開發商賣房只賣"使用權" 變種小產權房隱患繁多

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，如果看見“辦會員卡送房子”的廣告，您會不會心動？如果擺著一套低于市場價的“安置用房”擺在您面前，您會選擇嗎？不過，付錢之前您可要睜大雙眼，看看這種便宜的住房有沒有房產證？是不是小產權房？

　　我們知道，小產權房是指只有使用權，沒有產權的房子。它們多為農村集體用地上建設，沒有正式的房產證和國有土地使用權證，不受法律保護。近兩年，因為政府飛整頓治理，小產權房的命運撲朔迷離。不過，它們現在又變了個樣子回來了。

　　地產公司用“使用權”代替產權

　　在網上，合肥某家地產公司推出了精美圖片來展示他們即將銷售的“養生公館”，銷售動態中顯示，“養生公館旨在全力打造老年公益事業與市場化運作相結合的全齡化親情社區”，只是用戶無法得到產權證，是通過“使用權代替產權”的方式來推廣房產項目。

　　銷售人員：我們后期銷售方式是銷售會員卡的形式，您購買會員卡，提供一套住房供您居住。產權是我們開發商自持，相當于您買了，我們供您使用，跟正常住房的使用年限是一樣的。

　　那么這張會員卡需要多少錢呢？銷售人員稱目前價格還沒有標明，應該與合肥市場均價相差不大。目前，我們對這片地的土地性質不得而知，但是談起房子所在位置時，銷售人員提到：

　　銷售人員：在植物園里面，旁邊是某某水庫，那邊現在不允許建普通住宅，也就是我們這種養生的社區才能建，因為它是水源地，所以不允許建。

　　沒有產權證，誰來保障用戶財產不受損失呢，銷售人員這樣回復記者：

　　銷售人員：中途您想賣，自己把會員卡轉讓或者退出都是可以的，就是您享有會員卡的任何權利，但就是沒有產證，產證沒有分割。項目后期如果運營不好的話，您可以直接退出就行了。

　　在鄭州，一些打著城中村拆遷后“村民安置用房”名義的房子也在銷售，這些樓盤沒有商品房預售證等手續。在鄭州西環路與中原路交叉口，某樓盤銷售的房子每平方米4000多元。售樓工作人員表示，他們不銷售產權，只對外出租使用權。

　　變種小產權房隱患多

　　據記者調查，在全國，這樣“無名無份”的房子已經形成了一定的規模和體量。無論入市形式有多花俏，究其本質，還是變了臉的“小產權房”。買這種房子有沒有風險？365地產家居網新聞中心主任郭紅兵一語中的，沒有產權只有使用權其實是小產權房的變種。現在隨著房地產調控壓力的增大，很多開發商原來想通過拿到非上市交易的土地，再通過土地變性來上市，這一條路被我國嚴格的房地產管理政策所控制，現在只能打一個擦邊球，繞過土地性質變更這條路來運作。

　　郭紅兵：這類土地大致來說，可以看到這樣幾種土地性質：一般來說，都是社會福利性質供應的土地，委托開發商建設一些社會公益福利項目；另外一類以農業產業園方式出讓建設的項目；還有就是一些工業用地項目，這些都不是商品住宅用地，按說在商品住宅市場都是不可以出售的。

　　郭紅兵提到，這種類型的小產權房，存在的隱患非常多。如果開發商銷售完畢的話，整個的資金和利潤都會收回。但是卻把后面的一些不確定因素，就丟給了長租或者購買房子的普通購房者，實際上這是一種風險的轉嫁。

　　郭紅兵：比如說長租期，在這么長的時間段內，是否開發企業還存在，土地性質有沒有可能發生變化，這些無法做一個長期的判斷；流通方面也受到很大的阻礙，你在銷售過程當中，也沒有法律能夠去保護你，因為我們國家的二手房銷售政策，必須是在房產主管部門有登記的房產才可以在市場上銷售，而這些房產往往是一個大證捏在開發商手中，個人想出售的話，賣家就要掂量掂量。

　　經濟學家、中國之聲特約觀察員馬光遠認為，變種小產權房如果建在耕地有可能面臨拆遷的風險，而假借養老、養生項目，則有可能被有關部門處罰。目前，小產權房政策并不明朗，變種的小產權房也在打政策擦邊球，目前要緊的是盡快出臺小產權的治理方案和政策。

　　馬光遠：小產權房有一個特殊的歷史背景，不可能一棍子打死，集體用地無法直接流轉，治理小產權房不僅僅是治理產權問題，更重要的是土地問題。如何讓農民和集體從土地流轉中獲得收益，要提上日程。