房價再次普漲考驗后續調控 地根銀根預期推高房價

　　國家統計局公布的數據顯示，7月份50個大中城市環比房價上漲的城市數量大幅增加。房價再次普漲、中介機構“熱火”重現、房企醞釀漲價“蠢蠢欲動”，7月作為傳統樓市淡季卻呈現“淡季不淡”。

　　在“穩增長”與“控房價”政策措施走向縱深之時，房地產市場出現了哪些新變化？房價是否進入了回暖通道？調控政策還有哪些“彈藥”儲備？

　　“反彈”還是“反轉”？

　　7月份全國70個大中城市的房價指標呈現“雙升”：環比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環比價格指數走高。房價由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態勢明顯。

　　在位于北京市朝陽區的“保利·中央公園”售樓處，短短1個小時內，就有十幾位看房者來咨詢，兩套房子被出售。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現的近千人搶購100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產市場搶購浪潮的一個縮影。

　　二手房同樣“人氣旺盛”。對比年初時一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區，很多看房客需要“拼團”才能輪上看房。一家中介企業負責人告訴記者，北京南城四家分店原本每個月約100萬元利潤，7月份做到了300多萬元。

　　房價上漲，成交量擴大，是暫時的反彈還是長期趨勢的反轉？專家表達了不同看法。

　　廣東省房協理事趙卓文認為，近期趨勢可以用“強勁反彈”來形容。在經濟下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關，還跟居民保值增值的需求有關。樓市“虛火”短期內還有上揚。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，單從7月份數據環比止跌說反彈并不嚴謹。事實上，這輪小幅上漲是開發商以價換量的結果。未來房價走勢“不是‘過熱’，而是‘回穩’”。

　　中國房地產業協會副會長朱中一則態度明確，房價并未反轉，也不存在“報復性”反彈的基礎。主要由于中央堅持房地產調控政策不放松不動搖。

　　地根、銀根、預期推高房價

　　地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發放購房補貼……2011年下半年以來，全國有33個城市以不同方式“微調”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。

　　一些地方的地王“重出江湖”。在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產以37875元/平方米的樓面價捧得一商業金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在6月，恒大地產以13.22億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達170%，引發市場一片嘩然。

　　中原市場研究中心數據說明了土地市場的這一變化，7月份全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲6%。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數據顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創下今年以來單月土地收入新高。

　　“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經歷“寒冬”的房企日子好過起來。業內人士稱，地產企業資金負債率一般平均是在70%，現在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負債、現金流都在好轉。

　　房價預期變動，購房者“加緊”購入。365地產家居網近日的一項調查顯示，超過七成的網友計劃在半年內出手買房。購房者的“消化力”從一組數據便可窺見一斑：7月份多數城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。

　　問責會否成為“殺手锏”

　　隨著房價上漲壓力加大，地產政策調控已經到了關鍵之時。“問責”將可能在這一輪調控中充當更加重要的角色。

　　“沒有及時有效的監督和問責，限購可能會流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形。”一些購房者認為，部分城市政府對樓市調控“只見表態，不見效果”“只見口頭批評，鮮有問責落實”是造成房價“屢調屢漲”的重要推手。

　　問責不能僅僅停留于“隔空喊話”。專家認為，在必要的時候對開發商進行“喊話”是有必要的，“但是若本輪調控的年度目標沒有完成，該問責就當問責。”朱中一說。主管部門應當強化監察職能，避免一些地方政府和開發商用變相手段弱化調控政策，要對政策落實不到位、房價控制目標未達到和保障房建設滯后的城市實行問責和整改。

　　多位專家表示，調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之后，希望能強化執行、監管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。

　　此外，專家普遍認為，“有保有壓”的差異化政策將是未來一段時間房地產調控的主基調。

　　財稅政策仍有較大操作空間。財政部財政科學研究所所長賈康(微博)認為，房產稅擴容肯定是大方向。同時也要盡量把握好方案的可行性，在試點的基礎上總結得失，在其他城市跟進時進行方案優化。

　　優化供給結構仍是長期方向。“目前‘市場軌’和‘保障軌’雙軌統籌的機制比較明顯。”賈康說，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫。”