(huì)保持？它是什么樣的發(fā)展運(yùn)行趨勢(shì)呢？這都需要我們密切的跟蹤。我們希望今年的宏觀形勢(shì)也保持一個(gè)大體上平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。如果在這樣的情況下我想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)也是促進(jìn)它平穩(wěn)的因素。但是，如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，我們的財(cái)政政策和貨幣政策，特別是貨幣政策和信貸政策就會(huì)有所變化。那么，它會(huì)直接、間接的影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)最突出的特點(diǎn)是和金融市場(chǎng)高度的交織。所以金融市場(chǎng)的變化也會(huì)直接的影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

　　當(dāng)然，也有CPI，我們的通脹水平，如果通脹水平過(guò)高的話，不斷的走高，我們的宏觀政策就要調(diào)整。我們治理通脹往往是通過(guò)緊縮銀根的方式，那么對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有影響，當(dāng)CPI比較低的時(shí)候，我們的貨幣政策和金融政策會(huì)相對(duì)的比較寬松一些，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生另一種影響。所以今年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和CPI的變化，以及通脹的情況是直接和宏觀經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　第二，金融信貸的取向和力度，特別是寬松的程度，特別是優(yōu)惠程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，我們的一套房8.5折的利率是非常普遍的了。那么這個(gè)刺激的措施還會(huì)不會(huì)增加呢？這也是不確定的因素。

　　第三，國(guó)外的量化寬松政策的可能沖擊。剛才幾位專家講，現(xiàn)在三大的主要經(jīng)濟(jì)體一起搞量化寬松，一起發(fā)票子，一起開印鈔機(jī)，那么量化寬松政策會(huì)導(dǎo)致大量的熱錢向中國(guó)聚集，那么通過(guò)多種渠道你可能都說(shuō)不清楚的渠道進(jìn)來(lái)。大家知道，肯定不會(huì)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是新興產(chǎn)業(yè)都處在產(chǎn)能過(guò)剩的階段，那么他肯定會(huì)投向有機(jī)可乘的房地產(chǎn)領(lǐng)域。那么這種量化寬松政策可能給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊也是不確定的。

　　第四，各地可收房子數(shù)量和供給的能力。比如一線城市的房源和二三線的城市是不一樣的。像北京有5、6個(gè)月的消化能力，它能不能趕上明年的需求呢？這個(gè)和供求關(guān)系有很大的影響。加上地方限購(gòu)，差別化的利率執(zhí)行的情況怎么樣，地方是不是真心實(shí)意的執(zhí)行調(diào)控政策呢？這也是不確定的。當(dāng)然，還有人民幣升值以及今年大家關(guān)注的集體土地的增收和補(bǔ)償條例以及土地管理法的修訂版要出來(lái)，這些都有可能影響到土地的補(bǔ)償，以及土地的征收成本的增加。

　　所以這些因素有一些是不確定的，有一些可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接的或者間接的影響。這些都將影響今年的房地產(chǎn)的走勢(shì)。那么，如果有一些不確定的因素變成確定的因素，就將沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這是我們的分析。當(dāng)然，還需要關(guān)注當(dāng)前這個(gè)階段，城市和企業(yè)的分化格局要繼續(xù)延續(xù)。我剛才說(shuō)的是總量數(shù)據(jù)，但實(shí)際上不同的城市、不同的區(qū)域的變化是不一樣的。這一輪前低，中升，后翹主要指一線城市和一部分二線城市。但是對(duì)于很多其它城市并沒有走出這樣的發(fā)展運(yùn)行的軌跡。有一些城市甚至房地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題和泡沫開始擊破的問(wèn)題開始出來(lái)了。像鄂爾多斯，像溫州，包括海南這樣的地方，實(shí)際上這幾年的投資以及結(jié)構(gòu)的失衡，現(xiàn)在的問(wèn)題已經(jīng)出來(lái)了。它的價(jià)格不是往上走的問(wèn)題，是能不能賣出去的問(wèn)題，每個(gè)家庭都有很重的負(fù)債。間接的銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)在增大。未來(lái)2013年我們要關(guān)注不同的城市，以及不同的企業(yè)分化的格局，包括房地產(chǎn)企業(yè)，大的企業(yè)發(fā)展的狀況還不錯(cuò)，一些標(biāo)桿的企業(yè)。但是有一些中小企業(yè)，跑路的跑路，停工的停工，破產(chǎn)的破產(chǎn)，這需要我們及時(shí)的關(guān)注。在這樣的情況下注重分化中的問(wèn)題。這是促進(jìn)2013年房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議。

　　2013年在穩(wěn)中求進(jìn)的中央總基調(diào)下，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該尋找到在穩(wěn)增長(zhǎng)，控房?jī)r(jià)，調(diào)結(jié)構(gòu)中找到平衡。剛才余斌部長(zhǎng)講，我們2012年投資下來(lái)主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資下的相對(duì)比較多，當(dāng)然剛才余斌也談到了我們面臨著增長(zhǎng)方式和動(dòng)力機(jī)制的轉(zhuǎn)換。我們以往靠著房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模、超常規(guī)的發(fā)展階段可能已經(jīng)過(guò)去。我們穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)增長(zhǎng)中的作用到底發(fā)揮什么作用？控房?jī)r(jià)，調(diào)結(jié)構(gòu)中找到一個(gè)平衡點(diǎn)。當(dāng)然這很難，這三者同時(shí)實(shí)現(xiàn)是很難。

　　第一，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本取向不動(dòng)搖，進(jìn)一步完善我們的限購(gòu)政策和調(diào)控政策，特別是堅(jiān)持以居住為主的住房政策，而不是讓你去投機(jī)，變成所謂的住房金融。

　　第二，我們的金融政策可能會(huì)調(diào)整，但是面對(duì)調(diào)整的金融政策我們采取一些對(duì)沖的辦法，就是如果利率下調(diào)，我可能提高一些首付款，這樣不會(huì)直接的沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第三，繼續(xù)釋放剛性需求和改善性需求。剛才余斌部長(zhǎng)講現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)在固定資產(chǎn)投資中在20%的比例，所以我們還是要繼續(xù)的釋放剛性需求，包括一部分改善性需求。改善性需求將來(lái)可能面更大一些。另外，促進(jìn)供求的平衡，特別是像北京這樣的地方，我們要根據(jù)需求的變化及時(shí)的調(diào)整我們的供給，特別是工地的速度，對(duì)閑置的土地加快開發(fā)。當(dāng)然也包括土地出讓的方式調(diào)整，避免由于出讓方式產(chǎn)生所謂的“地王”對(duì)市場(chǎng)造成恐慌。更重要的是在中國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展階段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理要提到議事日程上來(lái)，正確的，及時(shí)的信息發(fā)布，讓老百姓，讓開發(fā)商，讓房地產(chǎn)的行業(yè)有一個(gè)準(zhǔn)確的信息。

　　再有一個(gè)是正確的輿論導(dǎo)向，準(zhǔn)確的正面引導(dǎo)給這個(gè)市場(chǎng)正能量。2012年的流行語(yǔ)是“正能量”，我想房地產(chǎn)市場(chǎng)急需這樣的正能量。當(dāng)然保障房的建設(shè)和分配管理按，也促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，從改革來(lái)看，我們房地產(chǎn)的任務(wù)還很艱巨，對(duì)2013年的市場(chǎng)分析，我作了以上的交流，最后我也祝愿國(guó)智傳媒公司成立，也預(yù)祝它發(fā)展得更好。