百余房企布局核心城市群 業界警惕樓市快速回暖

　　昨日（1月9日），在廣州舉行的“博鰲房地產論壇2012年度論壇”上，權威專家稱，在正常情況下，2013年全年房地產政策環境是：方向不變、力度不減。若今年兩會之前部分城市出現房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。不過，從目前情況來看，在多地元旦樓市紛紛“報漲”的形勢下，2013年年初樓市相對樂觀的預期正在形成。

　　在論壇上，今年房地產市場的變化與走勢、城鎮化機遇等話題，成為百余家房企關注的焦點。

　　業界警惕樓市快速回暖

　　今年元旦期間，全國主要54個城市新建住宅簽約達到8438套，同比上漲16.8%

　　中國房地產業協會秘書長朱中一在論壇上透露，今后五年樓市將陸續呈現四大特點：一是對合理的改善性需求將有明確支持；二是保障房建設在控制總量的前提下，加強配套設施的建設投入；三是把政府編制和組織實施住房建設規劃作為引導預期和調控市場的重要手段，更多地運用市場和法律手段來完善房地產宏觀調控；四是從產業系統和生態文明的高度推動新型城鎮化的發展。

　　住建部中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，回顧2012年全年，房地產政策環境可以概括為“既沒加碼也不放松”，一以貫之的樓市調控為維護國民經濟穩定運行發揮了重要作用。2013年，預計仍將持續抑制投資性購房，并繼續執行相對謹慎的房地產信貸政策。不過，陳淮也同樣強調行政性調控向市場性調控過渡的必要性。他表示，若樓市調控能夠堅持科學理性的改革思路，在新型城鎮化大趨勢帶動下，未來五年中國房地產需求增長將是全球最快的市場之一。

　　值得注意的是，業界人士已對近期樓市的快速回暖形成政策警覺。朱中一等權威專家表示，近期若部分城市出現房價非理性上漲，政府出臺更為嚴厲的調控政策“是很有可能的”，尤其是在今年兩會之前。

　　根據世聯地產最新報告顯示，2012年四季度，隨著宏觀經濟的觸底回暖，房地產成交量快速回升并帶動房價止跌企穩。截至2012年11月，全國商品房成交面積年內累計達到91705萬平方米，首次出現同比轉正，商品房均價5837元/平方米，報漲6.1%，其中住宅均價漲7.8%。

　　2013年1月份，各地樓市再傳“暖訊”。中原地產數據顯示，今年元旦期間，全國主要54個城市新建住宅簽約達到8438套，比2012年同期上漲了16.8%。廣州、北京等地一手住宅1月首周的成交均價環比漲6%左右。

　　從以上情況可以看出，即便全國范圍內不存在房價大幅上漲的基礎，但一些剛需強勁的城市不排除基于供需結構緊張而出現的漲價可能。

　　住建部政策研究中心主任秦虹則表示，2013年我國經濟增長會在去年第四季度的回升基礎上慣性延續，這對房地產市場會產生正面影響。同時，部分中心城市的去庫存化加速，也會在供求層面形成新格局。不過秦虹表示，在房價有明顯上漲的區域市場，調控還會從嚴從緊。

　　房企積極布局核心城市

　　據粗略統計，萬科2012年全年拿地超過40幅，保利超過60幅

　　除政策趨勢外，業界在2013年初最為關注的話題還有城鎮化。

　　記者了解到，房地產企業已經開始在幾大“城市群”中悄然布局土地儲備。經粗略統計，萬科2012年全年拿地超過40幅，保利超過60幅。除北京、上海等一線城市外，萬科保利在廣袤的二三線城市遍尋佳地。如萬科在唐山、徐州、貴陽、莆田等地大舉增加土儲，保利布局區域則遍布沈陽、鄭州、武漢等大量核心城市。招商地產也表示將積極補充三四線城市核心地段項目資源，高度關注發展潛力大的新興城市。

　　更早布局城鎮化的龍頭房企還有恒大地產。除北、上、廣等一線城市外，恒大于長沙、太原、武漢、濟南、鄭州、石家莊、合肥、長春、南昌、貴陽、西安、海口、昆明、蘭州、呼和浩特、銀川、南寧、哈爾濱、烏魯木齊、西寧等120多個城市擁有200多個房地產項目。數據顯示，2012年恒大全年累計銷售額923.2億元，成為又一個有望進入“千億”軍團的一線房企。

　　綜觀上述企業的戰略布局，以交通大動脈為導向的趨勢十分明顯。

　　根據權威人士的介紹，我國未來城市布局緊緊圍繞“兩橫三縱”展開，即以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以主要的城市群地區為支撐，以軸線上其他城市化地區和城市為重要組成。以陸橋通道為例，它是指為連接歐洲與亞洲兩側海上運輸線而建立的便捷運輸鐵路，又叫新歐亞大陸橋，涉及城市包括連云港、徐州、商丘、鄭州、洛陽、西安、蘭州、烏魯木齊等地。

　　城鎮化發展規劃正討論

　　未來的新型城鎮化道路將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動和資源配置展開

　　“兩橫三縱將會成為中國推進城鎮化基礎設施配套、發展沿岸城市建設的關鍵性思路，是需要房地產企業高度關注的引導性思路。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松稱。

　　據巴曙松介紹，近期相關政府部門正在研討和制定促進城鎮化健康發展的規劃性文件，但目前規劃還在討論和起草階段。總體上，未來的新型城鎮化道路仍將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動和資源配置來展開。

　　巴曙松介紹，從總量上看，地方城鎮化率在30%至50%之間時是加速發展期。雖然我國總體城鎮化率接近50%，但很多地方區域仍處于30%至50%之間。從戶籍角度考量的人口城鎮化率也遠不及實際居住人口的城鎮化率和土地城鎮化率，因此市場發展空間較大。

　　從投資方向上看，巴曙松建議高度關注以大型城市為核心的城市群概念，而國家層面也已經通過交通大動脈的布局來引導城鎮化方向，“這是房企未來十年需要高度關注的領域。”

　　從日本東京等地經驗來看，城鎮化呈現的結果之一是人口向以大城市為核心的城市群的自然流入。這種市場導向和政府引導一起，疊加影響城鎮化格局。“如果我們確定是以城市群作為核心發展目標的話，城市群內的交通網絡、城際網絡可以成為基礎設施建設的重點。仔細研究2012年下半年以來發改委新批的基礎設施項目，可以發現一個與2008年有很大不同的地方，就是城際鐵路占非常大的比重。這是有意識的，這直接涉及企業的策略。”巴曙松稱。

　　不過，秦虹對城鎮化助推房價一說作了撇清。秦虹表示，城鎮化的內涵極為豐富，它對房地產市場的影響起碼在2013年還是中性的。