陜西出樓市新政 控制房地產利潤在10%左右

　　近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產利潤在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。目的在于防止房價反彈，引導剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動因素難以測算，購房者表示能否防止房價反彈還要看設置的具體住房售價區(qū)間，業(yè)內人士稱可操作性不強。

　　摸清底數

　　分區(qū)域測算住房成本

　　通知要求，各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應在公布的價格區(qū)間范圍內。

　　根據陜西省住建廳、省物價局明確的房地產開發(fā)項目成本構成和利潤測算標準，商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目。

　　根據要求，房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內，須一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。開發(fā)建設單位應在商品房銷售之前到當地價格主管部門進行價格備案，備案價格應在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內。經備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進加價率應在價格信息網上進行公示，接受社會監(jiān)督。

　　業(yè)內人士

　　后續(xù)細則值得關注

　　“這個要求可操作性不強！”資深房地產從業(yè)人士徐從德認為，沒有哪條法律規(guī)定商品價格不能超過10%的利潤率。而且在實際操作中也很難執(zhí)行。“政府通過招商引資請來了開發(fā)商，現在對利潤率有限制，有可能導致開發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢。”而且他認為，還有一個后果就是，我可以先訂一個價格，備案了再說。“因為所有成本核算的項目，都有可操作性。”徐從德覺得，目前看來，這個更多是政府調控房價的一個姿態(tài)，后續(xù)有什么細則出臺值得關注一下。

　　開發(fā)商

　　可變因素多成本難測算

　　一位開發(fā)商稱，項目的開發(fā)建設尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，期間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程，很難預測。而樓盤建設出于地平面就可完成預售證的申請批復，在此階段準確測算成本幾不可能，除非將來實施現房銷售，成本利潤控制才有可能實現。

　　國外如何控制房價

　　開發(fā)商定價過高可判刑

　　德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行指導價制度。按照德國的法律，如果房地產商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價，構成了違法行為。如果房地產商制定的房價超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

　　美國小區(qū)須留一定房屋作低價房。美國政府規(guī)定，一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房。有70套以上的住宅項目，開發(fā)商必須以低于市價25%的價格，將至少10%的住房出售給為當地社區(qū)服務的人。

　　在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。（晚綜）

　　相關新聞

　　國土部嚴控各地樓市政策

　　本報訊三季度全國主要監(jiān)測城市地價水平總體平穩(wěn)，環(huán)比（較上一季度）增速微升，同比（較上年同期）增速持續(xù)放緩。國土資源部網站19日發(fā)布的《2012年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》作出上述表示。

　　報告稱，受調控政策影響，土地供應總量減少，結構持續(xù)調整，住宅用地供應連續(xù)兩個季度回升，占國有建設用地供應總量的比例擴大，房地產用地市場回暖跡象顯現。

　　報告預計，就房地產用地而言，二、三季度商、住地價的平穩(wěn)微升態(tài)勢與房地產市場變化軌跡基本吻合，如無實質緊縮型房地產調控政策出臺，預計2012年第四季度，商服和住宅等房地產用地價格將持續(xù)回升。

　　國土資源部稱，下一階段將嚴格監(jiān)控各地的房地產調控政策變化，在經濟下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調結構”，重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產調控效果。

　　報告預判，綜合國內外因素影響，宏觀經濟走低的態(tài)勢在短期內難以改變，采取多種措施促進經濟平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方各級政府在今后一段時間的首要目標；貨幣政策或將繼續(xù)適度調整，政府投資力度進一步加大。在此背景下，四季度，土地供需將雙向增加，市場活躍度有所上升，全年土地市場整體將處于盤整態(tài)勢，地價不會出現大幅漲跌。

　　報告還稱，第三季度全國主要城市異常交易地塊數量明顯高于前兩個季度，但低于去年同期水平。

　　該報告最后稱，隨著四季度傳統的供地高峰期到來，應研究科學實施土地供應，大量推地有利于實現應保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進今后2—3年內房屋的有效供應，同時也要避免個別區(qū)域優(yōu)質地塊集中入市引發(fā)的炒作。針對近期部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現象，需提前做好政策儲備、公開和正確解讀市場信息，引導市場理性行為。