小產(chǎn)權(quán)房曲線入市 開發(fā)商打擦邊球購房者無保障

　　居者有其屋”這是兩千年前孟子的社會(huì)理想。而今，一些人為了這個(gè)理想轉(zhuǎn)而投向規(guī)則之外的小產(chǎn)權(quán)房。在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)更加撲朔迷離。

　　日前，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：小產(chǎn)權(quán)房通過“以租代售”、“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”等方式換裝入市，悄然變?yōu)椤梆B(yǎng)生會(huì)館”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”等身份。這種小產(chǎn)權(quán)房給用戶帶來多少安全感，購買房子的用戶是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

　　小產(chǎn)權(quán)房曲線入市

　　售樓人員信誓旦旦保證無問題

　　合肥一家地產(chǎn)公司推出了精美圖片來展示他們即將銷售的“養(yǎng)生公館”，只是他們的房子用戶無法得到產(chǎn)權(quán)證，是通過“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”的方式來推廣房產(chǎn)項(xiàng)目。

　　銷售人員：我們后期銷售方式是銷售會(huì)員卡的形式，您購買會(huì)員卡，提供一套住房供您居住。產(chǎn)權(quán)式我們開發(fā)商自持。相當(dāng)于您買了，我們供您使用，跟正常住房的使用年限是一樣的。

　　沒有產(chǎn)權(quán)證，誰來保障用戶財(cái)產(chǎn)不受損失呢？銷售人員這樣回復(fù)記者：

　　銷售人員：中途您想賣，自己把會(huì)員卡轉(zhuǎn)讓或者退租都是可以的，就是您享有會(huì)員卡的任何權(quán)利，但就是沒有產(chǎn)證，產(chǎn)證沒有分割。項(xiàng)目后期如果運(yùn)營不好，您可以直接退出。

　　在鄭州，一些打著城中村拆遷后“村民安置用房”名義的房子仍然在銷售，這些樓盤也沒有商品房預(yù)售證等手續(xù)。在鄭州西環(huán)路與中原路交叉口，某樓盤銷售的房子每平方米只有4000多元。售樓工作人員表示，他們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對外出租50年的使用權(quán)。當(dāng)談到能否辦理按揭時(shí)，得到的答案是否定的。

　　售樓工作人員：那你就不要考慮了，我們這個(gè)房子不適合，我們這都是一次性付款，5年之內(nèi)是不能買賣的，不做按揭的。

　　除了公開銷售安置房，還有一些樓盤的銷售人員對房屋性質(zhì)閃爍其詞。另一家樓盤工作人員說，業(yè)主可與房地產(chǎn)商簽訂長期租賃協(xié)議，雖然沒有房產(chǎn)證但能保證業(yè)主居住無憂。

　　工作人員：不可能出現(xiàn)問題。我們這么大的社區(qū)，不可能買了之后再扒了，這么多家住戶，又不是只有你一家，肯定不會(huì)有什么問題的。

　　價(jià)格便宜引關(guān)注

　　專家稱小產(chǎn)權(quán)房將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者

　　一套房子在中國人的觀念中，不僅是居住功能，還有心理上的安全感。但記者調(diào)查，在全國這樣“無名無份”的房子不在少數(shù)，那么這些變異的小產(chǎn)權(quán)房，會(huì)給用戶帶來哪些隱憂呢？

　　鄭州市民王先生在省內(nèi)購買了一套小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格便宜是選擇的最重要指標(biāo)。

　　王先生：它屬于把原來村的地拆掉，進(jìn)行開發(fā)，沒有房產(chǎn)證，都是村里的老百姓在買。商品房都達(dá)到6千、7千、8千，東區(qū)都一萬多了，西區(qū)最平均價(jià)格也得5800左右，經(jīng)濟(jì)適用房也要2800、3000，沒錢的人買小產(chǎn)權(quán)房，還值得。

　　郭紅兵一語中的，他提到“以租代售”等都是小產(chǎn)權(quán)房的種類，隨著房地產(chǎn)調(diào)控壓力越來越大，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)原來想通過拿到非上市交易的土地，過一段時(shí)間通過土地變性來上市，這一條路被我國嚴(yán)格的房地產(chǎn)管理政策所控制，只能打一個(gè)擦邊球，繞過土地性質(zhì)變更這條路來運(yùn)作。

　　郭紅兵：這類土地大致來說我們可以看到這樣幾種土地性質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)，一般來說，都是社會(huì)福利性質(zhì)供應(yīng)的土地，委托開發(fā)商建設(shè)一些社會(huì)公益福利項(xiàng)目，另外一類以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園方式建設(shè)的項(xiàng)目，還有就是一些工業(yè)用地項(xiàng)目，這些都不是商品住宅的用地，按說在商品住宅市場都是不可以銷售的。

　　郭紅兵提到，這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，存在的隱患是非常多的。如果開發(fā)商銷售完畢的話，整個(gè)的資金和利潤都會(huì)收回。但是卻把后面的一些不確定因素，丟給了長租或者購買房子的普通購房者，實(shí)際上這是一種風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

　　郭紅兵：長租期，在這么長的時(shí)間段內(nèi)，是否開發(fā)企業(yè)還存在，土地性質(zhì)有沒有可能發(fā)生變化，這些無法做一個(gè)長期的判斷。流通方面也受到很大的阻礙，在銷售過程中，沒有法律能夠去保護(hù)你，因?yàn)槲覈亩址夸N售政策是，必須在房產(chǎn)主管部門有登記的房產(chǎn)才可以在市場上銷售，而這些房產(chǎn)往往是大證捏在開發(fā)商手中，個(gè)人想出售的話，買家就要掂量掂量。