房企密集拿地的邏輯：部分地價回到2008年

來源:21世紀經濟報道 2012-09-20 10:17 http://www.iosapp77.com/

　　房企近期密集拿地的消息，被渲染成“搶地潮”引發房價上漲的風向標。

　　對此，萬科總裁郁亮一語“道破天機”：此時出手拿地并非下注后市回暖，而是低價補倉。部分區域的地塊價格幾乎回到了2008年。

　　9月11日，萬科以15.8億競得廣東順德商住地塊，創造了當地土地出讓總價的紀錄。這也是萬科在6天內拿下的第四宗地塊，共斥資68.9億元，超過了8月全月。

　　郁亮表示，地方政府下半年推地較多，萬科下半年比上半年買地多。近期的頻繁拿地與對后市是否看好并無直接關系。萬科目前手握470億元現金，有合適地塊當然要適時補充土地儲備。

　　郁亮所說的“合適”標準有三個指標。他告訴記者，以9月剛拿下的安徽合肥總價30多億的地塊為例，萬科認為，整個珠三角產業轉移過程中，安徽成為了轉移點之一；高鐵等交通運輸條件好；安徽屬于人口大省。這三個點支撐了需求。此外，在出讓條件上，地方做了修改，剔除了商業性用地，萬科才肯出手拿下。

　　對萬科來說，合肥地塊是一筆非常合算的買賣。據統計，今年上半年，合肥市區（不含四縣和巢湖市）成交36宗地塊共2799.9畝，成交單價為230萬元/畝，成交總金額64.4億元。230萬元/畝的成交單價更是接近2008年的水平。地價較高峰期下跌超過40%。

　　華潤9月7日以10.84億購買成都的地塊也是類似。成都9月份為了解決財政問題，推出一批土地，其地價也比高峰期下降很多。

　　但上述“抄底機會”并不是土地市場的全部。據中國土地勘測規劃院數據，二季度地價水平已呈現出趨穩略升的態勢，預計三季度商服和住宅等房地產用地價格將持續上升。對房企來說，拿地的機會窗口稍縱即逝。

　　值得指出的是，除了萬科、龍湖等少數房企，整體拿地意愿并不高。根據中原集團研究中心監測數據，8月份10家標桿房企總購地金額僅為111億元。

　　部分密集推地的城市，出讓情況并不理想。北京從9月12日開始競價的17宗地塊，僅2宗獲得報價。9月7日，廈門公開出讓17幅地塊，總成交額為30.563億元，其中10幅地塊均以底價成交。9月19日成都國土局掛牌出讓2宗土地，由于位置偏遠，最終雙流地塊流拍，都江堰地塊以底價拍出。

　　開發商對公開招拍掛市場心存警惕。保利地產內部人士對本報記者說，公司現在拿地基本上是之前考察了很久的地塊，并且更傾向于舊城改造用地和合作開發。

　　而土地出讓中宅地的減少，使得開發商拿地意愿不高。中國土地勘測規劃院報告指出，二季度以來，土地供地結構性調整明顯，以交通水利用地為主的基礎設施用地占比增加，房地產用地占比處于近年來的歷史低位，活躍度明顯低于往年。其中，保障性住房用地又擠壓了商品房用地空間，占住宅用地比重為26.70%，同比增加8.10個百分點。

　　北京中原市場研究部分析認為，土地整體市場截至目前成交依然慘淡，預計2012年北京土地市場出讓金難以突破700億。

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