地王暗流涌動 樓市暖冬行情藏過火風險

　　居住類用地成交面積同比增長一倍多，高溢價地塊輪番登場，區域地王再現……2013年以來，土地市場“暖冬”行情華麗上演。業內人士指出，土地市場供不應求、房價上行預期升溫、開發商資金相對充裕是土地市場持續回暖的重要原因，盡管今年監管部門在土地供應、交易、開發等環節的管控措施可能空前嚴厲，但“地王”仍可能在多地多次出現，土地市場潛伏的過熱風險不容小覷。

　　供需兩旺 “暖冬”行情華麗上演

　　去年四季度的土地市場年末“翹尾”行情，在今年年初得以持續。1月18日，北京市土地整理儲備中心公布了海淀區玉淵潭鄉地塊的招標結果，北京市基礎設施投資有限公司和京投置地聯合體以46.5億元的價格中標，創下今年以來全國土地市場的最高總價。

　　此前的1月8日，沈陽市土地交易中心進行了本年首場土地拍賣，在經過39輪叫價后，位于沈北新區道義開發區的一宗地塊以4.5億元的價格成交，溢價率高達87%。

　　1月9日，上海青浦區4幅宅地成功出讓，分別被龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下，其中龍湖取得兩幅相鄰地塊，總價6.86億元，溢價率分別達到64.99%和65.77%。

　　1月10日，南昌舉行了今年第一次網上土地拍賣會。位于紅谷灘新區中央商務區的B-27-2地塊以1281萬元/畝的價格成交，成為南昌新的單價“地王”。同日，長沙市土地市場首宗網上掛牌的土地成功出讓，14億元的成交價同樣給當地市場帶來不小震動。

　　年初出現土地交易火熱情況在往年并不多見。根據中原地產的統計，今年1月1日-13日，全國13個主要城市居住及商辦類經營性用地成交面積較同比上漲了41%，其中居住類用地成交面積漲幅達到159%。在溢價率方面，13個主要城市居住用地的溢價率為23%，比去年同期翻了一倍。

　　“量價齊升”是今年以來土地市場的主旋律。相比土地成交放量，價格信號更引市場關注。以北京為例，隨著去年末以來幾宗高價地的誕生，周邊的二手房價格迅速攀升，并很快傳導到新房市場。

　　盡管北京玉淵潭地塊并未“如愿”以“地王”價格競出，但本月15日，東城區崇文門路口東南角商業金融地塊正式入市，正成為市場最新期許的預備“地王”。2011年6月，與之相鄰的崇文門菜市場地塊以4.32萬元/平方米的單價成交，成為北京商業用地的“單價地王”。

　　業內人士強調，近期各地加大了推地力度，預計今年年初的土地市場將保持成交活躍勢頭。隨著一些優質地塊推出，今年第一季度，預計將有更多高價地誕生，不排除新“地王”出現的可能。

　　供不應求 加大供給引導預期

　　在土地交易價格不斷上漲的背后，是嚴峻的市場供需形勢。去年以來，大型房企的市場銷售情況向好，加之年初不少企業通過海外發債募得大量資金，使房企既有拿地補倉的意愿，也有足夠的實力。

　　公開信息顯示，2013年1月以來，共有富力、雅居樂、世茂、合生創展、碧桂園以及佳兆業等8家房企發債總額達45.5億美元，合計約283億元人民幣，相當于去年全年內地房企境外發債數額的一半左右。這些房企發債的用途，除了現有債務的再融資以外，還包括為新項目提供資金等。

　　北京某上市房企相關負責人向中國證券報記者表示，隨著國內市場回暖和企業業績的改善，房企的資金流明顯改善，獲取資金的成本也開始降低。在去庫存步伐加快的情況下，其對優質地塊的需求更加強烈。

　　在土地供應端，一些城市近幾年供地始終不足，一線城市更為突出。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，最近兩年，北京通過公開市場供應的土地，均未完成當年的計劃規模。其中，去年北京完成經營性用地供應372公頃，僅相當于年度計劃的31%。此外，上海、廣州、深圳等地土地供應量同樣處于近幾年來的低谷。

　　對于這種情況，業界稱之為“饑渴供地”，其直接后果是導致地塊爭奪激烈，土地價格提高。這給土地市場帶來的影響，從去年下半年就開始顯現。

　　2012年12月31日，經過12輪網上報價和203輪現場競價，華遠地產以10.05億元的價格拿下北京通州梨園地塊，491%的溢價率為北京歷史新高。一周前，華遠在通州臺湖一宗土地的激烈競爭中敗北，得主萬科將該地塊的樓面價抬升至16000元/平方米。兩宗地塊的樓面價都高出同區域的在售樓盤價格，成為“面粉貴過面包”的典型案例。

　　中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示，地方政府推地量小，且未能及時引導市場預期，是導致供需形勢嚴峻的主要因素。他認為，房地產企業對土地的“饑渴”還將持續，如果今年不能及時增加供應，土地價格有繼續上漲的可能。