住房普查數據缺失 專家建議保障房“以房養房”

　　中國發展研究基金會7日發布《我國城鎮化進程中的住房保障問題研究》報告提出，當前我國保障房建設中存在頂層設計不夠、供需矛盾突出、地方政府不夠積極、管理工作亟待規范等問題。

　　也有專家指出，保障房的建設既要考慮到城市化的推進速度，也要估計地方政府土地財政的承受能力。

　　二十余年沒有住房普查

　　該報告指出，在推進保障房建設過程中，我國的基礎工作不扎實，沒有對城鎮住房存量和居民居住條件進行普查，基本情況還不甚明了，許多決策存在拍腦袋的嫌疑，更無法據此制定科學的長遠住房保障規劃。

　　上世紀八十年代，我國曾進行過一次全國住房普查，之后，住房領域內大規模的家底摸查已中斷了20余年。此前也曾有學者多次建議進行住房普查，摸清家底。

　　除基數數據不明外，上述報告還指出，我國保障性住房作為應急性措施，采取邊探索、邊設計、邊建設的方式，目標和任務經常變動。地方政府有時無所適從，群眾也經常摸不著頭腦。

　　而與中央政府的積極推動相比，地方政府不夠積極主動。“保障性住房見效慢，周期長，不符合地方政府的理性選擇。地方政府往往注重商品房市場發展，忽視保障性住房建設，被動執行中央確定的保障性住房政策。”報告稱。

　　北京大學經濟學院教授平新喬當日也表示，中國保障房到底應該怎么做？做到什么樣的程度？這些問題需要一個頂層設計。

　　中國政府一度決定“十二五”期間建設3600萬套保障房，并于2011年開工1000萬套，不過在隨后的2012年下調了建設目標至700萬套。此外，官方也放風稱中期評估保障房建設計劃，可能對數量進行調整。

　　對于保障房的最優規模，平新喬認為，既然保障房的財力保障取決于地方政府的財力，尤其是土地財政的規模，那么就不能“殺雞取卵”，用打壓商品房市場，打壓土地財政的手段來擴建保障房。如果保障房占整個供房比例太高，比如土地增量一半以上給了保障房，土地出讓金就會下降，政府收入就會減少，建設保障房的資金鏈就會斷裂，保障房建設的財力就會成為“無保障”。

　　平新喬表示，從長遠看，為使得保障房建設可持續，應該走“以房養房，以地養地”的道理，即以發展商品房市場獲得的稅收和土地出讓金來建設保障房。

　　配建引發新問題

　　為緩解政府在保障房建設過程中的資金壓力，近些年來，地方政府開始嘗試在商品房用地出讓時要求配套建設一定面積的保障房，這種模式被稱為“配建”。

　　平新喬表示，所謂配建，就是政府在土地出讓過程中講“建設保障房”作為一個出讓條件，由獲得土地的開發商承擔保障房建設任務，作為“對價”，政府對于出讓土地的“土地出讓金”相應下降一個幅度。

　　去年7月，國務院常務會議曾要求推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。

　　一位權威人士當時向本報透露，在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，已經有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。而國務院常務會議對此做了明確表態，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。

　　但配建模式也一度引發不少爭議。有房地產企業就表示，配建模式提高了拿地門檻，前期要投入的自有資金加大了，運營成本也有所提高。

　　平新喬也表示，雖然配建會大大緩解地方政府在建設保障房過程中的資金緊張程度，但又會引發新的問題。

　　如有開發商對配建的保障房項目消極怠工。“朝陽區來廣營鄉清河營村一塊地，2007年開發商拿下該地，根據約定需要配建2.5萬平方米的廉租房。其商品房項目已經開盤，但其保障房部分至今仍處于在建狀態。”

　　此外，還有政府拖欠回購款項。平新喬介紹，北京某地塊配建的2萬平方米廉租房部分，盡管在2010年就已經完工，但合同僅僅約定了廉租房面積和回購價格，但對于何時建好，政府何時回購并沒有時間表。截至2011年9月份，地方政府仍未結算回購款項，造成該項目的廉租房遲遲不能回購配租。