供地潮再現(xiàn)產(chǎn)生多地王 搞地價(jià)或?qū)⒂绊懯袌?chǎng)預(yù)期

　　位于北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，雖然規(guī)劃建筑面積不足6萬(wàn)平方米，但起拍價(jià)就達(dá)到20億元，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米，這一單價(jià)創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。與之同時(shí)入市的還有5宗地塊，6宗土地的總建筑面積達(dá)到61.8萬(wàn)平方米。

　　近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達(dá)數(shù)千畝，其中不乏地段、性質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)地塊，上海、深圳也于此前兩日先后誕生“地王”。

　　土地市場(chǎng)明顯回暖，不僅體現(xiàn)在土地交易量的回升，同時(shí)還有地價(jià)上漲，以及諸多“地王”的出現(xiàn)。“地王”雖然主要源自地塊的特殊性，但在歲末年初的時(shí)點(diǎn)上，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不小影響。業(yè)內(nèi)人士建議，在土地出讓中，應(yīng)采取措施避免高價(jià)地的出現(xiàn)，從而防止市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　“供地潮”再現(xiàn)

　　全國(guó)樓市在第三季度之后迎來(lái)2012年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國(guó)土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬(wàn)平方米。同日，天津土地交易中心發(fā)布兩則公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價(jià)達(dá)到42億元。

　　11月24日，大連市國(guó)土資源和房屋局發(fā)布公告稱，將以掛牌方式出讓大城(2012)-30號(hào)至34號(hào)等五宗地，總用地面積達(dá)55.5萬(wàn)平方米。其中，31號(hào)宗地和32號(hào)宗地的總保證金就達(dá)30億元。

　　11月26日，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局發(fā)布兩則公告，決定于12月出讓48宗地塊，其中兩宗土地以招標(biāo)方式出讓，其余46宗土地以掛牌方式出讓。

　　廣州將在本月30日出讓11宗地塊，其中有5塊為二類居住用地，其余地塊包括商務(wù)辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、普通倉(cāng)儲(chǔ)用地等。該市在12月份還將有十余宗土地推出。此外，石家莊、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地塊。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，13個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)約為797公頃，已經(jīng)超過(guò)10月份777公頃的總供應(yīng)量。

　　中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，受樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵和房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底的影響，2012年供地計(jì)劃的完成情況為近年來(lái)最差，這使得各地政府在11月份加大推地力度。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，雖然保障房用地計(jì)劃完成情況較好，但商品房用地供應(yīng)仍然存在較大缺口。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于此前“欠賬”太多，多數(shù)城市將難以完成2012年全年的土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　來(lái)自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2012年前10月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來(lái)償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。

　　“地王”陸續(xù)誕生

　　高價(jià)地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。11月27日，上海“黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊招標(biāo)地塊”以27.7億元的價(jià)格競(jìng)出，折合樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平方米，刷新2012年滬上土地單價(jià)紀(jì)錄。28日深圳“寶安尖崗山A122-0341宗地”也以20億元的價(jià)格競(jìng)出，成為2012年深圳的總價(jià)“地王”。

　　在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質(zhì)十足的“準(zhǔn)地王”地塊。其中，本月26日入市的北京“朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地”，起拍價(jià)為20億元，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米，單價(jià)創(chuàng)下北京土地起拍價(jià)的歷史新高。

　　此外，位于廣州市荔灣區(qū)的“AF010114地塊”，起拍價(jià)9800元/平方米，同樣是該區(qū)域的高點(diǎn)。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，只要該地塊成交的樓面價(jià)超過(guò)15000元/平方米，就能成為區(qū)域“地王”。而在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，這一價(jià)格不難實(shí)現(xiàn)。

　　距離上次全國(guó)樓市如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到2010年初。當(dāng)時(shí)，各地土地市場(chǎng)供需兩旺，地方政府不斷推出大體量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，并迅速被市場(chǎng)熱捧。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期良好，拿地?zé)崆榭涨案邼q，這些因素造成當(dāng)時(shí)土地價(jià)格和溢價(jià)率雙雙攀高。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪全國(guó)樓市出現(xiàn)“地王”，與個(gè)別熱門地塊的入市不無(wú)關(guān)系，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的影響也不可忽視。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在目前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，“地王”的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。他表示，“地王”對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，但其對(duì)樓市心理預(yù)期影響較大。

　　事實(shí)上，與兩年前的市場(chǎng)狂熱相比，當(dāng)前房屋和土地市場(chǎng)均處在觸底升溫過(guò)程中，市場(chǎng)尚不具備大幅反彈基礎(chǔ)。但在房屋銷售進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的歲末年初，土地市場(chǎng)的關(guān)注度空前提高，其信號(hào)意義往往容易被過(guò)度解讀。

　　高價(jià)地將影響市場(chǎng)預(yù)期

　　“地王”誕生并不具備普遍意義。據(jù)了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)“郊區(qū)化”的趨勢(shì)下，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯無(wú)疑。此外，“地王”的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。

　　“地王”背后則反映土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪開始激烈。在11月28日深圳“寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地塊”的出讓中，中海地產(chǎn)雖以20億元的價(jià)格奪魁，天健、佳兆業(yè)、萬(wàn)科與招商聯(lián)合體均參與爭(zhēng)奪。同日，大連萬(wàn)達(dá)在北京通州永順鎮(zhèn)一宗商業(yè)地塊的招標(biāo)中，出現(xiàn)19.2億元的最高價(jià)。兩天前，該公司剛剛競(jìng)得與上述地塊相鄰的一宗土地。

　　據(jù)了解，經(jīng)過(guò)此前的市場(chǎng)熱銷和各項(xiàng)融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現(xiàn)金充沛，加之補(bǔ)充庫(kù)存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場(chǎng)作為。

　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底升溫的預(yù)期愈加明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企拿地面積增速等指標(biāo)都在觸底回升，國(guó)房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認(rèn)為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價(jià)有所提高，但當(dāng)前仍是拿地的好時(shí)機(jī)。

　　張大偉表示，不少地區(qū)的土地出讓底價(jià)設(shè)定偏高的現(xiàn)象普遍存在，這也造成雖然土地市場(chǎng)的整體溢價(jià)率不高，但地價(jià)仍高企不下。

　　而在土地出讓方式上，除少數(shù)地塊采用招標(biāo)方式進(jìn)行出讓外，以“價(jià)高者得”為原則的拍賣出讓已占據(jù)市場(chǎng)主流，這更容易使土地競(jìng)出高價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，即便在2012年郊區(qū)地塊的交易中，成交的土地價(jià)格多數(shù)都創(chuàng)下該區(qū)域的歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，各地在土地出讓中，應(yīng)盡量采取限制措施，比如設(shè)置最高限價(jià)、采用招標(biāo)出讓、合理確定土地出讓底價(jià)、加大配建規(guī)模等，防止土地出讓價(jià)格過(guò)高。同時(shí)，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。并根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)推遲熱門地塊的入市時(shí)間，以免給房?jī)r(jià)預(yù)期帶來(lái)不利影響。