杭州高價地樓盤謀求“解套” 先虧本銷售

　　中糧方圓府：延期開盤避開低谷

　　2010年8月3日，中糧地產以9.79億元競得三塘一地塊，即現在的方圓府。根據規劃，這一地塊住宅建筑面積6.2萬平方米，商業配套3.8萬平方米。方圓府折合樓面價10358元/平方米，但根據業內人士測算，如果考慮到商業配套用地，方圓府實際樓面價超過1.2萬元/平方米，很可能已接近1.3萬元/平方米，成為這一區域名副其實的“地王”。

　　方圓府的開盤之路似乎也有些好事多磨。最早傳出開盤的消息是在去年下半年，但是遲遲不見開盤。今年上半年過去了，方圓府仍不見開盤動靜。7月份，中糧方面透露開盤日期定在9月中下旬，就連戶外廣告也打出去了，然而還是沒有開盤。最新的消息是將于國慶節之后開盤，然而直到10月10日中糧仍未對外透露方圓府確切的開盤時間。

　　方圓府一再延期開盤，其難言之隱不言自明。方圓府是中糧進軍杭州主城區的首個項目，同時也是中糧地產產品系列中的高端品牌項目，確實是花了一些血本，再加上拿地成本高，賣不出好價格的話自然必虧無疑。方圓府所處板塊今年上半年價格一度受到很大沖擊，萬家星城二手房跌破2萬元/平方米，如果那時候開盤想保本很難。

　　已經成功避開樓市最低谷，這對方圓府而言或許是值得慶幸的一件事。但就此說方圓府已經成功解套，似乎還為時過早。方圓府即將首開的房源僅33套，數量如此之少一定程度上也表明開發商對市場的不自信。開多了賣不出去怎么辦？價格定多少才能被購房者接受？雖然中糧是一家有實力的央企，但是在杭州樓市它卻是一個新面孔，品牌知名度并不具備太多優勢。方圓府周邊樓盤房源還比較充裕，如香石公寓、鐵建城以及尚有尾盤可售的萬家星城，如何尋求利潤與銷量之間的平衡，這是一大考驗。

　　多個樓盤：先“割肉”以待后市

　　延期開盤避開樓市低谷，事實上并非所有開發商都能做到這一點，這必須要有強大的經濟實力作后盾。為數不少的開發商，只能像股市中的散戶一樣，忍痛“割肉”。當然，他們中的多數人還是相信，“割肉”只是暫時的，只要后市出現轉機還是有機會翻身。

　　寶龍城市廣場是“割肉”者的代表。2010年11月，寶龍地產接連拿下下沙高教園區三宗土地，其中一宗為住宅用地，兩宗商業用地，綜合樓面價高達10081元/平方米。下沙樓市價格戰最殘酷的時候，世茂首府起價僅7000余元/平方米，將下沙房價拉回到了萬元區間，寶龍城市廣場無疑陷入了“面粉比面包貴”的尷尬。今年3月寶龍城市廣場住宅首次開盤，折后均價僅1.2萬元/平方米，被不少業內人士稱之為“虧到肉里去了”。不過開發商方面表示寶龍城市廣場的重點是商業項目，住宅部分虧一點完全承受得起。

　　“割肉”的還有榮安望江南。榮安望江南的樓面價為14230元/平方米，足足比毗鄰的東方郡高出了1萬元/平方米左右，保守估計成本為2-2.1萬元/平方米。今年上半年濱江樓市價格戰正酣之時，錢塘帝景起價1.5萬余元/平方米，均價也僅1.7萬余元/平方米，這對榮安望江南是致命一擊。不過榮安望江南成功選擇了合適的開盤時間6月份，此時濱江樓市價格戰已經偃旗息鼓。望江南首開2萬元/平方米以內，這一定價顯然是虧本的，但是第二次開盤的價格調整到了2.5萬元/平方米。望江南得以成功“解套”，除了選擇了一個合適的時機之外，還與學區房、地鐵房概念有關。

　　但也并不是所有“割肉”樓盤，都能夠成功“解套”。比如城北的陽光郡，拿地時間是在2010年3月，樓面價達10210元/平方米，目前售價1.6萬元/平方米左右。當其他“割肉”樓盤熱賣的時候，陽光郡卻一直不溫不火，最大的問題是缺少賣點。

　　欲“解套”必先自救

　　樓盤開發成本中，樓面價可以說是最剛性的一部分支出，這就好比是工廠的原材料進貨價，價格定死了就沒辦法變更。因此，樓面價的高低很大程度上決定開發商的盈利空間。

　　土地競拍時，沒有人會認為自己買得貴了，否則就不會舉牌。但問題是有時候市場變幻莫測，要準確把握市場走向確實是很困難。當初并不覺得貴的樓面價，回過頭來看卻貴得有些離譜。這時候開發商如果只是一味等待市場回暖，而不去順應市場變化，就有可能等不到春天來臨就凍死了。

　　高地價壓力之下，欲“解套”必先自救。佑康紫金府調整規劃迎合市場的做法，雖說以延期開盤抬高財務成本為代價，但也不失是一種值得稱道的方式。產品生產者就應該時刻順應瞬息萬變的市場，什么樣的產品暢銷，就生產什么樣的產品，而不是有了產品然后把大量精力花費在營銷上。寶龍城市廣場則善于算大賬，善于通盤考慮，著眼于整個項目而非某一批房源的盈虧，這也算是一種“丟卒保帥”的策略。

　　當然要自救，開發商必須拋棄“以成本論價格”的觀念。激烈的市場競爭，價格始終都是跟隨市場隨波逐流，什么樣的市場產生什么樣的價格。只有審時度勢，把握市場變化的趨勢，開展自救的種種努力，才能最終等來“解套”的那一天。