疫情期間房租能否減免？律師解答：要看具體情況

　　疫情期間，沒有實際入住或投入使用的承租房產，可以不付房租嗎？剛裝修好的店鋪受疫情影響倒閉了，承租人是否可以要求房東減免租金？……面對這些焦點問題，3月16日，在市政府辦、市行政服務中心管委會、市司法局、市工業和信息化局組織的“刺桐新聲·政策面對面·新法面對面”直播講座上，福建世禮（泉州）律師事務所主任、合伙律師吳俊猛作了詳細解析。

未投用的承租房產，可以不付房租嗎

　　從今年1月下旬春節放假到2月中旬，我市服務業普遍處于休業中，有些店面經營主甚至至今未能返泉開門做生意。在這種情況下，企業經營者或個體戶可以要求減免房租嗎？

　　“正常情況下，承租房產支付租金是理所當然的。但本次疫情期間較為特殊，已經構成‘不可抗力’。”吳俊猛認為，不可抗力是我國法定的違約免責事由，在《租賃合同》已經簽訂，承租房產尚未投入實際使用時可以不付房租，同時免除違約責任。但需要注意的是，不付房租的想法應當及時通知出租人，以減輕可能給對方造成的損失，必要時還需要提供證明。

　　他列出了具體的法律依據，包括《民法總則》第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。《合同法》第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

實際使用了房產，可要求減免租金嗎

　　“承租市屬國有資產用于經營性的用房，免租1個月，減半收取2個月。”2月9日，市政府發出的一份通知讓承租市屬國有資產用于經營性用房的企業經營者備受鼓舞。那么，承租私有房產能否要求減免租金，許多企業主和店家有這樣的疑惑。

　　經梳理相關法規，吳俊猛認為，《租賃合同》已經簽訂且承租人實際使用了房產，疫情期間，根據租賃房產的屬性分三種情況處理：（1）屬于承租國有房產，在有關政策的扶持范圍內，可以依據相關政策法規，減免租金。（2）屬于承租私有房產， 如果認定本次疫情構成“不可抗力”，則可依此與出租方協商變更合同租金，即減免租金。（3）屬于承租私有房產，也不屬于“不可抗力”的情況，但由于疫情影響，繼續履行合同確實顯失公平，可以依據民法中的公平原則，請求適當減免租金。

疫情期間，承租人可以單方解除合同嗎

　　疫情期間，因經營困難萌生退意，承租人可以單方解除合同嗎？

　　吳俊猛介紹，承租人可與出租人協商，如果出租人同意，則雙方可以簽訂《補充協議》，解除合同。但如果出租人不同意，則需要區分不同情況行使解除權。一種情況是，如果本次疫情的影響只是暫時性的，疫情過后仍可以正常使用承租房產，就不能單方解除合同，否則構成違約。另一種情況是，如果疫情導致合同根本目的無法實現，而不是暫時性地為合同履行造成障礙，根據《合同法》第九十四條的規定，承租人就可以解除合同。例如基于在春節期間開展特定商業活動而進行的商鋪租賃，因疫情爆發和政策影響，已經不可能實現合同根本目的，因此可以提出解除合同。

承租人拖欠房租，出租人可以解除合同嗎

　　吳俊猛表示，因疫情特殊情況，如承租人拖欠房租，出租人可以催討拖欠的租金，但不能主張承租人違約，單方解除合同。

　　在直播中，有房東在后臺留言，疫情期間，承租人不付房租，出租人可以扣押金嗎？吳俊猛指出，通常認為租賃合同中的押金條款具有擔保性質，同時也是針對承租人遲延給付租金的特定違約行為的違約金。此種情況下，出租人可以沒收承租人事先交付的押金，用于抵扣相應拖欠的租金或違約金或作為相應的損害賠償。（記者 陳淑華 通訊員 廖杰茹）