深圳房價走勢竟在"跑過山車" 樓市觀望再觀望

　　深圳樓市怪象：這邊是個別樓盤熱銷、千人購房，那邊是成交量出現下滑，反彈勢頭明顯減弱。進入8月，深圳樓市格局漸顯迷霧，走向不甚明朗，連續兩周的新房成交價更是出現“心電圖式”的漲跌反復。業內人士稱，剛性購房需求逐步釋放殆盡以及調控政策的不確定性，深圳整體樓市陷入觀望氛圍。

　　8月，深圳樓市格局漸顯迷霧，走向不甚明朗，連續兩周的新房成交價更是出現“心電圖式”的漲跌反復。

　　反彈勢頭明顯減弱

　　“目前的樓市格局有些難以琢磨?！币晃皇袌鲅芯咳耸吭谡劶敖谏钲跇鞘袝r表示，眼下深圳新房成交量下降，二手房的成交活躍度有所下降，買家競價出手購房的意愿不強。市場觀望氛圍日益濃厚。

　　上周末，龍華一樓盤開盤，吸引數千人前來參與購房，但是，這并不能成為市場持續回暖的一個信號。業界人士更傾向于將其視為個案。

　　樓市進入8月反彈勢頭明顯減弱。記者從多個渠道了解到，8月上半月成交量出現下滑，觀望情緒再度加重。新房價格也出現了“心電圖式”的漲跌反復，在前周下跌了一成以后，上周卻又出現了逾一成的漲幅。二手房價連續8周以來，首次出現較大幅度的價格波動，上周環比下跌超過了一成。

　　深圳中原地產副總經理賀曉麗表示，8月份的市場行情明顯變淡了許多，二手房市場表現更加充分，看房量和成交速度都有較明顯的回落。

　　據中原地產統計數據顯示，同7月同期相比，8月上半月訪客量相對放盤量增量有所下降，供求比由7月份的0.42上升到0.44，供求關系有所減緩，觀望情緒轉濃。

　　多重因素促成市場觀望

　　“多重因素促成了市場觀望?！鄙钲诰C合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，“市場供應在經歷了前兩個月大幅放量后，8月出現了萎縮，甚至有少數開發商捂盤，使得供應關系發生變化；此外，自央行兩度降息以來，關于房貸利率優惠調整不斷，現在又有一些銀行開始取消首套房貸利率優惠，這讓還沒享受多久優惠政策的購房者對信貸政策產生懷疑，進而暫緩置業計劃。”據中原地產統計，8月上半月深圳新房推售面積為10.5萬平方米、755套，相對于7月同期的21.6萬平方米、1573套，降幅逾五成。

　　賀曉麗認為，經過長達5個月的消化，支撐樓市成交量回暖的首次置業的剛性購房需求和積蓄已久的豪宅購房需求逐步釋放殆盡。與此同時，限購從緊，使得改善性購房需求和投資投機需求在下半年也無法進場，新的購房需求再生緩慢，無法支撐樓市的持續回暖；再加上近來中央接連表態要嚴控房價反彈，并對全國16個省市的房地產市場調控政策的執行情況進行督查，如果房價反彈必定有新的調控政策出臺的預期，使得購房人因擔心下半年房價反彈而產生的恐慌性購房情緒逐漸平復。

　　世華地產記者了解到，8月份以來，部分片區門店成交量、看房量較前期有所減少。經過近幾個月購房需求的持續釋放，剛需釋放已經接近尾聲，使得近期客源有所減少；另一方面，四大國有銀行取消利率優惠，首套房貸利率優惠收窄使得購房成本增加，因此部分置業者再次觀望。

　　“金九銀十”或有盼頭

　　在去年，深圳樓市曾經出現過觀望，并一度持續了數月之久。當前的觀望氛圍需要多長時間能夠打破？

　　“目前的深圳樓市觀望還是暫時現象?！彼味≌J為，業界認為后手調控政策最大的可能是房產稅擴容，但這一“靴子落地”的可能性較小，畢竟這一輪行情是由剛需發動的，主管部門尚不會打壓剛需。在政策風險釋放后，觀望氛圍將很快稀釋。

　　中原賀曉麗認為，眼下的觀望或將持續到9月份，屆時深圳樓市可能會迎來“金九銀十”，成交量有望在四季度放大。

　　現在有跡象顯示，開發商開始將寶押向“金九銀十”，擬大幅增加供應。不過，房企對“金九銀十”的期待也面臨庫存居高不下的壓力。截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發布的半年報顯示，其庫存合計5268.57億元，與年初余額相比增長8.1%，凈增395億元。業內普遍認為，樓市能否再現“金九銀十”主要并不取決于開發商的供應熱情，而在于調控政策的不確定性。

　　宋丁表示，“金九銀十”已經淪為一個概念，并非鐵定規律，置業者不要指望樓盤在秋交會上有大幅優惠，下半年決定成交量的仍是價格。

　　政策走向不確定性是主因

　　深圳樓市陷入觀望的同時，北京、上海和杭州等地房地產市場也傳來了觀望信號。

　　8月，北京樓市回暖止步，置業者觀望直接造成成交量的回落。根據北京市住建委網站公布的網簽數據顯示，8月上半月(1日~15日)北京全市新房和二手房成交量雙雙回落，住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為12232套，比7月同期下跌8.9%。其中，北京一手住宅網簽總量為6248套，與7月上半月同期相比下跌了5.3%；二手住宅網簽總量為5984套，與7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%，比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。

　　在房價方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，8月上半月北京市一手房成交均價為20713元/平方米，延續穩中有降的態勢；二手住宅成交均價為21988元/平方米，與7月份房價相比上漲了0.4%。

　　而上海樓市也在近日陷入低迷，購房者也重新陷入觀望狀態。8月6日至12日，上海市商品住宅成交面積為14.24萬平方米，環比前周下跌33.5%；成交套數1127套，環比下跌33.3%；商品住宅成交均價為23517元/平方米，環比前周下跌6.9%。而商品住宅成交量更是跌破15萬平方米，創造近18周的最低成交紀錄。

　　自8月以來，杭州新樓盤的開盤量明顯下降。據業內人士估計，8月份新入市樓盤約33個，而7月份有近50個樓盤，數量明顯下降。二手房的成交活躍度有所下降。據杭州透明售房網數據，8月6日至8月12日，杭州主城區二手房共成交413套，比前一周減少131套，環比下降24.08%。當地業內人士稱，8月以來，杭州二手房成交量環比下降15%，市場進入小幅回暖后的二次觀望期。

　　房地產調控政策走向的不確定性成為觀望氛圍擴散的主要因素。事實上，近期國務院督查組已經顯現出房地產調控從嚴調控的明確方向。有消息稱，目前，中央政府和各部委已有儲備政策，靜候市場反應而變化。業內人士表示，靜觀其變，等待政策和市場方向的明朗，成為很多置業者觀望的最大理由。