全國土地市場假性回暖？國土部門加強監管

　　盡管近段時間土地市場表現活躍，但部分業內專家表示，部分優質地塊的火爆，并不能代表土地的整體大勢。

　　據K8黃金灣統計顯示，前三季度，全國百城土地成交量為49133萬平方米，同比下降20%。9月單月成交量為5623萬平方米，同比下降25%，環比輕微回落4%。從供應量來看，前三季度土地市場相比2011年也表現不佳。前三季度全國百城土地供應量為58126萬平方米，同比下降22%；9月單月土地供應量為7375萬平方米，同比下降15%，環比增加14%。

　　以北京為例，近段時間雖然搶眼，但從歷史周期來看，仍處“寒冬”狀態。

　　北京市土地整理儲備中心顯示，10月北京僅有一宗地塊掛牌出讓，競價截止日期為10月31日。其余三宗地的投標時間都在11月。這意味著10月北京經營性用地將再次出現零成交的局面。果如是，這將是2012年以來北京第四次出現零成交狀況，也是歷史上零成交月份最多的一次。它們分別是：2012年2月，商服用地0成交；3月份居住用地0成交；5月經營性用地全部0成交；10月份也注定經營性用地第四次出現0成交。
　　
　　鏈家地產市場研究部統計，截至到10月15日，2012年北京經營性用地共成交421.7萬平方米，占全年供應計劃的58%。他們預計，11月和12月的土地供應會更為集中，或形成全年土地成交的最高峰。

　　北京市國土局相關人士稱，從2011年的情況看，四季度是北京推地的高峰期。2012年也不排除有此可能。北京市會盡量完成年初制定的供應指標。

　　盡管四季度可能是預計中的土地成交高峰，但僅從目前情況看，土地市場難言真正回暖。近期搶地頗顯積極的大型房企，基本屬于補倉行為。

　　據中原集團監測，9月，10家標桿房企拿地總金額達171億元，環比上升40%，連續3個月保持相對高位，并創出2011年調控以來新高。其中，拿地前兩名的企業是華潤、萬科，分別為48億和44億元，占總拿地金額的53.8%。但從1-9月的拿地銷售比(拿地金額/銷售金額)數據來看，10家標桿房企該比例僅為14%，環比1-8月上升1%，遠遠低于正常水平。

　　值得關注的是，標桿房企由于銷售計劃完成情況普遍良好，短期資金鏈緩和，庫存水平不高，近期拿地屬于意料之中的戰略安排，如保利、龍湖均為補倉拿地。但部分中小開發商銷售額則出現較大幅度下降，資金鏈明顯出現緊張，其中不乏賣地求生的案例。

　　例如，資金狀況一直頗為緊張的中華企業，近期以7.9億元向天津一家基金公司出售了中華企業大廈5至27層相關物業；榮安地產以總價3.21億元向杭州富展投資轉讓了其下屬子公司的股權；而資金鏈仍然偏緊的綠城，則在9月繼續割肉求生，其中包括以2.28億元將其持有的青島綠城60%股權售予山東高速。此外，資金鏈一直很緊張的沿海家園以及盛高置地，均在9月有拋售項目或者賣地求生的情況。

　　易居中國董事局主席兼總裁周忻近日表示，中國房地產市場2012年仍然處于冬季。“拿地的都是大的品牌開發企業，他們的庫存量走到一定程度的時候必須要安靜下來。”

　　21世紀不動產分析師張磊認為，9月以來土地市場的活躍，是地方政府加快推地和實力開發商積極補倉的雙重反應，四季度土地成交能否形成高峰，取決于房企對2013年市場的預期。如果判斷沒有大的政策變化，適當增加土地儲備將是多數品牌房企的共同選擇。

　　同時，國土部門仍在加強對高價地的監管。近期，杭州國土局就明確提出：“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積?！?