投資購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)變大 盤點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)上漲的因素

對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，大體有以下幾種看法：上漲論認(rèn)為政府更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招、拍、掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，城鎮(zhèn)化也將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)；大幅度下跌論認(rèn)為溫州、鄂爾多斯、神木等住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也有可能出現(xiàn)大幅度下跌；區(qū)域分析論則認(rèn)為，四大核心城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲，二三線城市會(huì)恢復(fù)到合理水平。應(yīng)該說(shuō)，上述看法對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的分析都存在一定的道理。但就具體分析來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)有上漲的推動(dòng)力量，也有下降的拉動(dòng)力量。

推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素

　　首先，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒(méi)有結(jié)束，依然有戰(zhàn)略機(jī)遇期，尤其是城鎮(zhèn)化作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，地方追求經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，乃至底線增長(zhǎng)思維，收入倍增計(jì)劃等，帶來(lái)住房購(gòu)買能力提高。上限思維是消費(fèi)物價(jià)而不包括房?jī)r(jià)，意味著房?jī)r(jià)不會(huì)成為控制的目標(biāo)，過(guò)去政策用的限制詞是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是房?jī)r(jià)上漲，而過(guò)快與否，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，流動(dòng)性依然充足，對(duì)房地產(chǎn)有利。人民幣匯率升值預(yù)期依然存在，外匯占款總規(guī)模依然增加，尤其是人民幣匯率升值尚未達(dá)到1994年前的水平，名義匯率還有一定的升值空間。即使沒(méi)有升值導(dǎo)致的外匯占款增加，我國(guó)較高的存款準(zhǔn)備金率，也表明我國(guó)未來(lái)發(fā)展不會(huì)缺乏資金，這些因素為房地產(chǎn)投資提供了資金來(lái)源支持。

　　第三，城鎮(zhèn)化城市化比率不斷提高，預(yù)計(jì)未來(lái)10年我國(guó)年均增加850萬(wàn)人口，到2022年人口達(dá)14.37億，而城鎮(zhèn)人口按年均增加2300萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率將達(dá)65.16%，比2012年的52.57%提高12個(gè)百分點(diǎn)。

　　最近，中央有關(guān)部門對(duì)12個(gè)省區(qū)的摸底調(diào)查顯示，12個(gè)省級(jí)城市都要建新城，共規(guī)劃了55個(gè)新城；144個(gè)地級(jí)市中有133個(gè)要建新城，共規(guī)劃了200個(gè)；161個(gè)縣級(jí)市中有67個(gè)也要建新城。

　　第四，地方財(cái)政支付困難因素。隨著地方財(cái)政的償還能力下降，償還債務(wù)的出路就是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收來(lái)解決，需要依靠土地財(cái)政來(lái)解決。因此，地方政府比百姓更希望土地價(jià)格上漲。

抑制房?jī)r(jià)上漲的因素

　　首先，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。我國(guó)經(jīng)濟(jì)因?yàn)橘Y源、環(huán)境承載力不足，亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，如果不轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)按照目前的模式發(fā)展，再持續(xù)5年，可能會(huì)爆發(fā)更大規(guī)模的產(chǎn)能過(guò)剩、生態(tài)環(huán)境問(wèn)題。只有住房?jī)r(jià)格大幅度下降，價(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)具有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)資金向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。因此，房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。

　　其次是貨幣和財(cái)政政策的影響。貨幣和信貸是房地產(chǎn)的血液。長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金充足，但未來(lái)資金供應(yīng)狀況正在發(fā)生轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)折。首先，匯率升值預(yù)期導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)增加將減少。其次，2009-2011年的結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)不會(huì)再次出現(xiàn)。2009年由于美國(guó)金融危機(jī)，原本需要緊縮的房地產(chǎn)投資在2009年以后加速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)逆向調(diào)節(jié)，資金大量涌向房地產(chǎn)，2012年以來(lái)銀行表外業(yè)務(wù)、信托等資金大量流向房地產(chǎn)。隨著影響銀行的行為規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)增加，從信托和影子銀行獲得資金的規(guī)模將會(huì)減少。

　　利率市場(chǎng)化對(duì)房?jī)r(jià)影響突出。存款利率上浮將推高房地產(chǎn)的信托資金籌集成本，目前房地產(chǎn)企業(yè)15%-20%年利率成本不可持續(xù)，一般持續(xù)2-3年將面臨資金鏈條崩潰危險(xiǎn)，持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大；金融風(fēng)險(xiǎn)加大，信貸緊縮乃至信托緊縮的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　與此同時(shí)，目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通過(guò)土地整合才能出售，而今后可出售的土地越來(lái)越少。更重要的是，土地價(jià)格的抬高，并不足以解決財(cái)政所需要的資金。而地方財(cái)政的持續(xù)困難，將促使政府開(kāi)征新的稅種，房地產(chǎn)稅將是重要的稅種，地方政府對(duì)其具有很高的積極性。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，開(kāi)征遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)持有稅等的操作性已經(jīng)大大增強(qiáng)。一旦開(kāi)征遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)持有稅，住房?jī)r(jià)格的回落也就成為必然。

　　第三，是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的影響，房地產(chǎn)的泡沫征兆已經(jīng)很明顯。在國(guó)際上，合理的房?jī)r(jià)與收入比例為4-6倍，而我國(guó)則大大超過(guò)這一比例。目前，我國(guó)局部地方的住房?jī)r(jià)格超過(guò)主要發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市，如果匯率升值，這將更明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，而風(fēng)險(xiǎn)加大。以2010年為基礎(chǔ)，除少數(shù)幾個(gè)城市上漲幅度達(dá)到18%-22%，其他都在15%以下，與銀行理財(cái)比較，投資價(jià)值明顯減小。

　　高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。一是企業(yè)生產(chǎn)成本提高。隨著土地、住房成本提高，勞動(dòng)力成本也將大大提高。為了彌補(bǔ)住房成本，將出現(xiàn)物價(jià)循環(huán)輪番上漲，帶動(dòng)生活成本提高。這反過(guò)來(lái)抬高企業(yè)生產(chǎn)、科研成本，很多企業(yè)將不堪租金成本和工資成本，放棄在大城市設(shè)置企業(yè)，轉(zhuǎn)而到郊區(qū)或地價(jià)低廉的地方創(chuàng)業(yè)。二是出口成本提高。房?jī)r(jià)帶動(dòng)物價(jià)上漲，人民幣匯率只能升值而不是貶值，貶值將導(dǎo)致更大的通貨膨脹，不利于社會(huì)穩(wěn)定與和諧。在過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)，延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何？筆者認(rèn)為，中長(zhǎng)期（兩年之后）房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度上漲的可能性不大，或者說(shuō)住房?jī)r(jià)格上漲超過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品收益的可能性不大，但投資購(gòu)買住房的成本和風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　隨著各種政策的完善和管理水平的提高，房地產(chǎn)政策將越來(lái)越完善，漏洞越來(lái)越少，執(zhí)行力將逐步加強(qiáng)，尤其是新一屆政府致力于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增速比過(guò)去有所降低，結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度會(huì)加大。當(dāng)然，區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)也會(huì)不同。部分區(qū)域隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，房?jī)r(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)的上漲幅度也很正常。但作為投資而言，則需要多方面權(quán)衡。