8月首周深圳樓市供應小幅回升 成交仍維持低位

­　　進入下半年，市場熱度持續較低，客戶對于價格敏感度高，入市情緒較為消極。據深圳中原研究中心提供數據顯示，反映市場熱度的深圳中原訪客指數持續低位震蕩，前期地王對市場的刺激作用已逐漸消退。7月成交結構中深圳均價在6萬+的項目無論在成較套數、面積及金額占比上均大幅下降，剛需盤成為成交主力。7月以來深圳新盤入市節奏緩慢，加之客戶觀望情緒濃厚，價格抗性高。

­　　根據深圳中原研究中心監測，8月首周深圳一二手住宅成交量仍維持低位。上周（8.01-8.07）深圳一手住宅成交682套，成交面積為約6.88萬㎡，分別環比上升了23.1%和22.5%，雖然比“3.25”之后明顯回升，但周成交量仍在700套左右徘徊，且短期內仍將維持在較低的水平；二手住宅共成交1309套，成交面積約為10.79萬㎡，較上期分別下降16.25%和18.95%。由于價格未有調整加上淡季效應，二手住宅成交量較前期下降明顯，低于上月平均水平。

­　　從上周開發商的推盤情況來看，開發商目前仍以少量多次的的方式來測試目前市場，項目以剛需產品為主，加之價格普遍區域理性，開盤銷售率普遍超8成，客戶入市速度仍決定于價格。

­　　根據深圳市規劃國土委信息披露，上周峰薈時代科技中心獲得批售，批售總套數為2157套，批售面積為11.8萬平米。入市方面，上周有四個項目公開推售，共有298住宅，878套公寓入市，較上周總量586套大幅增加，市場推售速度稍稍加快步伐。其中深業東嶺推出少量剛需型住宅，銷售率樂觀。

­　　根據深圳市規劃國土委數據顯示，上周（8.01-8.07）深圳一手住宅成交682套，成交面積約為6.88萬㎡，分別環比上升了23.1%和22.5%。與七月最后一周相比，成交量小幅回暖。但結合歷史數據來看，現階段成交量仍然處于中等偏低位置。業內分析表示，結合6、7月份新增住宅套數及面積總量較少，預計未來一段時間內，新房成交量將會持續低位。上周新房成交均價為62613元/㎡，環比上漲15.4%。是繼新房均價連續三周5字頭以后，重新站在6萬元/㎡以上。

­　　區域來看，寶安和龍崗是全市的成交大戶，占全市總成交量的76.1%，分別占全市成交量的37.2%和38.9%。南山占比高達18.8%，單價在9.5萬元/㎡左右，環比上漲21.8%，大幅高于前期，是上周成交均價最高的區域。而福田的成交均價為8.6萬/㎡左右較7月最后一周的10萬/㎡下降明顯。除了南山和龍崗的成交均價有所上升外，其余區域的成交均價均有所下降。

­　　二手方面，根據深圳中原研究中心的監測，上周（8.01-8.07）深圳二手住宅共成交1309套，成交面積約為10.79萬㎡，較上期分別下降了16.25%和18.95%。是繼二手成交量連續四周上升的首次下跌，且下跌幅度明顯。該中心分析指出，7月份以來，地王的帶動效應明顯減少，結合現階段業主和開發商仍然定價堅挺，在成交量被大幅透支的情況下，客戶對于價格保持高度敏感，不斷上升的二手房價對市場回暖形成了一定阻礙。從上周的情況看，二手住宅成交均價仍為55772元/㎡，環比上升3.48%。

­　　根據證券時報記者走訪情況來看，全市各板塊報價方面，僅有三個區域報價上調且上調幅度不大，其中華僑城區、寶安南區以及羅湖東區有小幅上漲，漲幅分別為0.7%、0.6%及0.5%。其余各區報價均有不同程度的跌幅，其中寶安北區與白沙嶺區下跌幅度最大，分別為-2.8%和-2.6%。而據深圳中原研究中心監測的全市125個細分片區來看，報價下調區域占比也將近七成。

­　　從二手成交的分區情況來看，上周成交的1309套二手住宅中，龍崗、寶安占比都在2成以上，其中龍崗占比高達25.7%，位居全市首位。羅湖，福田，南山的占比分別在14%-19%之間。

­　　年初國內多家媒體報道稱，2016個人所得稅改革方案已完成，預計下半年或將開啟部分個稅改革。最核心內容就是建立綜合與分類結合的所得稅制度，工資薪金、勞務報酬等將統一納入綜合范圍征稅，此外，養老、二孩、房貸利息等家庭負擔也有望納入抵扣，這將進一步刺激客戶入市的積極性。

­　　日前，2016年中國人民銀行分支行行長座談會召開。會議部署下半年重點工作時指出，繼續實施穩健的貨幣政策，保持靈活適度，適時預調微調，增強政策的針對性和有效性。深圳中原研究中心分析指出，這意味著，在未來實施適度擴大總需求、堅定不移推進供給側結構性改革、引導良好發展預期的組合政策過程中，穩健的貨幣政策將更加注重相機、靈活調控，以進一步增強針對性和有效性。央行在貨幣政策操作上，明確了要抑制泡沫和不頻繁降準，貨幣政策繼續寬松的可能性較低。（證券時報記者 張國鋒）