8月樓市量價齊跌 金九銀十成色難料

　　9月，樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”拉開大幕。然而最新出爐的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)卻并沒有延續(xù)前幾個月火爆的勢頭。中國指數(shù)研究院3日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月百城新建住宅均價環(huán)比漲幅收窄。在價格漲幅放緩的同時，成交量環(huán)比也出現(xiàn)明顯下降。

　　不過，在資金和庫存壓力減少的情況下，房企追求利潤的欲望開始增強，房價上漲的壓力增大。與此同時，中央層面一再明確傳達出抑制房價、堅持調(diào)控不放松的信號，調(diào)控儲備政策預(yù)期升溫，今年的“金九銀十”成色難以預(yù)料。

　　量價齊降的8月

　　上半年樓市量價齊升的小高潮在8月開始降溫。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，百城住宅平均價格為8738元／平方米，環(huán)比上漲0.24%。與7月相比，8月環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加７個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較7月減少12個。

　　從數(shù)據(jù)看，雖然房價連續(xù)第三個月上漲，但漲幅已有回落。在價格漲幅收窄的同時，樓市成交量也出現(xiàn)明顯下降。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：8月，全國典型的54個城市新建住宅簽約套數(shù)為262416套，環(huán)比出現(xiàn)5.7％的下調(diào)。

　　一線城市的房地產(chǎn)成交情況也在8月出現(xiàn)明顯的變化，根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全市8月包括新建商品住宅和二手住宅在內(nèi)的住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅達到12.4%。

　　8月上海樓市同樣開始降溫，數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環(huán)比下跌6.63%；成交均價22651元／平方米，環(huán)比下跌7.9%。另據(jù)廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)，廣州8月新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積72.70萬平方米，環(huán)比減少9.5%；網(wǎng)上簽約均價13780元／平方米，同比下降3.2%，環(huán)比下降3.7%，呈現(xiàn)出明顯量價齊降的狀況。

　　房企難關(guān)已過

　　雖然8月房價及成交量數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯的回調(diào)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這并非意味著市場回暖趨勢的整體轉(zhuǎn)向。從剛剛公布完畢的房企中報和各地推盤、推地的情況看，房企已經(jīng)渡過了上半年去庫存壓力最大的時期，開始從容布局未來市場。

　　截至8月31日，149家滬深上市房企已經(jīng)全部公布2012年上半年年報。根據(jù)中報數(shù)據(jù)，上市房企上半年營收增長明顯，從庫存來看，上半年房企謹慎拿地和以價換量的策略取得明顯的去庫存效果，銷售額及其帶來的銷售回款迅猛增長，上半年末房企持有現(xiàn)金增速明顯。地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時刻似乎已經(jīng)過去。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，隨著房企資金和庫存壓力減小，房企對于利潤目標的追求已開始增強，或?qū)呐芰哭D(zhuǎn)向保價。

　　房企加快推盤的速度。數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京共有34個項目計劃入市，創(chuàng)今年來月度開盤量新高。上海8月全市預(yù)計有40個住宅樓盤開盤，環(huán)比7月的實際開盤量上升近七成。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的20個城市推盤統(tǒng)計情況，9月仍是推盤高峰期。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月，北上廣深四個一線城市共有104個商品住宅項目入市。

　　房企拿地節(jié)奏明顯加快。截至8月30日，北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，9月入市地塊達到27塊，共約268.1公頃。上海市規(guī)土局網(wǎng)站公告顯示，上海9月份將有最少22幅經(jīng)營性用地出讓，占上半年總量的72％。拿地頻率和意愿的提高從一個側(cè)面反映出房地產(chǎn)企業(yè)對后市信心的增加。

　　“金九銀十”難見大漲

　　一面是8月成交量價的雙回落，一面是房企壓力驟減，從容布局推盤的新動向——已經(jīng)拉開大幕的“金九銀十”成色仍難預(yù)料。

　　不過，在中央三令五申房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的背景下，即便9、10月間市場出現(xiàn)進一步回暖，也很難再現(xiàn)大漲的局面。

　　8月31日，國務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時強調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應(yīng)，包括普通商品房和保障房供應(yīng)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，堅持調(diào)控不放松是目前監(jiān)管層一致釋放出的信號。而樓市政策在經(jīng)過幾個月的發(fā)酵后，接下來很可能會進入實質(zhì)性階段。調(diào)控儲備政策預(yù)期升溫，9、10月樓市難有大漲。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，提高住房供給量是平抑房地產(chǎn)市場價格的重要因素，隨著中央層面的正確指引以及表態(tài)，下一階段，我國將迎來房地產(chǎn)行業(yè)住房供應(yīng)的高峰期。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認為，以價換量仍將是“金九銀十”的主要策略。在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢，同時，加大供應(yīng)量，也使房價不再具備持續(xù)上升可能性。因此，今年的“金九銀十”難現(xiàn)大漲局面。