"金九銀十" 遇冷 新一輪調控政策何時出？

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　　繼6、7月份房地產出現“價漲量跌”、8月淡季不淡一片火紅景象之后，一時間，關于樓市回暖、銷量大增，樓市將再次迎來春天的傳言不絕于耳。對于即將到來的傳統旺季，是否會如往年一樣出現“金九銀十”的紅火局面？下一階段政府是否會出臺新一輪的房地產調控政策？對此，交通銀行金融研究中心研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，預測未來幾個月，尤其是9、10月份成交量會出現階段性的上升，但在國務院督查組行動及多次強調嚴控的背景下，成交整體上漲幅度不會太大，而房地產市場調控政策的出臺也會視市場情況而動。

　　監測的40個重點城市成交量數據顯示，8月前兩周多數城市成交環比連續下滑，在8月第二周，40個重點城市成交面積為517.88萬平方米，環比下降約7%。“這是由于前幾個月樓市剛需和庫存持續釋放使成交相對活躍的原因。”夏丹分析，上半年特別是二季度樓市成交回暖明顯，部分購房者因預期發生變化而將置業計劃提前。而隨著近期政策再次收緊，恐慌性購房情緒有所緩解，導致8月前兩周延續了7月以來成交環比出現回落的態勢。

　　對于今年能否出現傳統的“金九銀十”局面，夏丹認為，盡管前幾個月去庫存的速度有了一定的提升，但是目前來看，庫存依舊高企。截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發布的半年報顯示，其庫存合計5268.57億元，與年初余額相比增長8.1%，凈增395億元。在庫存壓力比較大的情況下，后期房地產商的策略還是會以加大推盤和增加供應為主，所以，相對于7、8月份，在傳統旺季的9、10月份，還是會出現階段性成交量提升的情況。并且，鑒于剛剛公布的7月份CPI回落至“1時代”以及人民幣新增貸款創下自2011年10月以來的新低，使得市場對貨幣政策適度寬松、預調微調的預期不斷加大，這也對釋放市場流動性，促進樓市成交量回升起到一定的促進作用。

　　但同時夏丹也強調，7月份房價止跌回升后再次環比上漲，且漲幅相對上月有所擴大，這使得下一階段國務院進行適時微調的可能性加大。因此綜合來看，在政策壓力下，下階段樓市量價上升的幅度均不會太大。另外從前兩年的情況也可以看出，進入本輪調控以來，“金九銀十”都不是2010年和2011年年中成交量最大的月份。

　　值得注意的是，上個月國務院8個督查組分別奔赴16個省市開展了近年來規模最大、規格最高的一次督查，這8個部門均與房地產調控有密切關系，若出臺國家層面新政，也需這些部門共同參與。經過這次大范圍督查，業界普遍認為，下階段很可能出臺新一輪的樓市調控政策。雖然目前督查報告還沒有對外正式公布，但一時間，樓市新政將會推出的消息也甚囂塵上。

　　那么樓市新政是否將再現？對此，夏丹認為，雖然國務院督查組的督查結果尚未發布，但可以肯定的是，懸而未出的結論不僅已經開始影響8月樓市，連傳統的“金九銀十”也承受巨大考驗。而進一步調控政策的出臺將取決于市場的發展情況，若市場過度松動、房價反彈傾向增加的話，就有可能導致更加嚴厲的調控政策出臺，并且從目前的情況來看，政府仍握有足夠的政策儲備，如調整二套房首付比例及利率等。

　　同時，未來政策調整會側重兩個方面，一是強化“三限”，即限貸、限購、限價。調控的內容可以以強化限購、限貸、限價等現行政策的執行力度為主，必要時可能動用政策儲備，推出少量更有針對性的新政策，增加抑制投資投機性購房需求的砝碼。二是房產稅改革方案的實施。房產稅改革作為對房地產市場“標本兼治”的長效機制，在年初就已被提出。盡管上半年實際推進情況并不理想，但一直仍是政府調控的重要政策備選項。近期房產稅改革事宜被再度提起，下半年有望在擴大房產稅試點范圍、提高二手房交易稅等方面邁出實質性步伐。