未來樓市“谷底徘徊”還是“蓄勢反彈”？

　　上海成交量大幅下滑六成多、北京網簽量創下4年來最低、海南各地樓盤售樓處門庭冷清……剛剛過去的國慶“黃金周”，不少地區的房地產市場延續著9月以來的“休假”狀態。

　　“金九銀十”過于平淡，此前的七八月份卻迎來熱銷，樓市傳統淡旺季的循環被打亂。市場最新信息顯示，多地銀行正在醞釀提高房貸利率。人們困惑，未來樓市會延續“谷底徘徊”，還是“蓄勢反彈”？

　　涼與熱 樓市“淡旺季”循環被打亂

　　“看了一整天，真正有優惠的樓盤不多。”近期有買房意向的肖莉，對剛剛過去的上海“十一”房展會有些失望。統計顯示，有200多家知名房企和中介機構亮相這次房展會，但有真正優惠的項目不到30個，看房者觀望氛圍濃重。國慶前７天，上海新建商品住宅成交7.74萬平方米，環比下滑66.62%。

　　中原地產研究部統計數據還顯示，今年國慶長假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來同期最低網簽量。全國54個城市在黃金周前7天合計簽約約1.6萬套，環比降幅為70%。而9月間，54個城市中有約半數城市成交量有不同程度下降。

　　傳統的樓市旺季“金九銀十”緣何成了“鐵九銅十”？

　　專家分析認為，今年一季度以后，受以價換量、信貸政策松動等因素影響，剛性需求大量入市，使市場明顯升溫。數據顯示，今年三季度主要城市住宅成交量創下近三年新高。房企資金壓力開始緩解，降價動力隨之減弱，反過來又影響了購房者的購房意愿。

　　為遏制可能出現的升溫態勢，10月到來之前，住建部“適時”表示，將對執行調控政策不力、放松調控政策造成房價過快上漲的地區實行問責。此外，房產稅擴容的預期也有所增強。

　　“這些政策面上的‘信號氣球’，直接影響市場。”上海永慶房屋總經理陳史翎說，短期內房企難有漲價底氣，而購房者對市場的期望值也大大降低，短期內也難有明顯起色，處于“谷底徘徊”階段。

　　起與伏：地市“躁動”會否助漲樓市預期

　　10月8日，萬科在土地市場再度出手，通過招拍掛方式以6.5億元斬獲廣東佛山一地塊。7月以來，萬科明顯加快“搶地”節奏，曾在6天內斥資68.9億元，連拿四塊地。

　　杭州市國土部門的出讓公告則顯示，10月杭州主城區將有18宗土地掛牌出讓，其中住宅用地和商業用地各有9宗。這是近兩年來杭州單月最高土地出讓量。

　　與樓市的不溫不火迥然不同，近期土地市場的活躍態勢十分明顯。一份針對13個重點城市的統計顯示，9月土地市場的成交環比超過30%。從掛牌情況看，10月將繼續新一輪的土地“盛宴”。

　　新一輪“搶地潮”緣何興起？國土資源部相關數據顯示：今年上半年全國住房用地供應計劃落實4.72萬公頃，不到年度計劃三成，個別城市更是不到10%。不難理解，為緩解地方財力緊張、增加后市住宅供應，近期各地“扎堆”推地在情理之中。同時，一些實力較強的開發商對樓市長遠走勢持樂觀態度，趁低迷期逆市抄底。

　　雖然土地市場“有熱度但沒有過熱”，短時間內不會過度反彈。不過，也有業內人士指出，土地的回暖易轉變為樓市反彈的“先聲”，接下來應對個別高價地塊密切監控，防止個別“地王”冒頭助漲樓市預期。

　　漲與跌　收緊“房貸”增添房價走勢新變數

　　多家商業銀行日前確認，將取消對首套房貸85折的利率優惠；對二套房貸的利率也可能進一步上浮。銀行臨近年底的“緊貸”如期而至，對房價走勢也將產生直接影響。

　　9日公布的中國房地產指數系統百城價格指數顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為8753元／平方米，環比8月上漲0.17%。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌等業內人士分析，在調控持續、房貸收緊、庫存居高等因素綜合影響下，四季度房價不具備大幅反彈條件，“房價趨穩是大概率事件”。

　　歷次調控經歷表明，要根本遏制房價過快上漲態勢、穩定市場預期、完善市場供應結構，其艱巨性可能超過許多人的想象，絕非能夠“畢其功于一役”。

　　個別地方調控政策存在“明緊暗松”。有城市日前出臺政策，明確“凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證。”同策咨詢研究中心總監張宏偉說，針對“金九銀十”的清淡，不排除有個別地方對限購“局部放松”。

　　“場外因素”的影響不可忽視。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭提醒，8月份CPI抬頭、美國新的量化寬松出籠、流動性擴張、國際大宗商品價格上漲，這些因素都可能對房價帶來助漲效應。

　　業內人士建議，應進一步穩定并完善房地產調控的長效機制，構建樓市平穩健康運行的“內生機制”，促使行業回歸正常軌道。