聶梅生：房價(jià)筑底鋼地板 難降也難漲

　　十一將至，上海一年一度的秋季房展會又將拉開帷幕，這是上海的地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)之一。

　　9月24日，主辦方之一的上海展覽中心對外介紹，雖然萬科、恒大、綠地、保利等著名品牌房企均會出席，但是較5個月前的五一房展而言，參展的地產(chǎn)商已經(jīng)減少了20%。主辦方表示，由于去年以來住宅地塊供應(yīng)少，導(dǎo)致新房供應(yīng)少，是企業(yè)未來參展的原因之一。

　　22日，在上海的一場房地產(chǎn)論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴本報(bào)，開發(fā)商對于市場的反應(yīng)很快。目前全國各地這么多開發(fā)商，推不推盤，完全取決于他們售樓處的銷售量，如果銷售不好，馬上放慢其他盤的建設(shè)與開盤速度。

　　9月19日，上海統(tǒng)計(jì)局對外表示，1-8月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，新開工面積持續(xù)下降，竣工面積增幅逐步回落，商品房銷售面積繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金保持增長。在資金逐漸回流，建設(shè)速度放慢之時，房價(jià)正在鑄就“鋼地板”，對于全國一線城市而言基本如此，市場依舊在消化調(diào)控政策所帶來的沖擊。

　　9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)稱，8月，70個大中城市商品住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅為0.06%，其上漲幅度已經(jīng)明顯收窄，這也淡化下半年更緊張的調(diào)控政策的可能性。

　　房價(jià)“鋼地板”

　　土地成交、地產(chǎn)開發(fā)與樓盤銷售是整個地產(chǎn)鏈條中極為關(guān)鍵的三個數(shù)據(jù)。

　　以上海為例，上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1449.04億元，比去年同期增長12.4%，占全社會固定資產(chǎn)投資的50.2%，比重同比上升2.4個百分點(diǎn)。

　　而前8個月，上海新建商品房銷售面積1093.31萬平方米，比去年同期下降7.8%，降幅分別比一季度和上半年縮小7個和1個百分點(diǎn)。而上半年上海土地成交金額184.42億元，同比減少超過六成。

　　對于開發(fā)投資這個數(shù)據(jù)而言，即使此前購買的土地，有開建的時間規(guī)定要求，在目前銷售數(shù)據(jù)的下滑之下，開發(fā)商眼前拿地的熱情自然受到了沖擊。

　　“這個是市場對的政策反應(yīng)，所以在整個下半年，房地產(chǎn)會在供需中拉鋸，房價(jià)很難漲上去，也很難降下來。”9月22日，聶梅生表示：“漲不上去是政府的意愿，降不下來是目前的房價(jià)有開發(fā)商的價(jià)格成本‘鋼地板’因素，土地成本在那里擺著，沒法降下來。”

　　“這種情況下，下半年很難有新的政策出來。”聶梅生表示，目前的諸多政策，有限價(jià)、限購、限售、限貸。就限價(jià)而言，如果開發(fā)商把價(jià)格報(bào)高了，地方政府不批預(yù)售證，房價(jià)也很難漲上去。

　　而就限購政策而言，聶亦表示，很難擴(kuò)圍，因?yàn)閿U(kuò)圍有兩個途徑，一個是在買房者身上加壓，目前還允許買第二套住房，“如果這塊加壓的話，對于個人的改善性住房是完全沒有空間了，恐怕會遭致很多人反對”。

　　而另一方面是對未實(shí)行限購的更多城市進(jìn)行增加，但是這樣會遭致目前本身財(cái)政情況不好的地方政府反對。

　　爭議房產(chǎn)稅

　　在9月的夏季沃斯論壇現(xiàn)場，重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時表示，重慶去年房產(chǎn)稅征收額達(dá)到1億元左右水平，征稅對象主要涉及別墅、高檔公寓居住群體。房產(chǎn)稅今后一定會被國家立法，并成為中國的基本稅制。

　　住建部官員在9月對外表示，當(dāng)前房價(jià)基本平穩(wěn)，但下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期。要加快完善房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍工作。此外，還要做好防止房價(jià)反彈的政策預(yù)案。

　　而22日中歐第三屆房地產(chǎn)高峰論壇上，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、央行原副行長吳曉靈指出，房地產(chǎn)稅不應(yīng)再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，住房作為普通家庭開支的一項(xiàng)重要支出，試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大就意味著各地稅收的多樣性會增加，這就將為普通家庭買房形成阻力。

　　“房產(chǎn)稅應(yīng)該盡早提交人大討論，統(tǒng)一認(rèn)識、凝聚共識，進(jìn)一步促進(jìn)國家法治化。”吳強(qiáng)調(diào)。

　　而隨后，原中國建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾也表示，房地產(chǎn)調(diào)控要得到良好效果，房產(chǎn)稅并不是唯一方案。房產(chǎn)稅亦為物業(yè)稅過渡，謝表示，中國的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，開征物業(yè)稅會產(chǎn)生重復(fù)征稅。

　　聶梅生對記者表示，長期來看，房產(chǎn)稅會逐漸加速推進(jìn)，但不應(yīng)在住宅的持有環(huán)節(jié)征收。

　　對于已經(jīng)在重慶和上海試點(diǎn)2年左右的房產(chǎn)稅，近期的曝光率一度提升，除了住建部等官員多次在公開場合強(qiáng)調(diào)加緊聯(lián)通城市間房屋信息系統(tǒng)之外，而國稅總局也在7月底召集各地稅務(wù)系統(tǒng)人員培訓(xùn)住宅估價(jià)技術(shù)，官方的準(zhǔn)備似乎有條不紊。

　　另外房產(chǎn)稅在各個省份的準(zhǔn)備工作似乎已經(jīng)按部就班進(jìn)行。記者獲悉，廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已基本完成居民存量房統(tǒng)計(jì)。這為啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)等方面掃清了技術(shù)障礙。