專(zhuān)業(yè)人士解讀泉州萬(wàn)達(dá)“金街成雞舍”背后的困境

著名房地產(chǎn)專(zhuān)家-劉福泉：運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)跟上 還處于培育期階段

首先，萬(wàn)達(dá)金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，這么大的商業(yè)體量與城市人口消費(fèi)能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問(wèn)題。并且，萬(wàn)達(dá)金街之所以會(huì)出現(xiàn)這些問(wèn)題，在于管理沒(méi)有到位，把重心都放到了自持物業(yè)上，對(duì)于散售物業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的招商運(yùn)營(yíng)。再者，大型商業(yè)街有一定的預(yù)熱階段，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期，在這期間，商業(yè)街的業(yè)態(tài)會(huì)不斷整合更替，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容需要經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰才能生存下來(lái)。

泉州師范學(xué)院副教授-陳安輝：體驗(yàn)型業(yè)態(tài)迎合有限 難承受高昂租金

以目前萬(wàn)達(dá)自持商業(yè)來(lái)看，體驗(yàn)型消費(fèi)容易吸引最多的消費(fèi)群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類(lèi)的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，是每個(gè)來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)顧客的必須消費(fèi)項(xiàng)目，但這些業(yè)態(tài)往往需要較大的營(yíng)業(yè)面積才能形成規(guī)模，萬(wàn)達(dá)金街獨(dú)立門(mén)店較難迎合這一需求。雖然可以通過(guò)整合大量店鋪來(lái)運(yùn)作，但是目前整體行業(yè)已非高利潤(rùn)，承受能力有限，難以應(yīng)對(duì)高昂的租金。

新宇置業(yè)-楊汪澤：體驗(yàn)不如商場(chǎng) 金街繁榮有難度

本質(zhì)上還是一個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的問(wèn)題，金街和旁邊的購(gòu)物中心存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但與之相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。第一，購(gòu)物中心作為萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)的主體，本身就非常大，購(gòu)物者會(huì)有一個(gè)“疲勞時(shí)間”，逛完之后，已經(jīng)沒(méi)剩多少力氣再去逛金街；第二，從購(gòu)物環(huán)境上講，夏天沒(méi)有空調(diào)，冬天沒(méi)有暖氣，體驗(yàn)上還是在商場(chǎng)里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點(diǎn)。

知名地產(chǎn)人-徐建竹：商業(yè)模式?jīng)]有對(duì)錯(cuò) 商圈形成需要積淀

萬(wàn)達(dá)金街出現(xiàn)問(wèn)題，背后體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規(guī)劃”就能一步到位，就算有一個(gè)更大的商業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，想要做好，也還是需要時(shí)間，需要人流、商家以及消費(fèi)習(xí)慣持續(xù)不斷的積累和轉(zhuǎn)變。在大商場(chǎng)旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規(guī)劃上是沒(méi)有問(wèn)題的，中山路、九一街等傳統(tǒng)街區(qū)也能取得成功，因此更核心的問(wèn)題，還是在于后期的營(yíng)運(yùn)能否得到消費(fèi)者和商家的認(rèn)同，這是一個(gè)商圈、商家、消費(fèi)者相互博弈的過(guò)程，需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)，從來(lái)沒(méi)有誰(shuí)能憑空創(chuàng)造出一個(gè)商圈。

金爵地產(chǎn)-鄭啟忠：出路在于售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

想要做好商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商必須在前期就要做好商業(yè)定位，規(guī)劃好商業(yè)業(yè)態(tài)，整合好商業(yè)資源，并采取先招商后銷(xiāo)售和后期商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式才可能取得成功。可以看出，浦西萬(wàn)達(dá)在總體商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，沒(méi)有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有考慮到更多的后續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)時(shí)應(yīng)該經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，充分考慮到商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，理性購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，如前期購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有考慮到這些風(fēng)險(xiǎn)和其他的方方面面，僅根據(jù)表面現(xiàn)場(chǎng)判斷商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)，最終必將為這些風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單；從萬(wàn)達(dá)金街長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，售后返租模式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理也許是比較好的出路。