保利地產(chǎn)45億奪徐匯濱江地塊 為今年上海總價地王

　　多家央企聚焦之下，昨日的上海土地市場分外熱鬧。

　　10月10日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站及網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，經(jīng)過100余輪的激烈競拍，備受關(guān)注的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊以45億元成交，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%，競得人是保利集團(tuán)旗下的上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司，以及信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司。

　　45億元的成交總價，也讓徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊成為今年以來上海的總價地王。

　　對于此次拿地，保利方面昨日給出的回應(yīng)非常簡單——地塊位置很好。

　　出讓公告顯示，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊南至瑞寧路，西至宛平南路，出讓面積為66530.1平方米，容積率為2.5，系商住辦用地。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，徐匯濱江區(qū)域出現(xiàn)“地王”，說明土地市場有熱度，但并不算過熱。這和大型企業(yè)資金相對寬裕有關(guān)，企業(yè)為了長期的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了正常的土地儲備期。

　　四房企百余輪競價

　　徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊甫一推出，便備受關(guān)注。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，共有35家開發(fā)商領(lǐng)取了該地塊的標(biāo)書，最終有4家房企參與了現(xiàn)場競買。

　　據(jù)一知情人士介紹，這4家房企分別是中海[簡介最新動態(tài)]、華潤、保利以及綠地。在現(xiàn)場競買環(huán)節(jié)前半局，叫價主要在保利和中海之間展開；在報價接近40億元時，中海退出，綠地加入競價。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，現(xiàn)場競價100余輪，費(fèi)時超過1個半小時，其間主持人數(shù)度提醒競買人“理性應(yīng)價、謹(jǐn)慎思考”。

　　上述徐匯濱江地塊遭到追捧，在業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期之內(nèi)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱，保利、中海、綠地之間出現(xiàn)多輪競價，和其前期采取高周轉(zhuǎn)的市場策略、大幅回籠過資金有關(guān)。此外，作為央企、地方性國企，它們?nèi)谫Y成本較低，也為其在下半年推地潮中爭得了先機(jī)。

　　一不愿具名的開發(fā)商解釋，該地塊地理位置優(yōu)越，而且濱江住宅一直是稀缺類產(chǎn)品。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)昨日提供的一份報告稱，徐匯龍華板塊內(nèi)新建住宅高企的售價及未來發(fā)展規(guī)劃的潛力，一定程度上支撐起了開發(fā)商較高的投資預(yù)期。今年前三季度，徐匯龍華板塊內(nèi)新建商品住宅成交均價約為6.04萬元/平方米，較2009年同期提升了近90%。

　　該報告還稱，近年來，龍華板塊內(nèi)新建商品住宅呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。今年前三季度，該區(qū)域新建商品住宅的供銷比僅為0.67:1，部分項目推盤去化率接近100%。

　　出讓公告顯示，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊中，關(guān)于住宅建筑面積比例的描述是，“不大于地上建筑面積的45%”。

　　“土地成本不算高”

　　徐匯濱江區(qū)域頗受龍頭房企器重。

　　在保利入駐之前，滬上大型房企綠地在該區(qū)域已經(jīng)營數(shù)年。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)在一份報告中稱，2009年至今，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊所處區(qū)域內(nèi)，曾出讓多達(dá)8幅經(jīng)營性用地。其中，總價最高的是徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，該地塊在2009年9月30日以72.5億元被綠地摘得。該地塊出讓面積為90193.9平方米，同為商住辦用地。

　　近年來，綠地在該區(qū)域?qū)覍夷玫亍?1世紀(jì)不動產(chǎn)提供的一份監(jiān)測報告稱，在該區(qū)域，綠地旗下的海珀旭暉9月的成交均價為6.7萬元/平方米。

　　不過，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊約2.7萬元/平方米的成交樓板價，依然創(chuàng)下了該區(qū)域的新高。

　　有分析認(rèn)為，保利的入駐，意味著未來該區(qū)域的競爭將加大。

　　但張宏偉認(rèn)為，“地王”項目的入市一般都是拿地兩年之后的事，短期內(nèi)中高端市場需求的變化，不會影響中長期上海尤其是市中心中高端市場的活躍及稀缺性。

　　在張宏偉看來，相比徐匯濱江區(qū)域內(nèi)中高端樓盤的當(dāng)前售價，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊的土地成本并不算高。這為今后中高端樓盤的定價提供了空間。這同時也說明，從中長期角度來講，龍頭房企看好兩年后的上海中高端市場。

　　保利近期頻頻拿地

　　被視作市場風(fēng)向標(biāo)的保利，近期多次聯(lián)合其他房企，出手土地市場。

　　就在競得上述徐匯濱江地塊的同一天，保利還聯(lián)手萬科，以32.56億元總價，拿下長沙濱江B7地塊，該地塊占地388畝。

　　在10月發(fā)布的9月業(yè)績報告中，保利還提到，該公司還與北京首都開發(fā)股份有限公司(600376)聯(lián)合競得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，項目用地面積約110840平方米，成交總價為13.8億元；此外，保利還聯(lián)合融創(chuàng)中國(01918.HK)競得北京市大興區(qū)亦莊新城一地塊，項目用地面積約136855平方米，成交總價為30.8億元。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏介紹，此番徐匯濱江地塊的一個競得方——信保基金，也是由保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司聯(lián)合國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)發(fā)起的，是專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱，龍頭房企抱團(tuán)出擊土地市場，一方面可以競拍體量較大的地塊，另一方面也可以分散風(fēng)險。在樓市前景不甚明朗的情況下，類似的操作會很多。

　　中國國土資源報昨日報道稱，10月9日下午，國土資源部部長徐紹史主持召開第25次部長辦公會，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)加大處置閑置土地和打擊囤地炒地力度，確保土地市場穩(wěn)定。會議指出，國土資源需求大于供給的局面沒有改變，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于敏感期，土地市場總體仍然偏冷，但部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目的情況，需要密切關(guān)注。

　　陳晟表示，下半年土地供應(yīng)的增加，會緩解土地供應(yīng)不足的現(xiàn)象。從長遠(yuǎn)看，如果有替代限購政策出臺，增加土地供應(yīng)也可以有效增加住宅的供應(yīng)。

　　三幅地塊賣出62億

　　除了上述徐匯濱江地塊，昨日上海另有兩幅經(jīng)營性用地溢價成交。

　　其中，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-5-3地塊，被恒生置業(yè)以5.2億元奪得，折合樓板價6063元/平方米，溢價率為59.8%。嘉定區(qū)純宅地——寶翔路以東、芳林南路以北地塊，則被三湘集團(tuán)聯(lián)合個人買家以11.58億元摘得，折合樓板價8456元/平方米，溢價率為30%。

　　值得一提的是，上述嘉定地塊去年曾一度掛牌出讓，起始價為9.997億元，但最終因無人競拍選擇中止出讓。此次起始價格調(diào)[最新消息價格戶型點(diǎn)評]整后再次出讓，成交價格反而有所上升。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，這表明除了資金壓力緩解，目前開發(fā)商對市場的預(yù)判至少也比去年更為樂觀。

　　黃河滔稱，土地市場供需兩方面的集中釋放，是近期成交逐步趨熱的原因。其中，部分房企在資金壓力緩和及可售房源消化的背景下，對優(yōu)質(zhì)地塊的土地儲備意愿明顯提升。不過，土地市場供需雖已有復(fù)蘇趨勢，但整體土地價格重現(xiàn)2009-2010年般面粉貴于面包的非理性交易可能性不高。

　　算上這兩幅地塊，上海昨日集中成交的3幅地塊合計出讓金額達(dá)62億元。