樓市步入寒冬 昔日地王為100%高溢價買單

　　拿下地王，這在昔日絕對是風光無限的事情。然而自本輪調控以來，樓市步入寒冬，當年打破頭、高舉債拿下的地王，而今卻成了燙手的山芋。近日，央視連續報道了北京、上海、廣州三大城市昔日“地王”的現狀，引發業界對地王的關注。事實上，幾乎所有近兩年高溢價成交的“地王”都面臨價值重估，開發者只能通過降價出售或者延遲開工來化解困局。

　　據北京中原統計，北京市從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價率超過100%的一共有33塊，其中大部分已經進入開發環節，但這些高溢價地塊的土地成本占售價比達到了39.2%，創造了歷史最高。“大部分地王項目的簽約情況并不理想。”中原地產三級市場總監張大偉向南都記者表示，2009年來的地王項目，在目前已經大部分都進入開發環節，這些項目需求的資金相比普通項目要多很多“這將導致已經承擔重壓的企業更加難堪重負。”

　　地王項目賣不動

　　“地王項目土地占售價比高達39.2%，超過普通項目一倍以上，地王項目銷售困難，特別是成本高的部分地王，在目前房價已經穩定下調的大趨勢下，成本過高，明顯影響了定價的空間。”張大偉說。

　　以北京為例，公開資料顯示，2011年4月13日，大望京2號地投標企業只有3家，其中最高報價30億元，僅比底價高出1.7億元，折合樓面價7760元/平方米，與去年9月的3號地相近。但2010年3月誕生的大望京1號地王，樓面價卻高達24066元/平方米。

　　地王周邊地價不斷下降使得地王項目難以賣出高價。2009年，遠洋地產[簡介最新動態]旗下的遠東新地[最新消息價格戶型點評]以48.3億打敗近20家房企拿下亦莊新城地塊，目前僅銷售了1.5億元，不足當時拿地金額的3.2%.而位于北京通州的潤楓領尚[最新消息價格戶型點評]也是當年赫赫有名的“地王”，如今售價14723元/平米，比開盤時17947元/平米的價格下降18%.

　　不單單是北京地王項目不斷降價，位于上海外環的新城公館項目更是打出每平方米直降7000元的廣告。此前的2009年12月，該公司以9.5236億元的代價，拿下上海嘉定南翔的這塊土地，樓盤價格高達13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓盤價的最高紀錄，但是目前，這里新房源的銷售價格只要19000元每平方米，而這個項目在剛開盤時報出的單價為25000元。

　　此前備受關注的上海“房鬧”事件項目亦是地王出身。位于上海嘉定區的龍湖酈城[最新消息價格戶型點評]，銷售價格從每平方米18000元，降到14000元，進而引發老業主打砸售樓處。公開資料顯示，這個項目就是昔日這個區域溢價率最高的“地王”。2009年12月，龍湖地產[簡介最新動態]以17.3億元的價格拍下這塊地，溢價率高達417%.

　　而歷來被認為在全國四大一線城市中相對理性的廣州樓市中，地王項目的現狀更是悲慘。據多家媒體調查顯示，自2005年廣州首次誕生地王，迄今為止共產生了52塊地王，其中15塊在建，7塊未動工，至今已開發售罄的地王只有8塊。未上市的22塊地王的總占地面積達234萬平方米，接近廣州一年的住宅用地供應量。

　　“全國地王”被賤賣

　　“目前整個市場的態勢還是存在量穩價跌這種狀態，在這種情況下，成交的價格如果出現10%到15%整體的下降，政策有可能逐步放松，但是不會像2009年那樣一下子放開整個市場。”廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜表示，寄望于樓市回暖后再推地王項目的想法不切實際。

　　盡管賣得很肉痛，但不賣則意味著巨大的風險。已經公布11月銷售業績的15家全國標桿房企的業績非常慘淡，其中有14家均明顯下滑。甚至連一直以產品適銷對路而實現快速周轉的萬科[簡介最新動態]，也首次出現了連續4個月出現銷售金額同比下滑。而另一方面，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。三季度報顯示，房企庫存市值已經達到了上萬億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開發商目前的資金鏈非常危險。

　　在認清樓市步入寒冬將是一個長期過程后，開發商們開始做出抉擇。11月2日，上海證大[簡介最新動態]發布公告稱，以95.7億元人民幣出售擁有“上海外灘地王”(外灘8-1金融地塊)的上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司的股權。資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業擊敗眾多競爭對手，以總價92.2億元取得這塊5.7公頃土地的開發權，樓面地價達到每平米3.4萬元，創造了當時全國總價地王。上海證大表示之所以出售該地塊股權的原因是：“發展地塊所需大量資金，將為集團帶來財政負擔。”

　　根據上海證大2011年上半年報顯示，截至6月30日，證大營業額13.2億元，較去年同期下降53%，主要是因為交付的物業比去年同期顯著減少及財務費用增加；證大流動負債總額為157.27億港元，相比去年底增加負債28.54億元。與此同時，證大面臨著短期債務的到期風險，證大五道口曾與新華信托2010年10月簽訂協議，為海之門融資9.58億元，將于明年3月到期。此外，一筆2007年6月發行的1.3億美元優先貸款票據將于明年6月到期。顯然，對于銷售不暢和資金承壓的開發商而言，即便是再好的地塊，也已無心留戀，生存下去成為房企度過寒冬中的第一要務。

　　割肉還是冬眠？

　　“地王只能走高端路線，地價占到整個開發成本的30%-50%，有的還要更高。現在廣州還有天價樓，基本上沒有一套賣出去，也在白云新城附近，但是因為前來購買者都是少數群體，比如說每一棟別墅都要幾千萬，只能是針對少數群體，所以它也不著急，賣一套算一套。”廣州社科院研究員彭澎向南都記者表示：“對于開發商而言，最好的策略依然是慢慢來。在資金鏈尚可的情況下，他能夠堅守個2-3年的話，他不會急。即便是未來兩年中，資金鏈出現緊張，開發商也可以通過其他普通項目上降價實現快速銷售的方式來補充資金，但前提是這個開發商有實力，否則就可能會有破產的風險。”

　　不管是割肉還是冬眠，國內大大小小的開發商已經放緩了拿地的步伐，或者遲延開工的進度。而在這種情況下，首當其沖的就是土地市場的蕭條。中原地產統計顯示，2010年前11月，全國130個城市的土地出讓金總額達到了1.7萬億，同比今年前11月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金減少了5200億，減少占比達到了30%.

　　值得關注的是，土地市場的蕭條中亦不乏橫空出世的“地王”。港資房企近日頻頻“跑馬圈地”，抄底國內土地市場：9月28日，原昆明市政府兩宗商業地塊出讓，經過83輪的激烈角逐，恒隆地產以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價地王。10月24日，珠海市唐家灣情侶北路(南段)兩宗商住地塊被仁恒置地聯合其他兩家企業砸下近30億元收至麾下，創下珠海主城區今年掛牌轉讓的單價地王。而香港瑞安集團則以31.98億元的底價將南京今年以來最大體量的G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。