北上廣等東部樓市成交活躍 多數(shù)房企拿地謹(jǐn)慎

　　1至10月份，我國(guó)東部地區(qū)商品房銷售面積38651萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，而中部地區(qū)商品房銷售面積19930萬平方米，下降0.5%；西部地區(qū)商品房銷售面積20162萬平方米，下降6.3%。

　　隨著樓市成交的回暖，一條包含北京、上海、杭州、廣州、福州、廈門、南京、蘇州等地在內(nèi)的東部“活躍帶”，逐漸呈現(xiàn)在樓市的成交版圖上。

　　“我現(xiàn)在的主要工作又回到了2009年的時(shí)候，幫別人買房子。我的建議是，北京、上海這些地方，有自住需求又有購(gòu)房資格的人，就別觀望了。”北京一位房地產(chǎn)代理公司老總向記者表示。

　　值得關(guān)注的是，即使成交回暖明顯，但是房?jī)r(jià)依然不溫不火。而從拿地情況則可以看出，即使招保萬金四大房企開始紛紛拿地，但從全國(guó)房企的普遍心態(tài)看，這一跡象還未有全面升溫。

　　東部地區(qū)樓市成交活躍

　　北京，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的城市之一，因2009年時(shí)屢創(chuàng)地王紀(jì)錄，直接引發(fā)了有關(guān)部門最嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控。此后兩年，北京商品房成交遭遇寒冬，一手住宅周成交量多數(shù)維持在1000套左右，數(shù)百套的周成交也常常出現(xiàn)。

　　不過，這種情況已經(jīng)在2012年下半年改變。除去“十一”黃金周這一周成交數(shù)字很少外，北京市場(chǎng)自5月以來持續(xù)回暖。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(11月5—11日)北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為3295套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲了35.7%。回看2011年11月7日至13日這一周，北京一手住宅周成交1031套，今年的形勢(shì)比去年同期上漲超過200%。

　　而這種周成交超過或接近3000套的情況并不是個(gè)案，2012年的7月、8月、9月、10月，北京分別有一周成交量達(dá)到3887、3387、3677和2948套。這種情況，即便把回看周期拉長(zhǎng)至2008年至今，也屬高峰成交期。

　　一個(gè)值得關(guān)注的跡象是，縱觀全國(guó)主要城市房地產(chǎn)周成交數(shù)據(jù)圖譜，呈現(xiàn)的是一個(gè)明顯的東部“活躍帶”。這些城市，包括北京、杭州、廣州、福州、廈門、南京、蘇州等地。上海則在最近兩周呈現(xiàn)一手住宅周成交超過4000套，成為2011年1月以來的最好成績(jī)。更典型的城市是杭州，其在2012年3月首周開始，一手住宅成交量同比升幅開始一路飄紅，同比增長(zhǎng)動(dòng)輒200%以上。可謂引領(lǐng)回暖的首要城市。“杭州是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)性的樓市，它是最具投資屬性的樓市，每輪周期中，往往都是杭州領(lǐng)先全國(guó)開始調(diào)整，或開始回升。”上海一位房地產(chǎn)資深人士表示。

　　東部活躍帶從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中也可看出端倪。1至10月份，我國(guó)東部地區(qū)商品房銷售面積38651萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，而中部地區(qū)商品房銷售面積19930萬平方米，下降0.5%；西部地區(qū)商品房銷售面積20162萬平方米，下降6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，東部各城市總投資超過32000億元，同比增長(zhǎng)14.3%。中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只有12000億元左右。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入東部地區(qū)的省市分別為北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個(gè)省(市)。

　　“從目前樓市結(jié)構(gòu)上看，一二線城市，尤其是東部沿海地區(qū)，其人流導(dǎo)入功能強(qiáng)，商品房市場(chǎng)需求旺盛，加上供給相對(duì)理性，成為樓市成交率先回暖區(qū)。開發(fā)商也開始意識(shí)到這一點(diǎn)，一些以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)的房企，其產(chǎn)品去化速度可能相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)。”中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示。

　　多數(shù)房企基本面改善但忌言回暖

　　當(dāng)北京、杭州等城市的成交回暖持續(xù)數(shù)月后，一些以上述地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)受益匪淺。

　　比如一度被傳大盤滯銷的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。11月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布，1至10月公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣271億元，同比上漲25%，提前兩個(gè)月超額完成全年270億銷售目標(biāo)。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的遠(yuǎn)洋一方和遠(yuǎn)洋萬和公館等，都是北京知名的剛需及改善性住宅大盤。當(dāng)遠(yuǎn)洋在今年選擇以價(jià)換量的措施后，北京項(xiàng)目迅速啟動(dòng)熱銷。

　　杭州市場(chǎng)的回暖則成就了兩大地方房企：綠城集團(tuán)和濱江集團(tuán)。同樣是11月9日，綠城集團(tuán)宣布，截至10月31日止，綠城集團(tuán)今年累計(jì)取得銷售金額約413億元，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為234億元。而根據(jù)今年2月綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平對(duì)媒體的介紹，綠城中國(guó)今年的銷售目標(biāo)定為400億元。也就是說，此輪市場(chǎng)認(rèn)為最具財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的綠城已經(jīng)提前完成全年銷售目前。僅10月份一個(gè)月，綠城銷售房源1785套，銷售金額達(dá)到62億元。

　　不過，即便已經(jīng)在銷售數(shù)據(jù)上看到了回暖的跡象，但久經(jīng)調(diào)控考驗(yàn)的開發(fā)商們絕口不提樂觀。“從存貨上看，房企目前還沒有普遍擺脫存貨壓力。另外，銀行信貸仍在收緊，房企融資困難重重，其資金鏈對(duì)銷售回款仍然高度依賴。這些情況令房企絕不會(huì)輕易重現(xiàn)激進(jìn)的拿地提價(jià)。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示。

　　這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也可以從開發(fā)商整體的拿地情況和新開工情況上反映出來。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年前10個(gè)月，全國(guó)房屋新開工面積146792萬平方米，同比下降8.5%，降幅只比1至9月份微幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積108396萬平方米，同比下降12.7%。房企對(duì)新開工量的把握依然謹(jǐn)慎。另外，前10個(gè)月房企土地購(gòu)置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，降幅甚至比至9月份又?jǐn)U大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　也就是說，即便保利、中海、萬科等龍頭房企已經(jīng)開始積極拿地，但從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍心態(tài)來看，有資金實(shí)力拿地和有意愿拿地的房企參與度，還未有全面升溫。