樓市調控十年 長效機制建設亟待加強

　　自2003年“121號文”出臺至今，我國房地產調控已歷經十年。我國房地產調控政策持續加碼，信貸、稅收、土地、限購等各項手段頻出。然而，在城鎮化和收入水平提高等多項因素作用下，房價仍然大幅上漲。業內人士認為，未來的樓市調控將更強化長效機制。

　　調控力度持續加碼

　　2003年6月13日，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即“121號文”），首次提出房地產為“國民經濟的支柱產業”，并強調堅持住房市場化的基本方向。這被認為是房改以來的第一份樓市調控文件。

　　“121號文”從住房供應、土地供應、信貸制度、市場體系、市場秩序等多個方面入手，提出了房地產市場調控的大方向。其中，“搞活住房二級市場”、“控制高檔商品房建設”、“加大住房公積金歸集和貸款發放力度”、“加強房地產貸款監管”等手段，均對此后的制度設計和市場走向產生了重要影響。

　　此后，我國房地產政策進入密集出臺期。2004年，國土資源部發布“71號令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來。此后，銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，對房地產項目自有資金等做出規定。

　　隨著市場的火爆，2005年，一份旨在給樓市降溫的文件出臺。當年3月，國務院辦公廳發布關于切實穩定住房價格的“國八條”，要求“高度重視穩定住房價格”、“大力調整住房供應結構，調整用地供應結構”等；5月，又規定個人購買不足2年的住房對外銷售，應全額繳納營業稅，以控制炒房行為。

　　2006年是政策出臺最為頻繁的一年，除“國六條”再次強調給樓市降溫以外，“限外令”首次啟動；二手房交易中，繳納全額營業稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個人所得稅的20%也被“強制性征收”。更重要的是，“90/70”戶型政策隨著九部委的“十五條”出臺。

　　這幾年，我國房地產市場一直保持快速上升的態勢，房價漲幅也遠遠超過居民收入增長速度。但隨著樓市調控政策的持續發酵，以及金融危機突然爆發，2008年，房地產市場驟然下行，不少城市房價大幅下跌，一些企業因為資金鏈斷裂而破產。

　　2008年底，一系列旨在“救市”的調控政策出臺，房地產交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購買首套房最低首付比例調整為20%，貸款利率下限調整為基準利率的7折。加之“4萬億”投資政策的刺激，房地產市場迅速回暖，一批瀕臨破產邊緣的房企起死回生。到2009年，房地產市場再次回歸到旺盛增長的局面。

　　2010年3月16日，北京一天之內誕生三個“地王”。此后，市場交易量繼續沖高，房價也繼續保持快速上漲。當年4月，調控樓市的“新國十條”出臺，對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發放給予限制。9月，“新國五條”出臺，將房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；同時強調“房價過高上漲過快城市限定居民購房套數”。

　　去年1月，被稱為“史上最嚴”的“新國八條”出臺，要求全國房價上漲過快的30多個城市出臺“限購令”，此舉也被認為是本輪調控的“撒手锏”。同時，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調整至基準利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動個人住房房產稅征收試點。

　　強化長效機制建設

　　事實上，盡管樓市調控頻繁，但長效機制建設等方面仍需加強。

　　根據國家統計局的數據，今年7月CPI同比上漲1.8%，創近30個月來的新低。與此同時，隨著國務院督查組對樓市督查的結束，出臺新一輪樓市調控政策的預期十分強烈。

　　業內人士呼吁，樓市調控政策的制定和出臺對宏觀經濟走勢過于依賴，正是其缺乏長效機制的體現，這種情況亟需改變。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌對記者表示，多年的樓市調控并未解決根本問題，即地方財政對土地過于依賴，保障房建設缺位，投資渠道缺乏。這也是導致供需失衡和房價上漲的根本原因。

　　根據財政部的數據，2011年全國國有土地使用權出讓收入3.3萬億元，同比增長22%，在樓市調控的背景下仍創歷史新高。但今年上半年，不少地方土地出讓金大幅下滑，造成地方財政收入增速大幅減緩。這被認為是地方微調樓市政策的主要動力。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，對需求的限制導致開發商的銷售回款減少，資金來源受限，最終會影響到市場供應。

　　巴曙松表示，在過去十年的房地產調控中，房地產市場的不少問題定位不清晰，責任不明確。其中，保障房要建多少，城市要有多少人口，現在的房子多少套，這些問題均未得到解決。

　　中國房地產業協會副會長朱中一近日在博鰲房地產論壇上表示，目前房地產市場總體平穩、調控成果正進一步顯現。要抓緊利用當前的有利時機，在堅持現行調控政策、鞏固調控成果的基礎上，妥善處理好市場供應與政府保障的關系，合理劃分中央與地方的責任，抓緊建立中長期制度。

　　在新一輪樓市調控中，保障性安居工程建設、個人住房信息系統建設、房產稅試點推進等措施，均被認為是樓市調控的重要長效機制。不少觀點認為，在新一輪的房地產調控政策中，上述手段將得到強化。