房價“回歸”何處?——代表委員聚焦2012樓市“五大懸念”

　　在“史上最嚴厲”的調控政策之下，房價“過快上漲”勢頭已得到初步遏制。然而，目前的房價距“合理回歸”還有多遠？房產稅全面推開有無“時間表”？如何扎緊樓市調控“籬笆”？圍繞這些百姓普遍關注的焦點問題，剛剛抵京出席兩會的代表委員各抒己見。

懸念一：房價“合理回歸”的空間有多大？

〔焦點〕今年國家“微調”房地產調控目標，提出實現“房價合理回歸”。那么，回歸多少算“合理”？回歸的空間有多大？

〔觀點一〕中國科學院地理科學與資源研究所梁季陽委員：按照現在的房價標準，北京、上海、杭州等一線城市，再降３０％、５０％甚至更多也不為過，這里的泡沫實在太大，剛性需求嚴重抑制、引進人才都成問題。但是，土地財政依賴、地價上漲趨勢尚未扭轉，房價回歸空間能有多少？我看不能過早樂觀。

〔觀點二〕中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立委員：樓市調控不等于打壓房價，更不等同于房價絕對下跌。我國除了幾個房價過高的城市，大多數還是合理的。我不主張房價迅速大幅下降，牽扯的行業太多，整個行業急速回落國民經濟會受不了，穩下來就可以了。一些房價不高的城市，小幅上漲也屬“合理”。

〔點評〕國際公認的合理房價與收入比約為６：１，我國一些城市已遠遠高于這一標準，京滬深房價收入比甚至超過１５：１。不論房價回歸或是回落多少，實現百姓“住有所居”、促進經濟健康發展，才是樓市調控的最終標準。

懸念二：房產稅全面推開路有多長？

〔焦點〕滬渝試點房產稅新政已滿一年，成效初步顯現。作為中央在房地產領域“長效機制建設”的一部分，房產稅是否已具備全面推廣的條件？

〔觀點一〕財政部財政科學研究所所長賈康委員：很快推開還做不到，政策本身還有不成熟的地方，試點地區還未進行經驗總結。但不成熟不等于不能推廣，需要先總結經驗和不足、完善信息透明公開制度，然后再談怎么進一步推開。

〔觀點二〕全國人大代表夏績恩：房產稅作為經濟調控手段的一種，具有相當的先進性。應盡快擴大房產稅的試點，但必須厘清對誰征、征多少、怎么征？要考慮適度減少普通住房者的稅負，加大炒房者、投資者的稅負水平，不搞一刀切。

〔觀點三〕四川遂寧市長胡昌升代表：東部樓市過熱的城市已滿足擴大試點條件，但在西部二、三線城市推開還為時過早，一些小城市房價合理，讓它推行房產稅反而影響供求平衡關系。房產稅不是行政命令，經濟手段才更要體現靈活性。

〔點評〕房產稅改革能促使樓市調控政策走向法制化、市場化軌道，有利于更大范圍內抑制投機炒房，也能緩解地方政府過度依賴“土地財政”的突出矛盾，但何時推廣要取決于時機是否成熟。

懸念三：樓市調控如何避免誤傷剛性需求？

〔焦點〕“新國八條”出臺之后，銀行普遍提高房貸“門檻”，一些地方還設置戶籍購房門檻，有人據此質疑調控傷及首套房或改善房購買者的利益。如何避免樓市調控誤傷剛性需求？

〔觀點一〕梁季陽委員：國家的政策中明確要求保護首套房購買者利益，但是一些銀行部門“明漲暗調”加大購房成本，這其中有多少是“以調控為初衷”，又有多少是“趁火打劫”？因此，我建議對首套房仍執行優惠政策，降低首付額度，并執行貸款優惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯，但必須擔負社會責任。

〔觀點二〕胡昌升代表：要逐漸實現從行政強制手段向市場經濟手段的過渡。樓市調控倒逼地產商放緩開發步伐、信貸緊縮推高開發成本，兩方面都影響到正常的市場需求。調控政策不能著力于“控”，而在于“調”與“疏”。

〔點評〕剛性需求不同于投機需求，現在不釋放不等于將來不釋放。如何進一步探索“打壓投機、扶持剛需”的差別化政策措施，避免剛性需求聚集而成為推動下一輪漲價的因素，對今后的樓市調控提出更高要求。

懸念四：限購令“松綁”有無時間表？

〔焦點〕限購令作為樓市調控的“權宜之計”實行已滿一年，雖然“一劍封喉”，但行政化手段的弊端決定了它并非長久之計。限購令何時會退出？

〔觀點一〕山東財經大學教授郭松海委員：限購令沒有很快退出的可能性。退出需同時具備兩個前提條件：政策“彈藥”完善齊備與房價合理回歸，但現在兩個條件都尚未滿足；況且全國個人房產信息聯網也并非朝夕之間，還是先把這些工作做好吧。

〔觀點二〕河南弘昌集團董事長陳世強委員：考慮到限購令的確對剛性需求和市場經濟產生一定負面影響，可考慮在一到兩年之后酌情退出。如果調控成果明顯，當房價增幅降低到一定程度時，限購令自然會放開。

〔觀點三〕中央財經大學賀強委員：還是要看房價什么時候回歸到合理水平。限購跟北京限車一個道理，如果不限制，會堵得開不了車。當然，限購不能長期實施，長期來看，人口紅利沒了，年輕人越來越少，閑置住房越來越多，再加以限制就完全沒有必要了。

〔點評〕與“限購令”相比，房地產改革的制度性建設才是長遠之計。傳統的調控方法可能導致“屢調屢漲”，解決供求矛盾才是根本之道，比如保障房建設，當務之急是如何較快增加保有量，如何做到真保障。

懸念五：部分地市“微調”會否挑戰調控效力？

〔焦點〕限價令松動、限購態度“曖昧”、提高公積金貸款額度……近日頻頻出現的地方樓市“微調”引發爭議。如何避免“小動作”沖擊調控效果？

〔觀點一〕郭松海委員：“小伎倆”頻出凸顯地方的“焦慮”和“沒底”。樓市交易不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財政壓力，所以有一些試探性調整。這種調整會影響市場對樓市調控的心理預期，但影響力很微弱，全國樓市調控松動的基礎并不存在。

〔觀點二〕陳世強委員：“小動作”雖是個例，但說明樓市調控進入了關鍵期，調控如果含糊或松動，有可能引起跟風。但這也給我們一個警示，商品房限制太嚴會是一潭死水，樓市調控需更明確“有保有壓”、保障房的接續必須跟上。

〔點評〕２０１２年樓市調控面臨新考驗，利益各方“博弈”加劇，一方面要扎緊樓市調控的政策“籬笆”；另一方面要讓政策更具前瞻性、靈活性、多樣性，讓“擦邊球”無處遁形。（記者劉敏、侯大偉、任峰）