兩部委發文聚焦中小城市去庫存 住房偏多城市減少供地

　　萬眾期待之下，樓市新政終于出臺。昨天，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》聚焦中小城市去庫存，提出住房供應偏多市縣住宅用地供應將減少直至暫停計劃供應，而對于未開發的房地產用地可通過調整規劃進行轉型利用。此外，通知還明確了商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

專家解讀

　　中原地產首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內容，具體有4條。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；二是優化住房供應套型，促進用地結構調整；三是多措并舉，統籌保障性安居工程建設；四是部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。

要點1 住房偏多城市要減少供地

　　《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場情況有效增加住宅用地供應規模。

　　省級住房城鄉建設主管部門要對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度統籌安排。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。按照穩定市場的原則，指導市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。

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三四線城市仍存崩盤風險

　　從全國樓市看，市場已嚴重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風險。

　　《通知》中要求“住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度”，這句話恰恰最難做到。住房供過于求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規模后財政如何運轉，需要更多部門的協調。除非后續有定量的規定，否則這一政策對市場的影響將非常“感性”。

要點2 未開發房地產用地可轉型利用

　　《通知》提出，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

　　《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整，支持居民自住和改善性住房需求。

>>解讀　住宅項目轉商業項目難度較大

　　“對未開發房地產用地可轉型利用”，這一政策對市場來說有一定積極影響，特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目，可能會有改規的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對的是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣”，可見符合轉換用途標準的房地產用地多指住房項目。在土地類別中，住宅地最貴，商業地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對于連住宅都過剩的城市，做商業的難度更大。

要點3 商品住房可作為棚改安置房等

　　《通知》明確，整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，并完善配套用地手續。

　　《通知》提出要多措并舉，統籌保障性安居工程建設。進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

>>解讀　房地產市場政策將會繼續寬松

　　兩會過后，一系列部門與城市紛紛出臺樓市調整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說是對兩會房地產調整意向的具體落實。

　　從有關方面的一系列舉措來看，2015年房地產市場的政策面明顯會繼續寬松。

要點4 兩部門將聯手監督房地產市場

　　《通知》提出，要加強部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。今后，房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門可根據住房城鄉建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。對在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業，住房城鄉建設主管部門可依據國土部門提供的信息予以處罰；情節嚴重的，依法注銷其資質證書。

　　《通知》要求，省級國土資源、住房城鄉建設主管部門要加大對市、縣工作的指導、監督和檢查力度，落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要報同級人民政府審批后實施，并向社會公開。

>>解讀　“變”能否“通”關鍵在去行政化

　　目前我國的房地產業在“去行政化”過程中分化格局嚴重，去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調控、因地制宜，不調、微調、大調，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。

　　土地用途“變”，套型結構“改”，都屬于政策的變通。“變”能否“通”，關鍵在是否置身于“去行政化”進程之內，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責成整改，對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監督。

業內觀點

熱點城市房價或迎溫和上漲

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從《通知》的具體內容來看，新規更多在于為解決目前我國三四線小城庫存過剩、土地供應無序的問題。

　　胡景暉表示，《通知》主要是通過允許合理調整戶型支持自住和改善性需求，將部分房屋轉化為棚改安置房和公租房房源，以及調整已供應但尚未開發的土地用途和規劃條件，引導開發企業建設新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等類型地產的方式，從而實現存量過剩城市土地供應和商品房庫存多元化的消化。

　　胡景暉認為，對于存量高企的部分三四線小城來說，將從供應和消化兩個方面逐步扭轉現階段供應嚴重大于需求的問題，從而逐步穩定地方市場的房屋銷售價格，引導地方城市房地產市場向平穩健康的方向發展。對于供大于求的城市來說，這一政策在一定程度上是一項利好，但遠不及此前很多人的預期。

　　《通知》中對于市場基本面供不應求的城市，也做了供應方面的要求。“住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅供應規模。”胡景暉對此表示，從這一表述來看，《通知》對于部分熱點城市市場可能的回暖也做了供應上的考慮，要求這類城市加大住宅規模供應。由此也可以看出，宏觀樓市目前供不應求的城市未來一段時間或將迎來樓市逐步回暖，市場成交量上升，價格溫和上漲。

新政形式意義大于實質內容

　　中原地產首席分析師張大偉表示，兩部門新政可執行的內容不多，但從影響來說，這一政策本身就代表了未來的政策方向，未來將有更多的政策出臺。

　　張大偉指出，2015年房地產救市政策將出現兩個特點：一是密集，從各地看，目前已有多地發布房地產刺激政策，預計后續各部門都會出臺類似微調政策，釋放有利市場回暖的信號；二是深度，面對樓市成交持續低迷的局面，2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、寧夏等省份，針對房地產行業發布綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個環節著手，刺激購房需求入市；北京、上海作為最重要的一線核心城市，均在去年第四季度對普通住房標準作出較大幅度調整，普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優惠等多個涉及購房成本的環節直接相關，因此對市場的利好作用顯著。

　　張大偉表示，今年房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，并有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開。地方政府還將直接出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。同時，繼續通過保障房建設以及住房救助補貼的方式來解決困難家庭的住房需求。