二手房稅費5月起大增傳言引發“搶房大戰”

　　春節后，廈門樓市火爆。

　　“營改增”(營業稅改征增值稅)5月1日將在金融業、建筑業、不動產業和生活服務業全面推開。3月13日，國稅總局局長王軍在回答媒體提問時表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這一表態傳出后，市場關于5月起二手房交易稅費暴增的傳言頻頻散播。專家表示，傳聞不實，稅負將持平或略降。

　　【傳言1】

　　要買賣二手房得趁早

　　專家:并非針對樓市的特殊調控

　　這幾天，市民付先生不斷接到中介的短信和電話，都是問他手上房子要不要賣，還多次告訴他“現在價格很好，成交很快”。

　　市民劉先生則向記者展示了一條在他的朋友圈瘋傳的消息，其中稱“要買房，5月1日前要趕緊下手。5月1日以后廈門二手房買賣正式‘營改增’，過戶成本會從三四萬升到三四十萬！”

　　針對目前市場上的種種傳聞，國稅總局主管的中國稅務報新媒體特約撰稿人段文濤說，二手房銷售屬于銷售不動產業務中的一種，按現行稅收政策屬于營業稅征稅范圍，在包括房地產在內的全行業“營改增”后，對于銷售二手房由原征收營業稅也就自然就改為征收增值稅了。因此，這一改變不存在針對二手房交易或房地產市場的任何其他特殊調控。

　　【傳言2】

　　稅負將明顯增加

　　專家:應該是持平或略有下降

　　目前市場傳言紛紛，“營改增”后二手房交易的稅負將大幅增加。那么，真相如何呢？

　　個人二手房交易現在征收的“營業稅”，就是對營業額直接征稅。目前，我市的個人二手房買賣營業稅的繳納比例是房屋價款的5.6%。

　　對于市民最關心的稅負問題，段文濤說，許多傳言用“銷項減進項”，也就是一套房子賣出的價格減去買入的價格，計算增值稅。實際上，增值稅一般納稅人才適用“銷項稅額減去進項稅額得出應繳稅額”的方式。而按照已有的增值稅管理規定如《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》，還有增值稅的基本管理常識，個體工商戶以外的其他個人(自然人)，是不能被認定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規模納稅人的計稅方式、也就是簡易征稅方式來計繳增值稅。

　　房地產行業“營改增”的實施方案尚未出臺，納稅人銷售房屋的增值稅稅率尚不得知。由于增值稅簡易征稅也是以不含稅銷售額乘以征收率的積為應繳稅額，假設某套二手房以100萬元成交，應繳納的營業稅是100萬×稅率；而繳納的增值稅是100萬÷(1＋征收率)×征收率。

　　可見，“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅將持平或者還略有下降。

　　【傳言3】

　　下月起評估價調整

　　市地稅局:目前無計劃

　　另一個備受關注的傳聞稱:“4月1日起，房產評估價格將進行例行更新。4月1日以后的評估價將按更新后的評估價作為計稅參考價格。”

　　但市地稅局昨日明確表示，目前我市沒有調整二手房計稅評估價的計劃。

　　【市場反應】

　　傳言引發“搶房大戰” 中介挨家挨戶找房

　　春節后，廈門樓市一片火熱。上個周日，“個人二手房交易將繳納增值稅”的消息一出，房產中介經紀人趁機制造噱頭，稱要多花幾十萬元稅費，讓購房者迅速出手；房東則惜售或坐地起價；原來不緊不慢的購房者則有些焦慮，被傳言推著加入“搶房大戰”。記者高金環

　　【買方】

　　傳言引發購房者焦慮

　　“買房換房還是得趁早，房產營業稅將于5月1日改征收房產增值稅。”市民尤先生的微信朋友圈里，就有房產中介經紀人發出這樣的信息。

　　市民林先生也看到類似的信息，雖然不知道真假，但為了給身邊想買房的朋友提個醒，也轉發了。內容是:“瘋傳:要買二手房，五月一日前抓緊下手；五月一日以后，廈門二手房買賣正式實施營改增政策，廢棄營業稅改征增值稅，過戶成本會從三四萬元升到三四十萬元。”

　　以上信息在房產市場上流傳，讓購房者胡先生很糾結。因為他剛剛賣了兩套住宅，換購了位于前埔一帶的二手房；雖然交了定金，但尚未過戶。“營改增”的消息一出，讓他擔心“五一”后會增加過戶成本，不禁有些焦急。

　　換房族魏先生就更不淡定了。他最近正在看房，想把現有的一套50多平方米的小房子先賣了，然后換一套位于松柏一帶的小三房。結果中介屢屢催他:“買房賣房都要在五月一日前，否則要多交一大筆稅費。”

　　【賣方】

　　房東“坐地起價”

　　受傳言影響，加上之前已出臺的一系列寬松政策，廈門樓市被催熱起來。孫先生的購房經歷，就是市場火爆的一個縮影。

　　“我都沒想到，手里拿著200多萬，還得求著人家，才買得到房子。”孫先生說，上周，他剛交了15萬元定金，買了一套97平方米的小三房。但這房子買得特別曲折。孫先生春節前舉行的婚禮，雖然去年年底就開始看房，但由于小兩口有家里老人提供的房子住，即便看到符合要求的房源，也沒急著下手。未料到，春節后，市場風向陡變，去年年底，他們看好的一套160萬左右的房子，春節后就漲到180萬元，他們也慌了。

　　半個月前，孫先生開始頻繁看房，但隨后看中的七八套房子都沒買成，不是房東臨時變卦要“捂一捂”，就是房子被別人高價給“撬”走了。

　　“有的房東一兩天內就漲五六萬元，我都絕望了。”孫先生說，他曾看中一套報價192萬元的二手房，結果第二天房東就反悔要加價6萬元，當雙方坐下來要簽合同的時候，房東又要加價2萬元。孫先生承受不了了，一氣之下不買了。他聽房產中介說，這位房東后來又把房價抬到220萬元，但目前還沒賣出去。

　　【中介】

　　白天賣房晚上找房源

　　官方公布的數據顯示，3月7日—3月13日，全市一手住宅成交576套，日均成交82套，環比明顯上漲；二手住宅總成交量為1317套，這是自2014年至今，單周成交量最高的一次。而本周剛過去的四天，一手住宅市場仍在“升溫”，成交套數分別為95套、100套、91套、111套；二手住宅市場更為瘋狂，分別成交了333套、305套、261套、327套。

　　此前，有中介機構稱，這是多年來未遇到的行情，為了給工作人員帶人看房留出時間，有的中介機構連例會和培訓都推遲了。

　　高成交再加上房東惜售，出現了房源“吃緊”、一房難求的現象。“我們白天賣房，晚上就出去找房源。”中介經紀人小劉說，最近一周，每天下班后，他和同事就分為兩組，然后再分片區去找房源。他們到店面附近的小區里，挨家挨戶敲門，問房東有沒有賣房意向，然后還要在每個單元樓下的鐵門上留電話，最后拍照傳給組長，才算“交差”。

　　【鏈接】

　　“滿兩年免征”優惠將延續

　　根據目前政策，對符合一定條件的住房買賣還可免征營業稅。去年，營業稅免征條件就從原來的普通住房“滿5年以上(含5年)”放松到“滿2年以上(含兩年)”；今年2月份，這一免征優惠政策又從“普通住房”擴大到“所有住房”。

　　稅務專家認為，按照財政部新聞發言人有關“營業稅改征增值稅全面推開期間，擬對稅收優惠政策原則上予以延續”的表述，原營業稅對于二手房交易的相關征免規定極有可能得以延續。