樓市調控極須加強預期管理未來將征收房產稅

來源:中國證券報 2012-09-24 11:15 http://www.iosapp77.com/

　　近期有關部門重申了樓市調控限購不放松，并表示未來將征收房產稅。分析人士認為，除了從稅費、行政調控手段出發外，亟須把樓市的預期管理納入到調控工具箱內。有效引導當前樓市購買預期，從而更好起到疏導作用，對于樓市的健康發展至關重要。

　　從9月以來各地的成交和價格情況看，房地產銷售開始環比下降，不過依然處于高位，此外，價格上漲的態勢有所抬頭。從17個主要城市的成交量看，上周為313.2萬平方米，環比下跌5.4%，同比上漲47.7%。一線城市成交量全面下跌，二三線城市成交量跌多漲少。不過，各地出臺的土地財政刺激計劃、公積金調整計劃等在一定程度上助推了地價和房價繼續維持高位。

　　可以說目前的樓市變化非常敏感，一旦放松，不可避免地會出現價量報復性反彈的局面。梳理目前出臺的樓市調控措施，更多的是“治堵”的方法，而“疏導”的措施比較少。如果能更加明確政府的調控目標，扭轉購房人未來樓市可能還有投資、投機機會的預期，則有利于維護樓市平穩。

　　對樓市進行預期管理首先要更明確政府的調控目標。2010年樓市調控以來，雖然有各地政府出臺了當年的樓市調控目標，但很多政府的目標都與GDP、CPI增長直接掛鉤，這些價格指數的變化導致市場產生未來房價依然會上漲的預期，從而在一定程度上刺激了當期的購房行為。分析人士認為，有關部門應該從長遠角度出發，出臺國家整體的房地產發展和調控計劃，從一個行業產業的發展角度，給房地產定位，并細化不同階段、不同地區的房地產發展規劃，從而使市場對未來房地產發展產生更理性的預期。目標上的明確，對于制止盲目的投資、投機行為有根本的效用。

　　其次，對樓市進行預期管理應采用市場手段，而不單單是行政手段。不容否認，行政手段的效力和效果在短期顯而易見，但是對市場和價格的扭曲效應也值得注意。細細研究便可發現，目前采用的行政調控手段在很大程度上都可以市場方式取代。如在房產稅的征收上，可采用全民申報、開設虛擬賬戶進行征收，然后區別對待、分別返還。同時對于別墅、高端項目，應該征收更高的稅率來彌補中低端住房的需求等。總之，除了行政的手段，還應納入市場化的管理方式，從行為上改變市場主體的預期，對投機者、高端群體、中低端群體進行區別化對待，從而影響其市場行為。

　　第三，對樓市進行預期管理需要對市場主體做好風險提示。沒有只漲不跌的市場，同樣也沒有風險不變的市場。中國近十年來地產市場的發展，得益于城鎮化和人口紅利的變化，而投資渠道的單一，也是助漲當前樓市投機行為的客觀因素。從國外各個時期樓市起伏看，房地產市場的風險不亞于股票市場的變化，樓市的單邊上漲在一定的拐點期后，有可能步入常年單邊下跌的態勢。這種風險意識和風險教育在當前的中國地產市場是缺失的。當前人們看到更多的是房地產市場的價值貯藏和物理、地理的屬性，對其金融屬性的把握還沒有看到本質。如果監管層在預期管理上能更好地向投資者傳遞這一點，那么對于緩解樓市爆炒行為將有一定的積極效應。

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