泉州南俊巷商戶不堪高額轉讓費大撤退

N本報記者
沈雪燕/文 謝明飛/圖

關門轉讓或清倉打折的店鋪，開始在南俊巷多了起來

核心提示

　　等不及租期結束，泉州南俊巷不少商鋪的房東便早早拋來兩個選擇：一個是漲租金并交納十幾萬轉讓費，另一個就是搬走。壓力之下，不斷有老商戶“撤離”，自春節后到現在，至少搬走了十幾家，貼出轉租廣告的、正在拋貨的，比比皆是。

　　與此同時，盡管隨時都有新商家來補缺，但南俊巷計劃“變臉”為精品街的夢卻遲遲做不起來。由于新入駐的商家品牌檔次并不統一，導致新的消費群體培育時間更加漫長，而不穩定的消費態勢更導致資本相對較小的商家頻繁換店。

　　業內人士稱，從去年底開始，商鋪轉讓費的炒作就在泉廈兩地大熱，無論是傳統商業街還是各類商圈，都存在轉讓費高企的現象。這與泉州商鋪資源稀缺有一定的關系，但其中不排除有投資者盲目競爭抬價的因素。對此，泉州工商部門與物價部門都表示，轉讓費作為行業潛規則，目前尚沒有相應的法律法規去規范管理，只能寄希望于新興商鋪多發展起來，交給市場供求去調節。

現象

　　這條街上，目前正在搬的，及這個月搬走的商家已達十幾個，不乏亞禮得、鴻星爾克、紅蜻蜓、李維萊斯等品牌商家。

轉讓費5年翻十幾倍

　　2005年，泉州市區的莊小姐在南俊巷租了一間36平方米的店面，當時交了幾千元的轉讓費，月租金3600元。她賣的是一些歐美、韓國和我國香港品牌的女裝，價位在500~1000元間。最初幾年利潤頗豐，可店鋪租金一年比一年高，到了去年，租金已提到每月12700元，生意做得有點難。今年春節后，她又面臨合約到期后的選擇，房東開出的條件是，如果她想續約，就要給12萬轉讓費，月租金提到14700元。莊小姐算了一下，實在無法負擔，決定不再續簽。3月中旬，她甩貨退店，在同一條巷子里重新找了一個門面，這個店并不臨街，位置不好，但開價也相當高，光是轉讓費就要8萬元。莊小姐開始做起轉行的打算。

　　與莊小姐對面的紅蜻蜓專賣店，幾乎與她同期搬走。在入駐南俊巷兩三年后，第一次租約滿期，這家專賣店不僅店租被漲到每月27000元，而且需再交納23萬元轉讓費，商家選擇了“撤離”。

30萬的年租金

　　“再這樣下去，沒幾家店能開下去了。”23日傍晚，南俊巷一家服裝店老板黃先生站在門口，看著鄰店的一群店員一箱箱地往車上搬東西，這家叫“李維萊斯”的手袋店也撤離了南俊巷。黃先生告訴記者，現在這條街，四五十平方米的店面月租就得兩三萬元，按全年20萬計算，加上3年期滿交一次轉讓費，相當于每年在租房上的支出不少于30萬，“目前南俊巷的商家很多都負擔不起”。

　　到昨天傍晚，記者看到，這條街上，目前正在搬的，及這個月搬走的商家已達十幾個，不乏亞禮得、鴻星爾克、紅蜻蜓、李維萊斯等品牌商家，親子印、小豬班納等，以及一些無品牌商家搬離得更早。據說，特步店近期也會搬走。

換店頻繁 續約遇冷

　　在南俊巷中段的一家皮包店，櫥窗上貼著一張轉租廣告，記者通過電話了解到，這家店主于一年前租下這個店，店租每月12000元，現在還有兩年租期，新承租者續租兩年，轉讓費要9萬元。也就是說，兩年后新承租者將面臨一筆新的轉讓費，而且租期最長簽3年。

　　“現在南俊巷不少店鋪經常換租戶。”服裝店主黃先生說，很多商家租期一滿就換了，也有部分商家進來沒多久就轉租出去。記者采訪到的幾個商家，也都是首次租期滿了，就不再續約。

　　一位店主很無奈地計算著：當初到這來開店，裝修費、轉讓費和首筆租金共花去50多萬，做3年有的還賺不回成本，租期就滿了，又要面臨一筆轉讓費，真的難以維持下去。

探究

　　房東們開始自己收轉讓費，并逐漸炒高轉讓費，到現在，空店出租要轉讓費，新簽約的要轉讓費，續約的也要轉讓費。

房東插手炒熱轉讓費

　　“泉州的店鋪轉讓費最早出現在2004年。”泉州東禾21世紀不動產市場部副經理陳慷慨介紹，那時候，打錫街一些服裝店要轉讓給同行時，由于前期有裝修投入，而新租戶賣同樣產品不用二次投入，加上接手一些積壓商品，就以轉讓費的形式給舊租戶以補償。當時的轉讓費不多，幾千元幾萬元的，主要視積壓商品數量，裝修費最多補償一兩成。后來，由于新舊租戶從事行業不同，就沒了裝修補償和接手積壓商品的項目，但由于舊租戶給了上一任轉讓費，他就會要求下一任也給。“這個時候就有點不合理了，但漸成行業規則。”陳慷慨說，泉州的這個狀況出現在2006年，那時店鋪的轉讓費最高不會超過5萬元。

