廈門樓市打“雞血” 10天二手房成交2000多套

　　近半個月來，廈門樓市仿佛打了“雞血”。

　　截至昨日，廈門近10天內竟然交易了超過2000套二手住宅，不少島內區域，單價漲幅每平方米超過千元，新樓盤開盤入市數小時，就被搶購一空。業內人士稱，這和不少購房者“怕漲”的恐慌心態不無關系。

　　此外導報記者近日采訪中發現，坊間流傳著“4月份要調高計稅評估價”和“5月份營改增稅費會增加”兩種說法，不少中介人士也向購房者推銷，“早點買房還可以省下一筆稅費”。

　　這兩種說法到底有何依據？昨天導報記者從官方權威消息處了解到，都是謠言。

　　part1現象

　　二手房火爆春節前后相差超十萬

　　上周末剛簽下購房合同的市民葉女士，昨天前往廈門市行政服務中心辦理二手房權籍過戶登記手續時，被眼前的一幕嚇了一跳。

　　在辦事大廳里，密密麻麻地擠滿了前來辦理二手房過戶手續的市民。早上8點就來排隊的中介人士幫忙預約取了號，到了昨天上午快10點時，前面依然有超過20人在排隊等待辦理。

　　說起購房，葉女士連續說了三次“虧大了”。葉女士告訴導報記者，她去年底把房子賣了，打算換房，但是當時沒有看到滿意的，便一拖再拖。“直到現在終于看中滿意的，但房價已經漲了20多萬元。”葉女士說，就算虧也沒辦法，只能咬咬牙買，“不然再漲上去就更虧了”。

　　世紀聯合房產總經理郭忠宗說，特別是最近這一周以來，坐地起價的房東越來越多，“甚至有一房東早上才說135萬元出手，下午就改成145萬元出手了”。

　　郭忠宗說，相比春節前，島內一些熱門區域單價漲幅甚至達到了每平方米2000元甚至3000元，“等于買套100平方米的房子，最近要比春節前多花二三十萬元，對改善型購房者建議買賣同時進行”。

　　檳榔片區的中介小黃說，最近不僅房東坐地起價，捂房惜售的客戶也開始出現，“都是為了讓房價再漲一點再賣出去”。導報記者了解到，在春節前，二手住宅房源很多，而這半個多月時間的消化后，現在可選的已經不多了，因而不少島內的二手房中介經紀人，除了帶客戶看房、簽單外，還要花更大的力氣去找房源。

　　購房者怕漲就趕緊出手了

　　最近廈門的二手房市場，到底有多火爆？

　　據官方數據顯示，從3月7日到3月16日這10天時間里，廈門二手住宅網簽累計2216套，扣除其間周末兩天無成交記錄，等于平均每天交易了277套房子。值得注意的是，這是自2014年至今二手住宅短期成交量最高的一次，并且不斷出現超300套的日成交量。

　　再看看新建商品住宅市場，上周末幾個新開樓盤，成績都很耀眼，甚至出現數小時內就賣光的現象。導報記者多處走訪后發現，最近的新房價格也比年前上漲，多數單價漲幅在千元以上，甚至有個別樓盤每平方米均價漲了3000元。

　　業內人士稱，造成樓市這么火爆的原因，除了政策扶持力度加大外，和購房者“怕漲”的恐慌心理不無關系。

　　“受部分一線城市房價暴漲的影響，不少市民擔心廈門會一樣，于是就助推了樓市。”藍火置業副總經理鐘國發說，在前段時間一手房供應量少，二手房市場自然火爆，“而火爆的二手房市場又反向助推了一手房市場，這樣一來就形成了全面火熱的局面。”

　　此外鐘國發認為，目前廈門外地購房群體占了六成左右，其中不少人對廈門房價不像廈門市民那么敏感，“單價漲個一兩千他們覺得沒什么，隨著購房潮就買了”。

　　part2辟謠

　　要上調計稅評估價？沒計劃！

　　部分房產中介灌輸的“4月份要調高計稅評估價”和“5月份營改增稅費會增加”理念也是二手房熱搶的重要推手。

　　事實真的如此嗎？導報記者了解到，有關4月份調高計稅評估價的傳聞最早來源于深圳，深圳市房地產評估中心的官網顯示，將在4月1日起，對房產評估價格進行例行更新，二手房交易評估值將上調50%左右。

　　評估價作為二手房征稅的基數，其變動在很大程度上影響了交易稅費。深圳的新聞被網友們轉來轉去，就變成了傳聞中的“廈門也要上調”。

　　昨日，導報記者就此問題咨詢了廈門地稅局相關處室，廈門地稅局明確表示，廈門市政府有關部門目前無調整二手房計稅評估價格計劃。意思就是，二手房的交易稅費不會增加。

　　營改增會增加稅負？不會！

　　至于另一條5月營改增會增加二手房交易稅費的傳聞，專家也專門出來澄清：結論是錯誤的。

　　3月13日，國家稅務總局王軍局長在談及“營改增”方案時表示，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　于是，有的媒體開始舉例計算，比如：濟南市民王先生有一套未滿2年的住宅,以80萬元的價格轉手賣出,他需要繳納成交價格5.6%的營業稅,也就是4.48萬元。改繳增值稅后,假設增值稅稅率定為10%,該住房買入價為30萬元，增值稅=銷項稅額-進項稅額,需要繳納5萬元的增值稅(80×10%-30×10%)；若該住房買入價為60萬元,則只需繳納2萬元(80×10%-60×10%)。

　　對于這類推測案例，《中國稅務報》3月15日刊發知名稅務專家段文濤所撰文章，明確指出：“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅也將持平或略有下降。

　　他指出，增值稅是按不含稅價即銷售額來計稅的，前述例題中都是以營業稅的含稅價計稅方式來計算稅額，均是錯誤的。

　　而且，例題中均是按一般計稅方式來計算稅額，即增值稅一般納稅人才適用的銷項稅額減去進項稅額得出應繳稅額的方式。而按照已有的增值稅管理規定，個體工商戶以外的其他個人（自然人），是不能被認定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規模納稅人的計稅方式，也就是簡易征稅方式來計繳增值稅，而絕無可能按照例題中那樣來計稅。

　　同時，按照財政部新聞發言人有關“營業稅改征增值稅全面推開期間，擬對稅收優惠政策原則上予以延續”的表述，原營業稅對于二手房交易的相關征免規定極可能得以延續。

　　他還舉例說，假設某套二手房以100萬元成交，應繳納的營業稅是100萬×稅率；而繳納的增值稅是100萬÷（1＋征收率）×征收率。

　　可見，除了將延續享受免稅的以外，即使是要征稅的情形，“營改增”后個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅也將持平或者還略有下降。