“廈六條” 引業界持續關注　專家稱短期影響有限

來源:閩南網 2013-12-06 14:45 http://www.iosapp77.com/

閩南房產網訊 11月25日，“廈六條”新政出臺，引發業內人士的持續探討，廈門資深研究機構易居—克而瑞滬閩事業部福建區域總經理、首席分析師張子吉認為，盡管出臺政策調控的核心是房價，但房價上行動力強，這將大大削弱政策調控的作用。中原地產認為，此次新政對大勢影響不大，政策象征意義大于市場意義。

“廈六條”影響心理預期

　　此次“廈六條”的兩大亮點是二套房首付提至70%及土地供應增加20%，其中二套房首付提高影響面有限，土地供應增加變數大，形成有效供應需時日，政策象征意義大于實際意義，應付年底考核成分大；而土地供應增加20%，短期未能對樓市產生實際影響。

　　據測算，二套房首付上調10%后，改善型客戶首付增加20萬~40萬，這對于首次改善型置業影響相對較大，但這部分客戶比重有限，而且可尋求直系親屬名額規避二套；而對于支付能力比較強的二改以上購房者來看，直接影響更不大，更多體現在心理層面。

　　此外，在土地供應方面，據統計，近5年年均住宅用地建筑面積成交377萬㎡，根據供應計劃，2014年有望達到450萬㎡，未來土地供應相對充足，或將有效平抑高地價的顯現，降低高地價拉動房價的動力。但是未來所加大供應量的土地需1~2年后尚可形成有效供應，未能對短期樓市產生實際影響，影響或僅停留在心理層面。

房價上行動力較足

　　在易居—克而瑞滬閩事業部福建區域總經理、首席分析師張子吉看來，國內九城出臺的新政，調控核心是房價。“廈六條”也是如此。但具備多方優勢的廈門，房價仍具較足動力。

　　首先，廈門是中國最宜居的濱海度假城市，這一城市價值的稀缺性在某種程度上為房價的上漲賦予了其他同級城市不具備的有力支撐位。其次，人口紅利的美好預期也將助力價格上行。向莆線的運營加速了廈門與長三角的對話；廈深鐵路的即將通車，將搭建廈門與珠三角共發展的橋梁。這些交通利好使得城市吸附力不斷增強，外來人口不斷增多，為房價持續穩健上行提供了其他同級城市不具備的人口紅利保障。

　　由此不難理解，政府加大供地力度，尤其是商品住宅用地，有利于緩解地荒局面，緩解樓市供求矛盾態勢，但是土地開發建設需要一定的周期性，人口紅利的優勢也將呈現出越來越明顯的作用，相對滯后性的供應無法有效地扭轉供不應求的格局，因此供求矛盾或將持續；針對非戶籍人口繳稅問題也僅僅是延后了一部分外來人口的購房時間，對于人口吸附能力強大的廈門來說，這部分需求的延緩對市場的短期影響有限；二套房貸政策更是自2010年起即被多次運用，其對市場的影響力總體趨弱；備案價格審查雖可“立竿見影”，但臨近年底，對企業影響有限。

　　總而言之，兩大助力房價上行的關鍵因素在不同程度上弱化了政策調控對房價的有效作用。資源優勢和人口紅利更將加劇區域市場的競爭環境，產品力將成為影響房價的主要顯性因素，廈門產品導向性的城市特性將更加凸顯。

（本網記者鄭薇）

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