庫存壓力大市場難言全回暖 房企熱盼“金九銀十”

　　上市房企中報披露接近尾聲。數據顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場正處于膠著狀態，熱銷與冷清并存。業界認為，房地產市場尚未形成整體回暖趨勢。隨著下半年進入全年銷售目標的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。

　　房企

　　去庫存仍為主要目標

　　資訊統計數據顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產上市公司公布了半年報，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業巨頭上半年營業收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元。

　　鏈家地產市場研究部常清告訴記者，作為內地上市房企的前四強，“招保萬金”的經營情況反映了大型房企的一些特征“由于結算項目數量和質量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企"增收不增利"”。

　　該機構認為，從房企的結算周期來估計，目前反映在房企上半年報表中的項目多數都受到了2010年以來調控的影響。除招商地產部分毛利率較高的項目進入結算以外，其余3家房企的房地產業務毛利率都出現下調。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個百分點；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點；保利為37.51%，同比下降3.19個百分點。

　　根據半年報數據，四大房企持有現金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計575.65億元，同比基本持平。鏈家地產據此分析認為，近幾個月來房企為了規避風險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強機構在項目上的合作“上半年的開源節流，現金為王使得房企當前償債壓力明顯降低。”盡管大多數房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數據顯示，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元，與年初4760億元相比增長了8.35%。

　　常清告訴記者，僅從數據來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產行業結算周期的影響，部分已經被銷售但尚未結算的物業也包含在庫存之中。而這部分物業的價值可以用房企的預收賬款數量來估算。如果減去預售賬款部分，房企的真實庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。

　　金地集團總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降，已經從12個月降到10個月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加，所以當前房企去庫存的壓力依然很大。”

　　黃俊燦還說，房地產行業的毛利率下滑將是未來趨勢“對于地產企業而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價未來也有可能上升。總體來看，房企未來的利潤空間會下滑。”他認為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產品結構。

　　市場

　　難言“整體回暖”

　　盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業內“業務轉型及股權收購兼并”的案例屢有出現。同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴記者，雖然5月以來房地產市場成交量總體出現了回升的局面，“但是至今還沒有帶動房地產投資規模回升或出現趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發企業資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”。

　　北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者，調控以來，先后有中弘地產、ST珠江、萊茵置業、鼎力股份、華業地等10余家地產公司開始轉型其他行業。張大偉說，“非房地產主業企業剝離房地產業務加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來已經有多家上市房企開始涉及其他行業，房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加。”

　　該機構的統計數據也顯示，2012年上半年，全國房地產市場公開的規模股權交易達到了51宗，已經公開的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動明顯增加。張大偉說，“本輪調控使得部分大型企業獲得發展機遇，或以專業化，或以資金優勢謀得利潤；而另外一些資金壓力過緊的企業則只能甩股換錢”。

　　除了房企之間出現分化，當前全國市場也正在呈現“冷熱不均”的態勢，北京等一線城市的一些項目則在傳統淡季出現“熱銷”局面。

　　根據偉業顧問的數據統計，由于購房人群對中大戶型房源的熱衷，使得北京市場主打“大中戶型”的樓盤在8月份取得了非常好的銷售成績。“其中，90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比則提高了12%，而與此同時90平方米以下戶型的成交占比則出現了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個百分點”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購限貸持續從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業觀念逐步強化，是導致8月份中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。

　　而同樣處于一線城市之列的上海房地產市場則相對偏冷。上海易居房地產研究院的統計數據顯示，今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來，上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負值。進入2012年以來，商品房銷售面積同比跌幅持續在15%左右。

　　7月份，上海市純商品住宅供應面積為74.5萬平方米，同比下降13.3%，跌幅比上個月擴大3.7個百分點，這也是自去年8月份以來連續一年來同比下跌。某業內人士分析稱，“7月是上海的酷暑季節，開發商大多選擇避開這一傳統淡季開盤。隨著傳統旺季的來臨，這一跌幅逐漸有所收窄，預計下半年商品房市場將實現正增長”。

　　預測

　　業界寄望“金九銀十”

　　不僅僅是上海的開發商寄望于發力“金九銀十”。事實上，在庫存壓力及年度目標的激勵下，眾多的開發商均對即將到來的傳統旺季躊躇滿志。

　　2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標的50%以上。在市場有所好轉的情況下，房企希望在“去庫存”及業績方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產和中海地產上調年度銷售目標，分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元。調整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標的76%和75%。

　　另外，下半年房企的推貨力度將會明顯增加。如萬科的半年報就明確提出“公司今年的新推盤大部分集中在下半年特別是第四季度”。常清也告訴記者，在庫存壓力下，預計下半年房企會加速出貨“而大部分開發商對于即將到來的"金九銀十"抱有較高的期望，9、10月份或許會迎來全年的開盤高峰”。

　　偉業我愛我家市場研究院在對近四年各城市的一、二手市場數據進行了分析統計后，認為一手市場比二手市場“金九銀十”現象更加顯著。在年度銷售計劃的督促下，9、10月份開發企業的策略將轉向于不惜一切代價創造銷售機會。該機構同時指出，結合前幾年“空間”維度與“市場”維度的經驗可以預計，“金九銀十”可能還會在天津、沈陽、青島、唐山等北方二、三線城市延續。

　　張宏偉告訴記者，就全國而言，政策面“降息、降準”與樓市“微調”正在形成市場疊加效應，這個疊加效應對于自住需求繼續“放量”起到刺激作用，預計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應該在下半年的這個時間窗繼續保持“放量”。

　　張宏偉強調，在如此背景下，“首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升，并且將成就樓市成交量的"金九銀十"”。他進一步預測，在今年年底，開發企業對于整個市場預期逐漸轉向樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，最終形成市場真正意義的“回暖”。

　　而中原地產張大偉同樣認為，全年成交量最高點在9、10、11月繼續沖高的可能性非常大“"金九銀十"供應量上行后，市場整體成交量有望再現上漲。”