樓市將進入區域分化時代房價或上漲更快

來源:上海證券報 2012-11-12 15:29 http://www.iosapp77.com/

　　房價上漲和房地產市場擴張的速度可以超出實體經濟的增速，但不可能脫離實體經濟的支撐而永遠“裸奔”下去，這是我國目前不少二三線、三四線城市房地產規模過快增長后所面臨的窘境。這些城市的中心區外圍基本不具備開發條件，政府也缺乏資金，甚至不愿意將資金投入到公共服務設施建設中，承諾的配套和招商引資難以兌現，或者干脆以土地成片出讓的方式讓利于開發商來建設。但在二三線、三四線城市運營的開發商大多數采取“跑馬圈地”的經營模式，即融資靠土地抵押貸款、收益靠提高房屋售價，看重的是土地開發的增值收益，并非培育物業直至成熟所帶來的持續受益。在經濟景氣階段，房價上漲收益驅動的巨大需求掩蓋了有限的真實需求和缺失的配套設施，而當經濟不景氣時，真實需求是支撐房地產發展的最后防線，但經濟下滑對于產業基礎、居民收入沖擊，加上公共服務配套設施缺失問題的暴露，二三線和三四線城市的房地產需求遂成無水之源。

　　歷來，一線城市和主要二線城市(省會和區域中心城市)獲得的資源(投資資金、傾斜政策、就業機會、公共服務等)要遠遠多于其他二線城市和三四線城市，這也是為什么大家會選擇在這些城市就業的原因。這些城市經濟活力和彈性、產業積聚程度、人口集聚程度、居民收入要遠遠優于其他城市，所以住房民生訴求壓力最大的城市，國家房地產調控的重點也恰是這些城市。近年來，特別是2010年實施限購以來，這些城市累積的住房需求特別大。盡管房地產市場出現了調整，但整體來看仍是供不應求，房價稍有下降便有購買力跟進，未來這些城市的吸引力將大于其他城市，城市化的進程也將快于其他城市。因此，未來我國房地產區域分化的第一個特征就是，一線城市和和主要二線城市(省會城市和區域中心城市)將繼續平穩快速發展，而其他二三線城市和三四線城市將進入擠泡沫的階段。

　　未來我國房地產區域分化的第二個特征就是，城市中心區的房價較外圍區域的房價更為堅挺或上漲得更快。

　　在城市面積擴張快速期，公共服務設施追不上城市擴張是個全球性問題，即使在為追求生活和居住舒適而驅使人們普遍遷居遠郊的美國和西歐，自上世紀80年代以來也出現了大城市復活和城郊萎縮的現象，原因是越來越嚴重的公共交通問題(擁擠、時間和高油價)、就業機會分布的不均衡和中心區居住環境的改善。在埃及和巴西等新興國家，因為新城或衛星城的公共服務設施供應不到位，為疏散城市中心區的居住壓力而建設的新城或衛星城，也都在不同時期和不同程度上出現了住房空置或空城問題。而公共服務設施追不上城市擴張的根本原因，在于公共服務設施需求所包含的內容，較“鋼筋水泥混凝土”式的城市擴張要多得多，城市居民對于公共服務設施需求的多樣性、復雜性難以由簡單的城市外延式擴張來解決。

　　筆者認為，我國公共服務設施追不上城市擴張的問題更為突出。目前，各大城市大規模新增的路網建設將主城區與郊區、新城聯系起來，但優質的教育、醫療、就業、公共安全等資源依舊集中于城市中心區，政府在新區的公共服務設施投資力度不夠，而且公共服務設施的軟實力也不可能在短時間內培育起來。因此，我國各大城市“造城運動”的結果是產生了大量“臥城”或“睡城”。當大家都在追逐中心城區的就業、教育、醫療、商業等稀缺的公共資源時，交通擁擠、上學困難、就醫昂貴等問題也越來越嚴重。這使各大城市中心區的房價難以回落。由于一線城市和和主要二線城市吸引力仍遠遠大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，這些城市中心區的房價將上漲得更快。

　　樓市的區域分化，渴求新的對策。

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