多城低價賣地吸金 或助推金九土地交易步入高潮

　　2012年8月，包括北上廣深等10個典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高，環(huán)比上漲24。7%。但值得注意的是，土地出讓金收入則大幅下滑五成，與此同時，土地成交均價亦環(huán)比下降三成，10個典型城市土地成交均價為1315元/平方米。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，各大城市深受政策影響，土地市場依舊低迷，市場景氣度低，地方政府期望通過調(diào)低土地出讓底價來促進成交。

　　“這直接導(dǎo)致地方財政吃緊，事實上，2012年將是地方政府債務(wù)風(fēng)險最大的時期?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，在地方財政壓力空前、土地市場復(fù)蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。

　　土地成交連續(xù)4個月環(huán)比增長

　　2012年8月，10個典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高，共成交2475萬平方米，環(huán)比上漲24。7%，同比下降21%。自2012年5月開始，土地成交已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比增長，但與去年同期比較依然處于低位。

　　“土地市場持續(xù)增長，且2012年8月創(chuàng)下了2012年以來新高，預(yù)示著土地市場已經(jīng)開始解凍，不僅各地逐漸開始增加供應(yīng)，流標(biāo)情況也有所好轉(zhuǎn)。部分開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場樂觀程度有一定提高?！鄙虾７康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受記者采訪時分析指出。

　　然而值得注意的是，盡管土地成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，土地出讓金則大幅下滑近五成，來自上海房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，10個典型城市土地出讓金收入為325億元，環(huán)比下降9%，同比下降47%。從2010年12月達到近5年來最高值后，土地出讓金收入開始進入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負增長長達12個月，2012年8月跌幅同比較2012年7月縮小4個百分點。

　　2012年1-8月，10大典型城市土地出讓金收入為1649億元，與2011年同期相比下降52%。與此同時，土地成交均價亦環(huán)比下降三成，10個典型城市土地成交均價為1315元/平方米，環(huán)比下降27%，比2011年同期下降33%，降幅持續(xù)擴大。整體來看，2009年全年土地均價呈現(xiàn)波浪式上行，從2010年3月開始進入下行通道，至今連續(xù)9個月負增長。

　　對此，楊紅旭稱，各大城市深受政策影響，土地市場依舊低迷，土地流標(biāo)流拍總量依然較大，市場景氣度低，地方政府期望通過調(diào)低土地出讓底價來促進成交。

　　“土地出讓金正處于歷史低位，而土地出讓金收入的大幅下降會使地方政策放松調(diào)控的驅(qū)動力增強?！睏罴t旭作出以上判斷。

　　金九銀十將迎來土地交易高峰

　　事實上，受土地財政大幅縮水影響，地方財政壓力正步入空前。根據(jù)財政部《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報告》的數(shù)據(jù)計算得出，預(yù)計2012年地方本級收入為57680億元，地方本級財政支出為105281億元，收支差額為47601億元，差額較2011年增長19。1%，預(yù)計2012年的收支壓力將大于2011年。

　　此外，審計署公告也顯示，2011年-2012年將是我國地方政府債務(wù)集中到期的高峰時間段。2011年我國地方政府債務(wù)到期額為26246億元，占全部債務(wù)總額的24。49%；2012年我國地方政府債務(wù)到期額為18402億元，占全部債務(wù)總額的17。17%。

　　“由于2011年到期債務(wù)大部分將以再融資的方式周轉(zhuǎn)到2012年，預(yù)計2012年到期債務(wù)本金額或超過3萬億”，楊紅旭稱，加上進入新年度后利息調(diào)整，2012年將是我國地方政府債務(wù)風(fēng)險最大的時期。

　　在此壓力之下，一線城市進入推地高峰，根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。不過1-8月份累計依然下降超過40%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清在接受記者采訪時解釋，一線城市受調(diào)控影響較大，土地財政萎縮明顯，地方政府推地意愿較強，從2012年8月份一線城市推地情況看，不僅量的方面明顯放大，而質(zhì)的方面也相對較高，多幅優(yōu)質(zhì)地塊推出加劇了2012年9月份土地市場升溫的預(yù)期。

　　一方面是推地積極，另一方面，資金壓力開始解凍的房企拿地?zé)岫纫沧呦蚋邼q。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年8月萬科、龍湖、中海、金地4家大型房企拿地金額合計121。44億元，環(huán)比2012年7月上漲了4。85%。其中龍湖和萬科成為2012年8月房企購地的焦點。

　　常清對此表示，進入2012年下半年，大房企拿地表現(xiàn)尤為積極，在去庫存取得明顯成效后，加大土地儲備擴張也尤為重要。尤其目前全國土地市場相比前兩年波動較小，地價相對處于低位，同時由于調(diào)控后地方土地財政明顯縮水，下半年地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的意愿也相對較高，這也促進了大型房企拿地的積極性?！?012年8月份正是上海、杭州等重點城市大幅推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企的大幅拿地”。

　　“2012年9月土地市場或提前進入成交高峰期。”常清指出，2012年上半年全國的土地出讓量較少，這與國土部下達的全國住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)還相差甚遠，因此，在地方財政壓力空前、土地市場復(fù)蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，“金九銀十”期間土地交易將步入高潮。