　　漲價始于2007年，房地產大熱的年頭。房東們發現商鋪搶手，租戶們又有個轉讓費的收入，開始定出規則：租戶不能將店鋪轉租。房東們開始自己收轉讓費，并逐漸炒高轉讓費，到現在，空店出租要轉讓費，新簽約的要轉讓費，續約的也要轉讓費。

地段越好轉讓費越高

　　事實上，并不是只有南俊巷的商鋪有轉讓費，泉州傳統的商業街和較成形的商業圈中，幾乎所有商鋪都要轉讓費。“我們在中山路的店轉讓費是10萬，比這里少點。”南俊巷一家服裝店的店員告訴記者。而莊小姐試圖在中山路和津淮街找過店面，也都被超10萬的轉讓費嚇退。

　　2008年，津淮街西段的商鋪也開出高額轉讓費，使得一個月內，近10個知名品牌撤出，還有30多家店面集體關門抗議（本報曾作詳細報道）。

　　據陳慷慨介紹，以目前該公司掌握的數據，打錫街的轉讓費最高，大多超過20萬；南俊巷與中山路比較接近，商鋪面積差別較大，轉讓費差別也較大，多在10萬元~20萬元；田安路和津淮街的轉讓費在10萬~15萬之間；涂門街低一點，大多也超過5萬。

傳統商鋪稀缺
商家盲目投資

　　一筆毫無根據的轉讓費，如何越炒越高？業內人士的回答是，泉州商鋪的稀缺和商家的盲目投資。

　　晉江時尚男裝戰狼世家在南俊巷有專賣店，該公司品牌總監譚奇兵坦言，進駐南俊巷主要是看中這里的人流量，以及消費群體的定位，戰狼的價格定位是200~500元，與南俊巷大部分商家業態相同，可以聚集相同層次的消費群。而陳慷慨也表示，目前泉州的傳統商鋪相對比較少，幾條傳統商業街的商鋪幾乎都沒空置的，這就給了業主抬價的空間。

　　另有業內人士認為，商家的盲目進駐也是轉讓費生存的土壤。“競先入駐商業旺街，是商家的本性，但商業旺街也是高租金高成本的，同時是高競爭壓力，租戶并不一定能賺錢。”泉州千億商業城策劃經理汪航說。而事實上，這一兩年，南俊巷商家的不穩定也印證了汪航的說法。

觀點

　　雖然轉讓費不合理，但由于雙方都是自愿的，所以法律很難通過立法去介入管理。

誰來規范市場？

　　“現在還沒有相關的法律法規管理這塊。”泉州市工商局公平交易科林科長表示，對于房屋租賃完全憑雙方自愿原則，雙方都遵守合約的話，就不存在規范管理的事。像轉讓費這種行業潛規則的東西，也沒出現在法律條文里。而泉州物價局價格法規科的黃科長也表示，現在不少城市商鋪轉讓費都炒得挺高，但價格方面的法律對這塊沒涉及，房租價格完全是由市場決定的，國家也沒有定價和最高限價。

　　福建安凱律師事務所林文律師也明確表示，目前法律上沒有涉及轉讓費的，雖然轉讓費不合理，但由于雙方都是自愿的，所以法律很難通過立法去介入管理。因此，剛剛涉市的商鋪經營戶要更加謹慎一些，以免過高的商鋪轉讓費用讓自己的投資成本被盲目增加，到了自己想要再次轉手商鋪時，才發現被套了就得不償失。

新興商鋪是救命草？

　　被逼走的商家要何去何從呢？業內人士認為，只有等待市場供應的調節，也就是新興商鋪多起來，當供大于求，或供求平衡時，轉讓費就可以消失。陳慷慨說，現在泉州的新興商鋪幾乎都不收轉讓費，一些新商鋪還有一定的“免租期”。但是，選擇新興商鋪有一定的風險，如果商圈成長不起來，商家的投入就會打水漂。汪航說，商家應選擇與自身業態相同的商業城，并考察好同業態商家的生存情況。

　　而陳慷慨也表示，商家要進駐新商業城時，可通過考察以下條件預測該商業城的發展前景：交通便利程度、人流量、周邊主力購物場所輻射力、定位產品搭配是否合理（比如能否做到吃喝玩樂購物一體化）等。“對于發展前景好的商業城，越早進駐越好。”陳慷慨說，對于這樣的新興商鋪，商家進駐時可簽較長的租期，以保障日后的權益。