一線城市土地儲備消耗盡下半年地王潮或再現

來源:21世紀經濟報道 2012-08-21 15:16 http://www.iosapp77.com/

　　國務院房地產督查組日前發布了督察情況，其中指出，除了部分地區房價環比上漲、微調樓市等問題之外，最讓督查組擔心的就是，“部分城市上半年住房用地供應率較低，個別城市不到10%，加劇明后年樓市供需矛盾。”

　　督查組要求，各地要進一步增加土地供應，提高住房用地供應計劃完成率，穩定普通商品住房用地供應量。

　　北京中原地產市場總監張大偉介紹，下半年加大住宅用地供應非常迫切，以今年的開發量和去庫存的情況來看，明年3月份開始，房地產市場供不應求的局面將日趨明顯，價格也必將隨之水漲船高。

　　以北京為例，張大偉稱，北京未來兩年住宅供地缺口在千萬平方米。“剔除2008年及2011年的調控影響，正常市場對住宅的簽約面積需求在1000萬~1500萬平方米，而最近兩年的土地供應量僅能滿足1年的購買需求。”

　　北京保利地產營銷中心總經理牛毅表示，很多大公司上半年以價換量，或為了業績而進行促銷，到了8月份以后，如萬科、保利、金地、招商等大公司在北京等一線城市土地儲備都消耗殆盡，下半年必須出手拿地，因此下半年北京、上海等城市或可能再現“地王潮”。

　　“目前二三線城市不缺地，土地供應與實際消化量來說，夠賣好幾年的了。”牛毅進一步分析說，北京等一線城市是有房不愁賣，然而土地資源稀缺，以北京東四環地區為例，目前在賣的僅有保利東郡、金茂府等3-4個項目，而保利東郡此前推出的1000萬元以下的產品開盤就賣光了，她認為北京中高端銷售市場需求旺盛，關鍵是五環以內的土地供應很少。

　　據不完全統計，已披露2012年財務中報的41家上市房企中報顯示：41家房企現金持有量超過1500億元，比年初相比增長超過兩成。

　　實際上，包括保利在內的大型房企在土地市場上已經有動作，自7月份以來，萬科、中海、保利、龍湖四大房企拿地19次，共耗資201.6億元，占年內這四家標桿房企總拿地金額463.3億元的43.5%。

　　而讓張大偉擔憂的是，下半年開發商要加大一線城市的土地儲備，然而一線城市的土地供應明顯不足，很可能推出地王。

　　從北京2012年土地供應情況來看，整體數量出現了明顯的下滑，尤其是住宅土地供應創出了近5年以來的新低，土地供需矛盾進一步明顯。

　　實際上，一線城市的控地壓力已經顯現，7月北京共成交16宗土地，規劃建筑面積148.9萬平方米，創2011年9月以來新高；7月住宅用地成交平均溢價率為35.1%，僅次于2010年8月及2012年6月，在近兩年(24個月中)位居第三高值。

　　不過，下半年的一線城市拿地潮將給調控帶來新的壓力，尤其是地王再現的話，不僅會給后續房價帶來壓力，更會給“金九銀十”關頭的房地產行業帶來變數。

　　中房協副會長朱中一在“創新風暴·2012中國居住創新典范品牌推介活動”上介紹，隨著中央加大對各項調控政策措施的監督檢查，以及對地方政府的約談、問責等措施的到位，房地產總體上會朝著宏觀調控預期的方向發展。

　　對此，國土部此前發文要求，各地需完善土地交易方式，合理安排供地節奏、數量和批次，形成均衡協調的供地結構。

　　為防止地價信號被誤讀，對預判成交價格創歷史總價新高或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地(包括商服、住宅或商住綜合)，要及時調整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

　　8月20日，一位接近國土部的人士透露，對于未完成用地供應計劃、控地價執行不力的，擬實行問責制度。

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