王玨林：市場回暖是事實(shí) 調(diào)控?zé)o效果將出新政

　　目前各部委有一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的儲備政策，將酌情適時適度地調(diào)控。如果房價反彈之勢難以抑制，后期儲備政策必然應(yīng)聲而出。目前，市場各方都屏息以待。

　　房價若反彈，調(diào)控就加碼？國務(wù)院督查組會叫停地方政府微調(diào)政策嗎……市場內(nèi)外充斥著各種猜測，各種觀點(diǎn)，各種判斷。在樓市調(diào)控進(jìn)入新的敏感觀察窗口之際，上海證券報獨(dú)家專訪了房地產(chǎn)權(quán)威專家——住建部政策研究中心副主任王玨林。

　　A

　　市場

　　——回暖是事實(shí)

　　要密切關(guān)注集中購房成交

　　催生房價反彈

　　上證報：自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來，樓市成交量一跌再跌，但是今年3月份以來，北京等地的住宅成交量，卻出現(xiàn)月月遞增的態(tài)勢。對于今年樓市的表現(xiàn)，您怎么看？

　　王玨林：事實(shí)上，今年上半年樓市沒有預(yù)期的那么好，上半年銷售量僅3.9億平方米，按這個增長速度，預(yù)計(jì)今年全年全國住宅銷售量為8億平方米，僅僅高于2008年水平。而2011年全年全國房地產(chǎn)銷售面積是10.99億平方米。相比較就可以看出，今年全國房地產(chǎn)市場成交下降仍是主流。

　　但是，今年一、二線城市確有回暖。這有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信貸環(huán)境發(fā)生變化。

　　去年10月至今年2月，系統(tǒng)無論對開發(fā)商的開發(fā)貸，還是對個人住房貸款都是從緊的，沒有房貸的支持，房地產(chǎn)市場肯定是低迷的。

　　而2月份之后，降準(zhǔn)、降息，加之首套房的房貸優(yōu)惠政策不再從緊，所以房地產(chǎn)市場有所回暖是事實(shí)。不過樓市回暖主要反映在一、二線城市，并不是全國都是如此。

　　對于一、二線城市住宅成交量月月回暖的現(xiàn)象和趨勢需要關(guān)注。因?yàn)椋匈彿繒?dǎo)致房價的反彈，會損害房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境。

　　上證報：2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%。而今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%（扣除價格因素實(shí)際增長14.3%），其中，住宅投資20879億元，增長12.0%。房地產(chǎn)的投資大幅回落，對此您如何看待？

　　王玨林：房地產(chǎn)投資回落是一種必然，但預(yù)計(jì)全年不會過低。

　　上半年房地產(chǎn)投資回落有幾個方面的原因。其一是下滑比較快，影響了投資者的整體預(yù)期，由此導(dǎo)致投資意愿收縮；其二是去年拿地的開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度整體偏慢；三是開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張（除了一些型房企），投資能力有限。簡而言之，在資金緊張之下，已經(jīng)囤了地的開發(fā)商放慢開發(fā)，由此導(dǎo)致今年上半年全國房地產(chǎn)投資下滑比較快。

　　今年房地產(chǎn)投資回落是必然的，但是下半年房地產(chǎn)投資不會繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)今年全年的整體水平也不會過低。這是從兩方面考慮，其一中央政府調(diào)控的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”，而非“硬著陸”；其二從企業(yè)自身來看，房企不投資也面臨著無法長期運(yùn)營的窘境。

　　因此，預(yù)計(jì)下半年全國房地產(chǎn)投資會有所回升，特別是大的開發(fā)商，在二、三線城市的投資趨勢是擴(kuò)張的，目前收縮的主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上證報：您認(rèn)為今年下半年中國房地產(chǎn)市場的趨勢是回暖，回落，還是仍不明朗？

　　王玨林：樓市回暖已經(jīng)是事實(shí)，雖然銷售量同比下降，但在一、二線城市的帶動之下，樓市還是回暖的。這個趨勢能否延續(xù)，要看其他方面的條件，如信貸環(huán)境等。

　　我擔(dān)心的不是市場走向低迷，而是樓市的反彈。即，由于集中購房消費(fèi)、對預(yù)期的誤判，局部區(qū)域形成樓市過熱，從而影響到整個調(diào)控大局。從這個層面來說，“回暖”這個詞有誤導(dǎo)的可能，我認(rèn)為更好的說法是“下半年樓市趨于平穩(wěn)”。

