馮侖：房地產金融化將成趨勢

來源:閩南網 2012-09-21 08:58 http://www.iosapp77.com/

　　閩南網9月21日訊受房地產調控深化的影響，中國地產行業正經歷著整合、分化、金融創新的蛻變，中國未來地產商角色該如何轉化？創新的出路在哪里？上周日，在泉州晉江舉辦的中國地產創新投資交流會上，被譽為中國房地產界的思想家、哲學家的萬通控股的創始人、萬通控股董事局主席馮侖先生，分享了他對中國未來房地產創新模式和地產金融化的獨到見解。

　　“中國房地產調控近三年后，中國地產界的大佬們更淡定，更不一樣了。”馮侖說，原來大家都叫“開發商”，但是現在卻各有特點。萬科聲稱要做全球最大的住宅公司，萬達要做商務不動產公司，潘石屹表示將以銷售為主改為以出租經營為主，萬通則要做專業房地產投資公司。為什么？在馮侖看來，這些都是中國房地產進入青春期的正常表現，而縱觀200多年的房地產發展歷程，就不難看出其背后的創新邏輯。

　　他說，從世界200年房地產業的發展來看，共經歷了三個階段，出現了三種創新模式。第一個階段是人均GDP為2000~3000美元時，開始城市化，這個時候主要就是“地主+工頭”模式；第二個階段是人均GDP到了8000美元，城市化步入快速發展時期，這個時期最主要的產品就是住宅產品，最重要的商業模式是“廠長+資本家”模式，拼的主要是規模、速度和成本，萬科就是最有代表性的地產商；而人均GDP達到8000美元到2.5萬美元的時候，房地產就開始從青春期步入了青年期，采用的是“導演+制片人”的模式，地產商更像是手藝人，而非出資人。

　　馮侖補充道，人均GDP在8000美元到1.5萬美元的時候是一個過渡期，是“以售養租”的模式，例如現在萬達的模式，一部分銷售，一部分出租，產品主要是社區型商業、購物中心以及樓下的街鋪。但是人均GDP達到1.5萬美元之后，地產商開始拋棄原來制造業的思維轉型到服務業思維，價值鏈也從制造業變成服務業，房地產業逐步金融化。誠如張藝謀導演“印象劉三姐”，不僅實現了當地旅游資源的充分開發，也讓張藝謀個人得到了豐厚的回報。“如果你有一塊地，又有錢，能找到一個像張藝謀那樣的開發商來做，回報比自己做還要高，那你為什么還要自己做呢？”

　　他還表示，中國房地產走了20年，城市化達到了50%左右，正值青春期。目前大部分地產公司仍以住宅類較多，但是現在有一些開始做商務不動產，以售養租，且另有少數用“導演+制片人”模式來做，這些新模式或將引領中國地產的新變革。（海峽都市報閩南版記者陳偉真）

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