多家內地房企赴港上市 發行市盈率難復當年之勇

　　據報道，由于樓市調控已經形成打"持久戰"的態勢，內地的房地產企業在促銷的同時也不得不開始積極拓展融資渠道。根據市場流傳的信息，目前，有旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企，正在等候11月中旬香港股市可能出現的IPO"窗口期"，尋求上市的機會。

　　假如這些企業成功登陸香港股市，這將是從2009年底龍湖、恒大等房企赴港上市之后，第一次出現內地房地產公司集體登陸香港的盛況。不過，有分析指出，與三年前龍湖、恒大聲勢龐大的IPO不同，這一輪房企上市，無論是融資規模，還是可能的發行價格，都很難重復三年前的盛況。

　　一些投資銀行的人士認為，旭輝地產等企業的發行價格將被定在6倍市盈率以下。以目前港市投資者的氛圍來看，這個定價應該是比較實際的，因為在香港股市中，按當前股價計算，房地產企業的市盈率在7倍左右，而且從2008年之后，內地房企已經很難在香港市場獲得較高市盈率了。

　　有統計顯示，2008年下半年至今，內地房企赴港上市的發行價平均市盈率只有5.8倍，多數偏低，恒大等企業上市的市盈率甚至低于5倍。只有在2009年底的龍湖地產是個例外，當年創下了內地房企赴香港IPO的市盈率紀錄。

　　有香港市場分析人士認為，金融風暴對資本市場帶來的負面影響至今依舊沒有全部消散。而在過去幾年里，大陸房地產市場持續的房地產調控，已經讓投資者充分認識到大陸市場上的政策風險，因此投資比以往更加謹慎。

　　然而，投資者的謹慎并沒有減少內地房企赴港上市的熱情。據了解，由于樓市調控的原因，內地房企的融資渠道收窄，銀行貸款審查嚴格，A股房企的IPO上市基本上暫停兩年。已經在A股上市的房企，只有首開、金融街等保障房項目的再融資獲得了證監會通過，其他房企想要在A股融資已經很難。

　　在這種情況下，不少房企將目光投向更為開放的港股市場。除這批打算IPO內的房企外，今年已經有萬科、金地、招商等品牌房企，通過買殼曲線赴港上市，力圖打通海外融資渠道。對于內地的房企而言，股票能夠賣個好價錢也許并不重要，重要的是能夠獲得一個方便融資的渠道。

　　這兩年，由于香港特區政府也在調控樓市，香港地產股的價格很便宜。值得注意的是，就在3天前，特區政府又推出了新一輪樓市調控措施。香港財政司司長曾俊華在宣布新政策的新聞發布會上說，這幾年香港樓市需求旺盛，之前出臺了一些調控措施之后，供求失衡的現象有所改善。

　　曾俊華：本地居民置業的需求很殷切，同時利率長期處于超低的水平，本地和外地投資者對本地樓市的需求大增，雖然我們近年恢復主動賣地，增加土地供應，但是住宅、樓宇的落成是需要時間的，這幾年住宅樓宇出現了供不應求的情況。我們在過去幾年推出了多輪調控措施，今年8月十項短中期措施進一步增加增加住宅樓宇的供應，一手樓花的供應也逐步的增加，住宅動工量大增，未來3、4年的落成量會達到65000個單位，金管局也先后五輪收緊按揭條款，減慢了信貸的增長，我們也在2010年12月推出了額外印花稅，打擊短期炒賣的活動，在推出額外印花稅之后，短期炒賣的個案大幅的減少。這些措施在一定程度上改善了供求失衡的現象。

　　雖然調控初見成效，但是香港特區政府仍然推出了兩項新的調控措施，而且是在完全沒有預警的情況下突然推出的。這兩項措施包括"調高額外印花稅率"，以及新增加的"非香港永久居民的買家印花稅"。曾俊華表示，出臺這些措施的原因是香港樓市泡沫風險大增，可能會危及宏觀經濟和金融體系的穩定：

　　曾俊華：但是超低息環境會持續一段時間，今年9月美國聯儲局推出第三輪量化寬松措施到現在已經一個多月了，雖然沒有大量資金流入香港，但是樓價上升的勢頭非常的明顯，反映樓價向上的預期仍然主導市場的情緒。另一方面，本地受到歐債危機陰霾的影響，出口受挫，本地生產總值在第二季度已經出現了輕微按季的收縮，7、8月零售增長也明顯的放緩，近日就業人數開始縮減，導致第三季的失業率掉頭輕微的回升。由此可見樓市的亢奮情況已經和經濟基調背道而馳，樓市泡沫風險大增，可能會危及宏觀經濟以及金融體系的穩定性，對社會、對民生的破壞力也相當大。

　　目前香港和內地都在大力調控樓市的局面下，很多業內人士并不看好內地房企赴港上市。他們首先認為，在股市中，房地產企業很難成為受追捧的對象。而且，目前國家對"境外熱錢"流入監控十分嚴格，內地房企在香港融資后，多數情況下還是只能選擇將資金留在香港。想讓這些錢進入內地，為自己的在建項目"輸血"，其實很困難。