地王暗流涌動(dòng) 樓市暖冬行情藏過火風(fēng)險(xiǎn)

　　居住類用地成交面積同比增長(zhǎng)一倍多，高溢價(jià)地塊輪番登場(chǎng)，區(qū)域地王再現(xiàn)……2013年以來，土地市場(chǎng)“暖冬”行情華麗上演。業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上行預(yù)期升溫、開發(fā)商資金相對(duì)充裕是土地市場(chǎng)持續(xù)回暖的重要原因，盡管今年監(jiān)管部門在土地供應(yīng)、交易、開發(fā)等環(huán)節(jié)的管控措施可能空前嚴(yán)厲，但“地王”仍可能在多地多次出現(xiàn)，土地市場(chǎng)潛伏的過熱風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

　　供需兩旺 “暖冬”行情華麗上演

　　去年四季度的土地市場(chǎng)年末“翹尾”行情，在今年年初得以持續(xù)。1月18日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊的招標(biāo)結(jié)果，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和京投置地聯(lián)合體以46.5億元的價(jià)格中標(biāo)，創(chuàng)下今年以來全國土地市場(chǎng)的最高總價(jià)。

　　此前的1月8日，沈陽市土地交易中心進(jìn)行了本年首場(chǎng)土地拍賣，在經(jīng)過39輪叫價(jià)后，位于沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)的一宗地塊以4.5億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)87%。

　　1月9日，上海青浦區(qū)4幅宅地成功出讓，分別被龍湖、綠地、北京奧林匹克置業(yè)聯(lián)合訊佳集團(tuán)摘下，其中龍湖取得兩幅相鄰地塊，總價(jià)6.86億元，溢價(jià)率分別達(dá)到64.99%和65.77%。

　　1月10日，南昌舉行了今年第一次網(wǎng)上土地拍賣會(huì)。位于紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的B-27-2地塊以1281萬元/畝的價(jià)格成交，成為南昌新的單價(jià)“地王”。同日，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)首宗網(wǎng)上掛牌的土地成功出讓，14億元的成交價(jià)同樣給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來不小震動(dòng)。

　　年初出現(xiàn)土地交易火熱情況在往年并不多見。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月1日-13日，全國13個(gè)主要城市居住及商辦類經(jīng)營性用地成交面積較同比上漲了41%，其中居住類用地成交面積漲幅達(dá)到159%。在溢價(jià)率方面，13個(gè)主要城市居住用地的溢價(jià)率為23%，比去年同期翻了一倍。

　　“量?jī)r(jià)齊升”是今年以來土地市場(chǎng)的主旋律。相比土地成交放量，價(jià)格信號(hào)更引市場(chǎng)關(guān)注。以北京為例，隨著去年末以來幾宗高價(jià)地的誕生，周邊的二手房?jī)r(jià)格迅速攀升，并很快傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

　　盡管北京玉淵潭地塊并未“如愿”以“地王”價(jià)格競(jìng)出，但本月15日，東城區(qū)崇文門路口東南角商業(yè)金融地塊正式入市，正成為市場(chǎng)最新期許的預(yù)備“地王”。2011年6月，與之相鄰的崇文門菜市場(chǎng)地塊以4.32萬元/平方米的單價(jià)成交，成為北京商業(yè)用地的“單價(jià)地王”。

　　業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，近期各地加大了推地力度，預(yù)計(jì)今年年初的土地市場(chǎng)將保持成交活躍勢(shì)頭。隨著一些優(yōu)質(zhì)地塊推出，今年第一季度，預(yù)計(jì)將有更多高價(jià)地誕生，不排除新“地王”出現(xiàn)的可能。

　　供不應(yīng)求 加大供給引導(dǎo)預(yù)期

　　在土地交易價(jià)格不斷上漲的背后，是嚴(yán)峻的市場(chǎng)供需形勢(shì)。去年以來，大型房企的市場(chǎng)銷售情況向好，加之年初不少企業(yè)通過海外發(fā)債募得大量資金，使房企既有拿地補(bǔ)倉的意愿，也有足夠的實(shí)力。

　　公開信息顯示，2013年1月以來，共有富力、雅居樂、世茂、合生創(chuàng)展、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家房企發(fā)債總額達(dá)45.5億美元，合計(jì)約283億元人民幣，相當(dāng)于去年全年內(nèi)地房企境外發(fā)債數(shù)額的一半左右。這些房企發(fā)債的用途，除了現(xiàn)有債務(wù)的再融資以外，還包括為新項(xiàng)目提供資金等。

　　北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，隨著國內(nèi)市場(chǎng)回暖和企業(yè)業(yè)績(jī)的改善，房企的資金流明顯改善，獲取資金的成本也開始降低。在去庫存步伐加快的情況下，其對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求更加強(qiáng)烈。

　　在土地供應(yīng)端，一些城市近幾年供地始終不足，一線城市更為突出。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，北京通過公開市場(chǎng)供應(yīng)的土地，均未完成當(dāng)年的計(jì)劃規(guī)模。其中，去年北京完成經(jīng)營性用地供應(yīng)372公頃，僅相當(dāng)于年度計(jì)劃的31%。此外，上海、廣州、深圳等地土地供應(yīng)量同樣處于近幾年來的低谷。

　　對(duì)于這種情況，業(yè)界稱之為“饑渴供地”，其直接后果是導(dǎo)致地塊爭(zhēng)奪激烈，土地價(jià)格提高。這給土地市場(chǎng)帶來的影響，從去年下半年就開始顯現(xiàn)。

　　2012年12月31日，經(jīng)過12輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)和203輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元的價(jià)格拿下北京通州梨園地塊，491%的溢價(jià)率為北京歷史新高。一周前，華遠(yuǎn)在通州臺(tái)湖一宗土地的激烈競(jìng)爭(zhēng)中敗北，得主萬科將該地塊的樓面價(jià)抬升至16000元/平方米。兩宗地塊的樓面價(jià)都高出同區(qū)域的在售樓盤價(jià)格，成為“面粉貴過面包”的典型案例。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)向中國證券報(bào)記者表示，地方政府推地量小，且未能及時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，是導(dǎo)致供需形勢(shì)嚴(yán)峻的主要因素。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的“饑渴”還將持續(xù)，如果今年不能及時(shí)增加供應(yīng)，土地價(jià)格有繼續(xù)上漲的可能。