剛需樓盤“逆襲” 成交均價創下近半年新低

　　多位市場人士稱，上周上海樓市的成交量沖高，與國慶長假后的集中網簽不無關系。王炬亮早報資料

　　國慶后的集中網簽直接推高了上周上海樓市的成交量。

　　金豐易居&佑威聯合研究中心15日發布的監測數據顯示，上周(10月8日-10月14日)上海市商品住宅成交面積為25.32萬平方米，環比(較前周)大漲266.91%；新增供應面積亦環比大增235.32%，至23.07萬平方米；成交均價則環比下降3.56%，至20114元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅25.32萬平方米的成交量，創下了7月1日以來的近15周新高。

　　某上市房企營銷負責人分析，上周上海樓市成交量較高，與國慶長假因素的影響不無關系，有的區整個國慶長假期間都不能網簽備案。

　　黃志堅亦介紹，受假日因素影響，10月1日-10月3日沒有相關的網簽數據。

　　但上述上市房企營銷負責人指出，進入10月以來，上海樓市總體表現不錯，受成交量穩步上升影響，開發商的推盤熱情越來越高，較高水平的成交量應該能夠得到延續。

　　假日樓市滯后效應

　　“上周上海樓市成交量回升，應該是有一定假日成交的滯后效應存在。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說。

　　21世紀不動產上海區域市場中心昨日發布報告稱，10月1日-10月3日房產交易中心休息，不少節日期間成交的房源在節后集中進行網簽。上周25.32萬平方米的成交體量，已遠超過9月約20.3萬平方米的周均成交水平。

　　德佑地產研究主任陸騎麟也不排除部分在“十一”黃金周期間成交的房源在上周集中網簽。

　　他還提到，上周成交量排名前列的樓盤，多在9月中下旬獲取預售證并推盤。

　　上海寶華集團副總裁楊健介紹，9月底以來，上海剛需樓盤的推盤量一直較大，“十一”長假和房展會期間又有較多的促銷，客戶入市較為踴躍，這推升了近期的樓市成交。

　　“我們在寶山的一個剛需樓盤，國慶長假期間賣了100套房源，成交價格在1.25萬-1.3萬元/平方米，上周和這周的成交量都較好，目前正在陸續網簽。”楊健說。

　　剛需樓盤“逆襲”

　　剛需樓盤的集中成交，明顯拉低了上周上海樓市的成交均價。

　　黃志堅稱，上周上海樓市20114元/平方米的成交均價，創下了2月27日以來近33周的新低，“成交放量而均價下滑，表明低價位產品所占權重較大，剛需產品在上周再度發力。”

　　黃河滔也提到了上周剛需樓盤成交量的“逆襲”。

　　據他了解，上周上海成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積高于120平方米的樓盤只有1個；12個樓盤中，九成房源的成交均價在2萬元/平方米以下。

　　按黃河滔的說法，今年3月上海樓市復蘇以來，單價2萬元以來房源成交占比逐月回落，最低是7月的57%，但10月前14天，上海樓市單價2萬元以下房源的成交占比高達72%，是今年以來的新高。

　　供應面同樣有跡可循。

　　黃河滔介紹，據統計，9月下半月，上海新增供應量在3萬平方米以上的樓盤多為剛需項目。

　　“樓市重回剛需主導、改善型跟進的軌道，恐怕也是監管層希望看到的結果。”黃志堅介紹，上海樓市6月、7月的成交均價超過2.4萬元/平方米，到8月已降至22651元/平方米，9月繼續下滑至21696元/平方米，而截至10月14日，10月的成交均價已降至20288元/平方米。

　　中高端樓盤集中入市或推高成交均價

　　不過，不少受訪者認為，價格局面或生變。

　　某上市房企營銷負責人稱，上周滬上多個改善型樓盤開盤，銷售情況都較不錯，改善型、中高端樓盤在經過國慶長假的觀望后，目前呈現出發力跡象。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海斷言，成交量、成交均價在本周及未來一兩周會繼續提升，“從上周末開始，改善型、中高端樓盤開始出現集中推盤，一些性價比較高的改善型樓盤甚至出現夜間排隊，這在延續較高成交量的同時，也會使得全市均價重新攀升。”

　　宋海稱，目前看，10月的成交量比較樂觀，各開發商在加緊推盤的同時，銷售速度還是可以的。

　　楊健亦稱，9月以來的大體量推盤勢頭，將在10月得到延續，“目前開發商都希望多拿點房源放在10月推，開盤消化一部分，之后再慢慢賣，這有助于開發商完成或進一步提升全年的銷售業績。”

　　據21世紀不動產統計，上周上海市新建住宅新增供應面積為23.07萬平方米，環比增加235.32%，“這表明作為年內最后一個傳統推盤節點，開發商對10月樓市仍具有一定期待。”

　　但陸騎麟提醒，目前的去化速度難以改變“供過于求”的現狀。9月至今，上海市新建商品住宅庫存已攀升至1050萬平方米的高位。

　　黃河滔認為，近期樓市成交雖有所回暖，但總體來說仍處于去庫存階段。

　　楊健對此并不太擔心。他說，調控以來，已難見日光盤，新推房源有待市場慢慢消化也是沒辦法的事，“隨著推盤量的加大，庫存量呈周期性升高也是較正常的事情。”

　　楊健預計，10月上海樓市的成交量可能達到90萬平方米，較9月多出10萬平方米左右。