　　B

　　政策

　　——后續(xù)政策出臺與否需看市場臉色

　　●限購政策，通過調(diào)整供求關(guān)系，緩解市場和社會的矛盾，這項(xiàng)政策是不會變化的。

　　●土地市場的反彈，主責(zé)在地方政府，他們必須轉(zhuǎn)觀念。賣地來錢最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念，改變這種發(fā)展模式。

　　●簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯特錯了。

　　“國八條”是樓市調(diào)控“基本原則”

　　上證報：近期樓市的回暖，已經(jīng)引起中央政府和各個相關(guān)部門的關(guān)注，住建部、國土部、銀監(jiān)會、央行不僅紛紛表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控不放松，而且還下發(fā)文件重申從嚴(yán)調(diào)控的具體辦法。由此，市場內(nèi)外也有一種聲音：如果房價再出現(xiàn)反彈，政策就會加碼。您認(rèn)為政策真會加碼嗎？還是已經(jīng)到了政策底？

　　王玨林：目前管理房地產(chǎn)市場有三個辦法：其一是消費(fèi)方面，做調(diào)整限制，即限購；其二是資金方面，進(jìn)行控制，如限貸；其三是稅收調(diào)節(jié)的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

　　從去年資金信貸政策的實(shí)際效果來看，對房地產(chǎn)市場壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經(jīng)得到有效控制，在目前穩(wěn)增長日益成為重中之重的大背景之下，再通過收緊信貸調(diào)控房地產(chǎn)，不太現(xiàn)實(shí)。而稅收的辦法，是長期政策，不是一下子就能鋪開的，目前也難以立竿見影。限購政策，通過調(diào)整供求關(guān)系，緩解市場和社會的矛盾，這項(xiàng)政策是不會變化的。

　　目前市場上所說的政策已經(jīng)到底線了，而實(shí)際上還有很多政策沒有執(zhí)行到位。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定需要兩方面的支撐：一是增加市場供應(yīng)量；二是需求方面，減少不必要的消費(fèi)。對于前者，市場更多的關(guān)注于新增土地和新建房屋量上，但老問題仍然沒有解決，即大量閑置土地有待開發(fā)，有些在建項(xiàng)目也在延緩進(jìn)度，這都直接影響了住宅的供應(yīng)量，從而導(dǎo)致供需關(guān)系這一根本矛盾仍未解決。

　　目前市場寄希望于政策加碼，來推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯本身就有錯誤。實(shí)際上，在“國八條”大的政策框架之下，不會出臺新的政策，而是落實(shí)現(xiàn)有政策，對于執(zhí)行上不足的細(xì)節(jié)問題要切實(shí)落實(shí)，而不存在超越“國八條”之外的新政問題。

　　簡而言之，就看現(xiàn)在的這些措施能不能管好市場，如果能管好市場，也就沒必要再出臺新政策，如果管不住，就必須出新政策。

　　國務(wù)院督查組肩負(fù)三大任務(wù)

　　上證報：國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購措施、差別化住房信貸政策、稅收政策的執(zhí)行情況等。對于這次督查，您認(rèn)為會否有個別城市的微調(diào)政策被“糾偏叫停”？

　　王玨林：國務(wù)院房地產(chǎn)督查組的派出，既是需要也是必要，它肩負(fù)著三大任務(wù)。其一，其督查的具體內(nèi)容，是現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況，對于全國有警戒作用，會讓一些有意微調(diào)的城市就此打住。

　　考慮到政策管理市場，必須定期檢查督查，否則時間一長，如果不督促，政策執(zhí)行可能存在弱化問題。

　　其三，2012年已經(jīng)過半，對于房地產(chǎn)的各個方面，包括土地、公積金、政策執(zhí)行情況等都需要了解。因此，此次國務(wù)院督查組在督查之外，還有調(diào)查的要求，即了解各地房地產(chǎn)實(shí)際情況，以便為下半年的政策提供決策參考。

　　上證報：揚(yáng)州市財政局、房管局5月8日發(fā)出通知，給予對個人購買“成品住房”即精裝修房進(jìn)行獎勵，購房者最高可獲房款的千分之六。該政策也被業(yè)內(nèi)指為托市之舉，引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外較多關(guān)注。揚(yáng)州的政策不會被叫停嗎？

　　王玨林：揚(yáng)州的政策是鼓勵購買精裝修住宅。鼓勵精裝修，這是住建部多年前就提出的，它可以節(jié)省大量資源能源。但是，由于當(dāng)時房價過高，相關(guān)部門不敢大張旗鼓地推進(jìn)此事，因?yàn)殚_發(fā)商必然會借機(jī)漲房價，那樣的話，房價上漲的板子可能打到鼓勵精裝修的政策上。

