貴陽樓市拉響過剩警報 或成鄂爾多斯第二？

　　當一個城市的新建住宅供應量超過當地居民家庭戶數，那意味著什么？中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面。

　　大盤扎堆

　　2005年前后，建筑面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個三線城市，已經可以被視為大盤了。然而現在，總建筑面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個名為花果園的超級大盤，總建筑規模更是達到了1830萬平方米，堪稱中國第一大盤。

　　根據公開資料顯示，花果園是宏立城集團啟動總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態區，一個總建筑面積1830萬平方米的貴陽國際中心。僅此一個樓盤，規劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。

　　貴陽的另一個超級大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規劃居住人口約17萬人。該項目由貴州地產龍頭企業中天城投集團傾力打造，項目計劃分5年開發。

　　《國際金融報》記者根據公開資料統計顯示，在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規劃居住人口預計總計約達110萬人。

　　根據不完全統計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，這些樓盤預計總建筑規模也不下3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬人。

　　而根據貴陽市2010年第六次人口普查的數據顯示，全市常住人口中，居住在城鎮的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉村的人口為1378238人，占31.87%。

　　鄂爾多斯第二？

　　天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據筑房網此前發布的數據顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。

　　據悉，上半年兩城區因受花果園、中天未來方舟低價入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據了總成交套數的78%，與去年該區同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個超級大盤占據了九成的成交量。

　　開發商的大手筆項目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價、均價不到4000元/平方米的低價推盤，當日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據悉，有相關項目負責人介紹，今年上半年銷售收入已達23億元。

　　而花果園項目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國樓市單盤銷售冠軍”的頭銜，花果園項目首創了貴州樓市的銷售傳奇。

　　據悉，花果園今年上半年的成交量是157萬平方米，而整個上海的年均新建商品住宅成交量是800萬平方米。

　　雖然經過上半年房企去庫存化，但從絕對量來看庫存仍處于高位。此前有數據顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經達到了歷史最高位。此外，據悉，目前貴陽在售樓盤中有現房或準現房銷售的約有20家，近2萬套房源。

　　著名財經評論人吳其倫對《國際金融報》記者表示，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價的結果，并沒有反映貴陽樓市真實情況。但是這種反彈不會持續，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現狀是供嚴重過于求。預計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場。”

　　政府開始“托市”

　　就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

　　這一規定簡而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴格以限購為主要手段的宏觀調控背道而馳。有業內人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因為樓市嚴重過剩，別無選擇。

　　據悉，僅9、10月兩個月期間，保利貴州、中鐵置業、萬科地產、恒大、中天城投、花果園項目、美的地產等房企有密集推盤計劃，預期推出6000套左右的新房源，供應量達到70萬平方米左右，相較6、7月共推盤不足4000套而言增長明顯。

　　吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發商進入貴陽市場，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優惠，政府成為開發商的超級銷售人員；另一方面，近幾個月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財政情況。”

　　中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強在接受記者采訪時表示，“貴陽此次措施是給予外地購房者的‘大禮包’，對限購政策的沖擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會干預，措施是否能持續還有待考察。”

　　他還表示，措施實施能夠促進成交量，保持樓市熱度，但是與當前國家樓市調控要求相違背。（盧元強）