易憲容：不動產登記對樓市的震動會有多大

　　《條例》不僅界定不動產的各種權利，保護不動產持有人的相關權益，為制定公平公正的物業稅制度奠定基礎，還要通過物業稅這個經濟杠桿來化解當前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實施，對房地產市場的影響將是巨大的。

　　□易憲容

　　醞釀、爭論多年的不動產登記終于塵埃落定。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個《條例》還是粗線條的，具體落實尚待相關實施細則出臺，但其作用及對相關行業的震動卻不可低估。《條例》公布之后，對滬深股市的地產板塊就已產生了較大沖擊，當天地產板塊股票全部下跌。

　　按照《條例》的規定，我國的不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。而不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說，依《條例》的規定，我國不動產登記所表示的內容不多，也十分簡單。就是國家法定機構對土地、海域、以及房屋、林木等不動產來界定權利歸屬，即所登記不動產的產權界定，或所登記不動產的持有人是誰的而不是誰的，以此來保護權利人的合法權益。

　　現在要問的是，為何《條例》公布會對股市的地產板塊產生較大沖擊？《條例》對樓市又會產生多少影響？這種影響是巨大的還是較小的？是短期的還是深遠的？而要回答這些問題，可從兩個方面來分析：一是當前困擾中國房地產市場最大問題是什么？二是《條例》到底做了什么？

　　觀察當前我國的住房市場，主要面臨五大問題。

　　第一，價格過高，讓絕大多數城市居民無支付能力進入住房市場，從而使國內許多城市不僅住房供應過剩，而且也形成各種大小的房地產泡沫。而這種房地產泡沫，不僅已是中國經濟增長壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測風險。

　　第二，居民持有的住房嚴重分配不均。可以說，當前國內各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房價下無法用支付能力擁有住房（中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對象）。這就導致國內許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴重短缺的矛盾局面。

　　第三，由于一般商品房市場的房價越來越高，這又使得無論地方還是中央，各類握有大小權力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴重失敗之危險。

　　第四，國內居民的住房消費嚴重超前。與世界各國相比，特別是與發達國家相比，我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費，不僅表現為購買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現為居民購買第一套住房的面積也較大，住房消費市場出現了嚴重超前的趨勢。對于國內居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產市場發展態勢無論如何是難以持續的。

　　第五，由于國內住房市場價格一直持續上漲，持有住房的價值越來越大。這讓國內居民形成了住房是永遠保值升值的資產的思維定勢，而那些貪腐官員的尋租之手也紛紛伸向房地產。之所以國人對住房投資更有興趣，問題就出在房地產的交易稅及交易所得稅偏小，居民住房持有物業稅極低及無有關。如果不能確立房地產物業稅合理公平的制度規定，要化解國內房地產市場的這種結構性矛盾是不可能的。

　　若問，為何我國住房市場投機之風如此燥熱、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因為當前我國的住房稅收制度不合理。就目前中國的住房稅收制度來看，在住房交易與流轉環節征了一定的交易稅及交易所得稅，但基本上處于偏低的水平。更為重要的是，對于住房持有環節，除了上海、重慶兩個城市在試點征收物業稅，其他地方住房物業稅基本上為零。在這種情況下，住房資源處于嚴重錯配，即前者空置，后者嚴重缺乏，而且導致許多城市的住房價格越推越高，造成住房資源嚴重浪費。而推出住房物業稅就是要優化住房市場的資源配置，并以此來保證房地產市場健康發展。

　　但是，要征收住房物業稅，其稅基從何而來？物業稅的稅率又如何？如果物業稅的稅基和稅率都無法確定，那么物業稅根本就無法征收。我在2005年、2006年就呼吁過，要征收住房物業稅就得先建立起一些基礎性制度。比如，對中國的住房進行全國性普查，建立起公開透明的不動產登記制度。

　　今天，《條例》的公布標志著要在全國對不動產住房登記了。很清楚，出臺《條例》的目的在于整合不動產登記職責，規范登記行為，方便申請登記，保護權利人合法權益。權利人依法規范登記、變更、轉讓、交易不動產，對保護公民合法財產有重要作用。當然，房地產作為不動產的存在形式之一，是《條例》管理登記的重要內容。通過房地產登記，所有公民合法房地產不動產得以保護，所有公民房地產資產都能依法有據可查。這樣，職能機構就可以弄清楚全國各城市有多少住房，這些持有的住房有多少類型。在此基礎上，政府確立物業稅的稅基，確立物業稅的優惠及減免的條件，制定公平公正的物業稅征收制度就有了可靠的基礎數據依據。如果住房持有的信息不公開不透明，政府不能獲得這些住房持有的確切數據，要征收物業稅是不可能的。

　　還有，在中國的特殊國情下，《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場背后的非法交易、不合理的財產持有行為都會暴露在光天化日之下，這也大有助于政府的反腐倡廉。(作者系中國社會科學院金融研究所研究員）