　　揚(yáng)州目前嘗試做這件事，我個人不反對。因?yàn)椋@項(xiàng)政策的執(zhí)行，地方政府是需要自己掏腰包的，這就使得財力不濟(jì)的地方政府無力出臺類似政策，由此全國各地紛紛仿效的可能性較小。

　　更為重要的是，大家不要忽略一個問題，即，在房地產(chǎn)調(diào)控之下，揚(yáng)州的該項(xiàng)政策之外，還要控制好房價，否則就會給自己招來“麻煩”。

　　限購政策根本不具備退出條件

　　上證報：但是，市場還是希望看到國務(wù)院督查帶來一些實(shí)際成果，有沒有一種可能，醞釀新的調(diào)控政策出來？

　　王玨林：這種期望可以理解，但是，督查、調(diào)查，并不意味著就要出新東西。我之前已經(jīng)說過，督查之外了解實(shí)際情況更為重要。可以肯定的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，特別是限購政策，是目前房地產(chǎn)調(diào)控的紅線，根本不具備退出的條件，而將長期持續(xù)。

　　限購政策退出，只有在兩種情況下出現(xiàn)，其一，自動取消，即經(jīng)濟(jì)不景氣，市場低迷，沒人愿意買房或無能力買房；其二房地產(chǎn)稅收政策承接且足以調(diào)節(jié)供求關(guān)系。

　　而目前這兩個情況都難以出現(xiàn)，目前房價僅僅是漲幅趨緩，并不是消費(fèi)能力不足，截至去年年底，居民儲蓄存款35萬億元。如果這部分資金釋放出來，可以肯定其中很大一部分會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這樣必然會抬高房價。所以，我一再擔(dān)心房價反彈，一再強(qiáng)調(diào)持續(xù)調(diào)控不放松。

　　另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作肯定是要推進(jìn)的，但預(yù)計(jì)不會很快。因此，限購政策將長期持續(xù)，也是長期任務(wù)，不是一兩年就可能退出的。

　　對于“限購”的爭議，我認(rèn)為在中國現(xiàn)階段不成熟，用這一過渡辦法是無奈之舉，卻也是有效之法，不能讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場。

　　地方政府不能動搖調(diào)控大局

　　上證報：但是，今年以來，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦？

　　王玨林：土地市場的反彈，主責(zé)在地方政府，他們必須轉(zhuǎn)觀念。

　　賣地來錢最快也最多，這是地方政府支持房地產(chǎn)的原因所在。加之，其他產(chǎn)業(yè)增長緩慢，而城市建設(shè)資金緊張，使得地方政府更想盤活土地市場。地方政府是需要這錢，但是卻不能支持他們這樣做。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的。地方政府必須轉(zhuǎn)觀念，改變這種發(fā)展模式。

　　我們還要從國家宏觀經(jīng)濟(jì)布局的管理上思考，即加強(qiáng)全國土地市場的管理，要合理布局分配土地資源。目前各地高價地絕大多數(shù)是住宅用地，工業(yè)用地價格并不高，這個問題需要一并解決。

　　必須強(qiáng)調(diào)的是，不管地方政府如何盤活土地，但都不能影響全國房地產(chǎn)調(diào)控的大局。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控正處于很敏感的時期。

　　現(xiàn)在有兩個限制問題：一是限購，二是限制刺激消費(fèi)購房。如免稅，如果地方政府出臺這類政策，就是在刺激購房消費(fèi)，相當(dāng)于放松房地產(chǎn)調(diào)控。

　　我們必須清醒地認(rèn)識到，目前所謂最嚴(yán)厲的限購政策，其執(zhí)行城市個數(shù)是有限，也就40多個城市，并不是全國都限購了，而且有的城市限購區(qū)域僅限于城區(qū)，范圍有限，所以地方城市再有小動作，就非常不可取。

　　C

　　觀點(diǎn)

　　——勿讓投資者占領(lǐng)樓市

　　只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)不可取

　　上證報：目前市場上流行一種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控是經(jīng)濟(jì)下滑的主因。對此，您怎么看？

　　王玨林：這種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)仍是只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟(jì)。我認(rèn)為這種看法不可取，也不贊成。靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)只能是短期、短視行為，不應(yīng)成為我國發(fā)展的方向。中國經(jīng)濟(jì)還是要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動消費(fèi)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能再走賣地、擴(kuò)大投資的老路。

