8月百城住宅均價環比連漲3月 金九銀十難大漲

　　中國指數研究院3日發布數據顯示，2012年8月，百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米，環比7月上漲0.24%，漲幅縮窄（新浪財經注：這是自2012年6月止跌后連續第3個月環比上漲）。同比來看，百城住宅均價連續5個月下跌。與此同時，中央進一步釋放信號。日前，國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調，鞏固房地產市場調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應。

　　業內專家表示，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢，另外，加大需求供應量，也使房價不再具備持續上升，持續放大的可能性，因此，今年的“金九銀十”難現大漲局面。

　　價格 環比漲幅收窄

　　根據中指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年8月，百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米，環比7月上漲0.24%。其中63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。與上月相比，本月環比下跌的城市個數增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個。

　　同比來看，全國百城住宅均價是連續第5個月下跌，且跌幅為1.60%，比上月縮小0.17個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為15539元/平方米，環比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續第8個月同比下跌，跌幅繼續縮小。另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為5775元/平方米，環比下跌0.43%。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，全國百城房價連續三月上漲的整個市場背景來看，房企開發拿地規模，銷售面積和金額，大多數還處于同期負增長的市場局面，因此整個市場“基本面”并未回暖。

　　需要注意的是，十大城市住宅均價8月份環比漲幅接近全國平均水平的2倍。而同比來看，則是連續第8個月下跌，跌幅縮小0.8個百分點。而十大城市與價格漲幅較大相對應的是，部分城市成交量出現明顯下降。以北京為例，根據北京住建委網站公布的網簽數據統計，8月包括新建商品住宅和二手住宅在內的住宅網簽總量為28215套，環比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅達到了12.4%。與此同時，二手房成交量下跌更為嚴重。偉業我愛我家數據顯示，8月份北京全市二手住宅網簽總量為13690套，環比7月份大幅下跌了20.1%。

　　鏈家地產(微博)市場研究部常清表示，數據的一高一低也表明，盡管重點城市多由于結構性原因維持上漲，但整體市場短期已經出現了一定的降溫。“從數據來看，8月房價環比上漲的城市較7月有所下降，環比漲幅也出現了一定的放緩。”

　　“剛需對房價尤為敏感，價格高了就不買。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點。“作為剛需來說，與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線，不跟漲，因此若價格再次觸及剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望。”

　　此外，中指院在報告里也進一步指出，國務院7月底派出督查組對全國16個省市房地產市場進行督促檢查，近期發改委也表示嚴防房價反彈。“在政策的監督和約束下，8月百城住宅均價環比漲幅收窄，表明絕大多數開發企業定價理性，全國價格總體較為平穩。”

　　信號 增加住房有效供應

　　日前，國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調，衡量安居工程進展好壞、水平高低，不能只看開工數、竣工數，而要看是否及時投入市場，解決群眾的迫切需求，質量和服務群眾是否滿意。

　　溫家寶說，做好保障房工作是穩定房價、鞏固房地產市場調控成果的重要支撐。本輪房地產調控已經持續兩年，取得了明顯的成效，房價過快上漲勢頭總體上得到遏制。但是，房地產市場調控仍處于關鍵時期，鞏固房地產市場調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應，已建成的保障房要盡快投入市場。

　　這已是中央層面10日內再次強調應加大保障房供給，形成有效供應。8月21日，李克強副總理在北京考察保障性安居工程建設情況時強調，要在保質按期完成今年保障房建設任務的同時，嚴格管理確保公平分配，完善配套形成有效供應，創新機制實現持續運行，切實保障性住房建設成果轉化為惠民成果。

　　“提高住房供給量是平抑房地產市場價格的重要因素。”顧云昌表示，在以穩為主的調控背景下，即便房產稅等后續政策出臺，也是房地產調控后期的中長期政策，因此，并不能直接對現階段房地產市場價格產生影響。

　　國稅總局相關人員也表示，決定房價高低的關鍵是供求關系，調控房價、保持房地產市場的健康運行需要財政、金融等經濟措施與行政措施相互配合。

　　顧云昌認為，隨著中央層面的正確指引以及表態，后一階段，我國將迎來房地產行業住房供應的高峰期。

　　預判 “金九銀十”難現大漲

　　事實上，開發商為迎接“金九銀十”樓市旺季，不約而同的放緩推盤速度，也使北京在8月下半個月沒有新盤開售，出現了罕見的“斷供”現象。據統計，8月全月，北京新房新增供應量僅為5183套，與7月相比市場供應量幾近腰斬。

　　對此，北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，在接下來的兩個月，開發商集中推盤，成交量價齊升可能性非常大。但是，后續是否出臺政策和出臺政策的力度將影響“金九銀十”市場上漲的幅度。

　　而常清認為，雖然在督查組完成督查后還沒有政策實質落地，但是，對于市場的作用還是短期預期方面的影響，同時，大部分城市樓市價格目前已經有了一定的上漲，繼續上行也存在一定壓力，也會有部分開發商以價換量，因此，年內樓市出現過度反彈的可能性較小。

　　顧云昌表示，由于宏觀調控手段的介入，淡季、旺季之說早已被打破。一線城市的“金五銀六”，二三線城市的“金六銀七”已過去，由于剛性需求不存在反復釋放，因此，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢。另外，加大需求供應量，也使房價不再具備持續上升，持續放大的可能性。隨著剛需的釋放完畢，購房需求將進入溫和釋放期，房地產行業整體走勢相對穩定。

　　與此同時，庫存仍然處于高位，開發商去庫存化的任務依然很嚴峻。而隨著供求缺口收窄，去庫存化可能會遇到更多的阻力。“北京目前有近8萬套的庫存，加上未來還有8萬套左右的商品住宅入市，未來一年內北京市場共計約16萬套的待售量，足以滿足全市購房者的購房需求。而一旦新房市場供應量充足、房價穩定，則將使眾多二手房業主面臨壓力，不會貿然提價。”胡景暉分析，從需求角度看，年底前限購仍將從緊，新的購房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使得改善性購房需求難以釋放，加上投資投機類購房需求更不可能重返市場，所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創新高。