易憲容：不動產登記對樓市影響有多大 住房市場面臨問題

　　《條例》不僅界定不動產的各種權利，保護不動產持有人的相關權益，為制定公平公正的物業稅制度奠定基礎，還要通過物業稅這個經濟杠桿來化解當前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實施，對房地產市場的影響將是巨大的。

　　醞釀、爭論多年的不動產登記終于塵埃落定。《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已在12月22日頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然具體落實尚待實施細則出臺，但其作用及對相關行業的震動卻不可低估。《條例》公布之后，對滬深股市的地產板塊就產生了較大沖擊，當天地產板塊股票全部下跌。

　　為何《條例》公布會對股市的地產板塊產生較大沖擊？《條例》對樓市又會產生多少影響？是短期的還是深遠的？要回答這些問題，可從兩個方面來分析：一是當前困擾中國房地產市場最大問題是什么？二是《條例》到底做了什么？

　　觀察當前我國的住房市場，主要面臨五大問題。

　　第一，價格過高，讓許多城市居民無支付能力進入住房市場，從而出現住房供應過剩。這不僅是中國經濟增長的壓力，還可能引發金融體系的風險。

　　第二，居民持有的住房嚴重分配不均。可以說，當前國內各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為高收入居民及城市原住民所持有，而中等收入居民在高房價下無法擁有住房(中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對象)。這就導致國內許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面又出現眾多中等收入居民住房嚴重短缺的矛盾局面。

　　第三，由于商品房市場的價格偏高，又使得一些握有權力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸。

　　第四，國內居民的住房消費嚴重超前。與世界各國相比，特別是與發達國家相比，我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國是42歲。居民的住房超前消費，不僅表現為購買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現為居民購買第一套住房的面積也較大，住房消費市場出現了嚴重超前的趨勢。對于國內居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好，這大大增加了城市居民的支付壓力。

　　第五，由于國內住房市場價格一直持續上漲，持有住房的價值越來越大。這讓國內居民形成了住房是永遠保值升值資產的思維定勢，貪腐官員的尋租之手也因此紛紛伸向房地產。

　　為何我國住房市場投機之風如此燥熱、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因為當前我國的住房稅收制度不合理。目前，中國在住房交易與流轉環節征了一定的交易稅及交易所得稅，但基本上處于偏低的水平。在這種情況下，住房資源處于嚴重錯配，導致許多城市的住房價格越推越高，造成住房資源嚴重浪費。推出住房物業稅就是要優化住房市場的資源配置，并以此來保證房地產市場健康發展。

　　但是，要征收住房物業稅，其稅基從何而來？物業稅的稅率又如何？如果稅基和稅率都無法確定，那么物業稅根本就無法征收。我在2005年、2006年就呼吁過，要征收住房物業稅就得先建立起一些基礎性制度。比如，對中國的住房進行全國性普查，建立起公開透明的不動產登記制度。

　　眼下，《條例》的公布標志著要在全國對不動產住房進行登記了。通過房地產登記，所有公民的合法房地產不動產得以保護，所有公民房地產資產都能依法有據可查。這樣，職能機構就可以弄清楚全國各城市有多少住房，這些持有的住房有多少類型。在此基礎上，可以確立物業稅的稅基，確立物業稅的優惠及減免條件，制定公平公正的物業稅征收制度就有了可靠的基礎數據依據。如果住房持有的信息不公開不透明，政府不能獲得這些住房持有的確切數據，要征收物業稅是不可能的。

　　還有，在中國的特殊國情下，《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場背后的非法交易、不合理的財產持有行為都會暴露在光天化日之下，這也大有助于政府的反腐倡廉。(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)易憲容