　　再者，我國經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑，是主動調(diào)整的，其目的本身就是要轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車中，雖然投資仍是主導(dǎo)之一，但現(xiàn)在投資方向的選擇上，重點(diǎn)并不在房地產(chǎn)，而是以培育新興產(chǎn)業(yè)，以及國家重要基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)；另外要用政策性辦法拉動內(nèi)需。消費(fèi)占整個經(jīng)濟(jì)的比例依然不高，所以必須提升消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

　　另外，還要加大民營經(jīng)濟(jì)的扶持，以及大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。這幾招棋都可用，也足以穩(wěn)定我國經(jīng)濟(jì)，而不是只用房地產(chǎn)一招棋。

　　中國房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)要走自己的路

　　上證報：自1998年房改以來，住宅商品化市場化一路發(fā)展過來，調(diào)控不斷。這是不是一種制度缺失？另一方面，美日歐房地產(chǎn)市場的大起大落，也給了中國前車之鑒，靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險很大，我們應(yīng)該避免重蹈覆轍。那么，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)應(yīng)該有怎樣的頂層設(shè)計(jì)呢？

　　王玨林：中國所處發(fā)展階段不同于美日歐，制度安排也不相同，因此中國要走自己的房地產(chǎn)發(fā)展之路，這是大的原則。另一方面，用法制手段（包括法律法規(guī)、稅收等）來調(diào)整市場各方面的矛盾，是中國房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的歸宿。讓開發(fā)商、政府賣地，以及投資者保持合理的利潤，不能讓投資者占領(lǐng)這個市場，是房地產(chǎn)市場成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡。

　　具體來看，美日歐已經(jīng)走過了城市化發(fā)展的階段，目前已經(jīng)沒有太多的新開工建設(shè)項(xiàng)目。而中國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中，擁有大量的新開工項(xiàng)目。而且，可以肯定，隨著中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展，中國房地產(chǎn)開發(fā)會呈現(xiàn)出階梯性的特征，即住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)質(zhì)量不斷提高。

　　所以，因美日歐在房地產(chǎn)問題上摔了跟頭，就人為地壓制房地產(chǎn)建設(shè)是違背中國現(xiàn)實(shí)的，單純地拿“空置率過高”等棒子來打壓中國房地產(chǎn)的思路也不正確。簡而言之，國情不一樣，發(fā)展階段不同，不能套用某國經(jīng)驗(yàn)。

　　另一方面，各國沉痛的經(jīng)驗(yàn)也有可借鑒之處，即，一旦讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場，這個市場就不可能平穩(wěn)。所以保持整個房地產(chǎn)行業(yè)的合理利潤，避免出現(xiàn)“暴利”，是房地產(chǎn)市場成熟和政策設(shè)計(jì)良好的度量衡。任何一種制度設(shè)計(jì)，無論說得如何天花亂墜，只要不能實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，就是不合格的。

　　城鎮(zhèn)化■房地產(chǎn)投資化

　　上證報：您剛剛提到城鎮(zhèn)化，中央領(lǐng)導(dǎo)也提出城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力，是拉動內(nèi)需的引擎，是不是意味著房地產(chǎn)投資走向城鎮(zhèn)呢？

　　王玨林：城鎮(zhèn)化是描述工業(yè)化的過程，這個過程要解決很多問題。

　　城鎮(zhèn)化，實(shí)際上就是減少農(nóng)村人口比例。我國是農(nóng)業(yè)大國，一直是農(nóng)村人口多于城市人口，但是我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻主要依靠城市。我們清醒地認(rèn)識到只有改變貧困落后的面貌、解決二元結(jié)構(gòu)等問題，才能把我國由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國變成工業(yè)國，實(shí)現(xiàn)國家的繁榮、昌盛。所以，自改革開放以來，我國一直在發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、提高工業(yè)化水平的基礎(chǔ)上大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

　　城鎮(zhèn)化的過程之中，需要配套解決教育、醫(yī)療、、交通、住宅等等一系列的問題，所以簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)投資是大錯特錯了。

　　人物簡介

　　王玨林，住建部政策研究中心副主任，長期在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、政策研究中心工作，參與過多部法律法規(guī)、政策的調(diào)研和起草工作。

　　他對城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)，對建筑市場、房地產(chǎn)市場、住房制度改革，以及對城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化新農(nóng)村建設(shè)，國有企業(yè)改革、城市市政公用事業(yè)改革和建筑節(jié)能等方面都有比較深入的研究。他承擔(dān)了國家住建部、發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局、國家信息中心、國家人防辦等部委局的重大課題研究；還承擔(dān)了北京、天津、重慶、深圳等城市“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃和重要課題研究，尤其對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多年研究，有獨(dú)特的見解。