房地產市場均衡被打破 房價一年后下跌可期

　　兩年來，房地產投資投機性需求基本被抑制，房價過快上漲的勢頭被遏制，房地產作為投資品的資產配置效應已經逐漸褪色。進入2012年，管理層多次強調堅持房地產調控不動搖。

　　筆者認為，中央將在未來較長一段時間內保持目前的調控力度不變，如果房價出現明顯反彈調控甚至會加碼，持有房產的機會成本會越來越高。隨著未來新房和存量房有效供給的增加和需求的持續受抑制，中短期的市場價格均衡或被打破，房價未來一年下跌可期。

　　調控政策將長期化

　　由于2009年下半年開始，中國房價出現明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開始包括限購限貸在內的一系列嚴厲的房價調控政策陸續出臺。

　　進入2012年，隨著本輪調控政策效果漸顯以及地方政府財政吃緊，地方政府“小動作”開始逐漸增多，逐步地試探中央對放松調控的底線。從中央的反應來看，對堅持本輪調控的態度十分堅決，凡是涉及限購限貸的“微調”一律予以叫停，有的措施當天公布轉天就被撤下。

　　筆者認為，此輪房地產調控政策未來有可能長期化。首先，雖然房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房價依舊處于較高水平，短期內如果退出調控將前功盡棄。

　　其次，房產稅和保障房等對沖房價上漲的中長期機制建立仍需時間，在這些機制沒有全面發揮作用前，調控政策不宜退出。我國于2010年開始大規模的保障房建設，從建設周期看，從開始建設到竣工需要兩年左右的時間，預計2013年、2014年將是我國保障房大面積入市的階段；而房產稅目前雖然在試點，但大面積的推廣仍需時日。

　　最后，“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，已經不單單是一個經濟問題。由于中國正處于快速城鎮化和居民收入快速增長階段，民眾將房地產作為資產配置的需求日趨強烈，然而由于土地稀缺等問題，投資投機需求往往使得房價暴漲形成泡沫，給中國經濟帶來很大風險。

　　供需力量對比正在逆轉

　　影響房地產價格的長期因素是供需。調控的長期化將引發購房者、持房者和開發商等市場主體預期發生變化，進而使得供需發生逆轉。

　　房地產的價格運行規律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房價上漲期，市場交投火爆，價格繼續上漲的預期強烈。對于剛性需求的購房者而言，越晚入市意味著需要支付的購房成本越高；對于投資性和投機性需求而言，此時持有房產可以獲取價格上漲帶來的收益。所以，購房者入市積極，房價繼續上漲，這種上漲又強化了預期。當房價由于政策調控等原因漲幅開始變小甚至不漲的時候，剛性需求的購房者大多會選擇持幣觀望，希望未來房價下跌從而減少購房成本，而此時投資投機性需求持有房產等于其機會成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會明顯減少，開發商的資金鏈逐步緊張，部分開發商選擇降價促銷，二手房的持有者也開始拋售手中的房產，從而導致供應量增大需求減少，價格開始松動。隨著價格由漲轉跌，市場預期將發生進一步轉變，價格越跌，購房者觀望情緒越重。

　　目前我國房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。此輪房地產調控將長期化，限購限貸政策不會輕易退出。筆者認為隨著調控效果的持續和持有房地產機會成本的不斷增加，市場預期將逐步趨于悲觀，導致供需力量對比發生變化，房價的均衡將被逐步打破。

　　首先，投資投機性需求基本被擠出市場。限購政策基本封殺了第二套房以上的投資和投機需求。對于投資投機性需求而言，持有房產追求的是價差收益，而房價持平或下跌將產生機會成本甚至虧損。所以，只要限購限貸政策不退出，房價沒有暴漲的可能，投資投機性需求就不會回到市場。

　　其次，上半年市場的回暖主要是開發商降價走量和部分剛需入市造成，隨著這部分需求的逐步釋放，市場需求將重歸平淡。以深圳為例，上半年90平方米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%，90-140平方米的成交面積比2011年同期上漲11.4%，而140平方米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%。可見，今年上半年的銷售主要以剛性需求的小戶型為主，而大中戶型成交慘淡。然而，進入6月以后，90平方米以下戶型的成交面積出現下滑，從今年5月最高的265萬平方米下降到7、8月份的200萬平方米左右。所以，隨著政府對調控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應的逐步遞減，購房者開始重新持幣觀望，剛性需求帶動樓市回暖的效應在逐步減弱。

　　再次，商品房庫存持續增加，下半年新房供應將放量。自2010年調控政策出臺以來，全國商品房住宅大幅增長，從2010年6月的10646萬平方米上升至2012年8月的20401萬平方米，累計漲幅接近一倍，這在以往是從來沒有過的。今年上半年，竣工的商品住宅增長緩慢，然而下半年將迎來新房上市高峰期。按照商品房兩年的建設周期計算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新開工面積快速增長，該批項目將于2012年下半年開始集中進入竣工期，商品房待售面積將在現有的基礎上繼續大幅上升。從上市公司中報披露的情況看，主要房地產上市公司今年10月之后的交付項目都將出現明顯增加，這與上述分析基本吻合。

　　最后，房產稅試點擴大和保障房入市將對抑制房價起到重要作用。我國“十二五”規劃中明確提出“有必要研究推進房產稅改革”，近期國稅總局相關人員表示“房產稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度”。

　　目前世界上大多數國家出臺了物業稅或者房產稅政策。在我國，房產稅的實行將是大勢所趨。按照0.8%-1.2%的征收標準，每套商品房每年稅收為1.6-2.4萬元，累計效應會使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉嫁，則會增加存量房的拋售量，增加市場供給，從而平抑房價。從2010年開始，我國開始加快保障房建設。2010年保障性安居工程建設規模為580萬套，2011年擴大至1000萬套，2012年的建設計劃是不低于700萬套。按照兩年左右的建設進度，2013年、2014年將迎來保障房入市的高峰期。

　　高房價問題已經不單單是一個經濟問題，而是上升到一個關系著公平和穩定的社會問題。筆者認為，中央調控房價的態度十分堅決，限購限貸等政策將在未來較長一段時間內保持不變，如果房價出現明顯反彈，不排除政策加碼的可能，如加速推出房產稅等。

　　隨著調控的持續，其效果將逐步顯現，市場預期將發生變化，供需因素將發生逆轉，目前房價的中短期均衡將被打破。短期看，不排除未來3-6個月房價在剛需推動下繼續小幅反彈的可能性，隨著2013年大批量供給的入市和需求的重歸清淡，房價下跌是大概率事件。