杭州深圳等樓市設15%-20%降價上限 大幅降價遇阻

　　隨著市場形勢急轉直下，開發商試圖降價跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無法大幅降價。

　　杭州（樓盤）市政府不久前出臺規定，自5月23日起，如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網簽。此規定甫一發布，一石激起千層浪，杭州政府不愿房價大跌的聲音不絕于耳。

　　“幾乎每個城市都有這樣的管控系統。”深圳（樓盤）規劃國土委有關人士告訴《華夏時報》記者，深圳是最早明文規定對漲價和降價行為進行管制的，而大部分城市只是暗中執行而已。

　　而在東莞（樓盤），日前出現了開發商降價超過15%，導致購房者無法網簽的案例。

　　“現在市場信心不足，不降價很難換來成交量，如果地方政府不讓我們大幅降價促銷，我們的日子會越來越難過。”一家上市房企杭州營銷負責人說。

　　接受記者采訪的多位開發商均認為，政府“限降”可能是想穩定市場信心，避免價格出現較大波動，但對一些急于回籠資金的開發商來說，耽誤了出貨時機，資金鏈有可能出現斷裂的風險。

大幅降價阻力重重

　　日前有媒體報道，東莞南城剛需大盤世紀城·幸福公館于4月底開盤時，其中一棟樓推出帶精裝修的特價房，整體均價約為9800元/平方米。而東莞市物價局網站上，該棟備案的整體均價為12439元/平方米。也就是說，這部分房源價格下降幅度高達21%，明顯超過了規定的15%。

　　部分購房者買到世紀城·幸福公館推出的特價房后發現，由于這批房源低于開發商此前備案價2000多元/平方米，違反了政府“超過備案價15%降幅，需重新備案”的規定，無法進行網簽。

　　“客戶不用擔心備不了案，開發商會想辦法解決的。”記者5月27日致電世紀城·幸福公館售樓處，一位銷售人員如是說。

　　東莞物價局一位工作人員向本報記者介紹，該樓盤后來提交了備案價格調整申請，目前的銷售價格仍以舊的備案價為依據，在房管局未錄入新的備案價格前，如果成交價低于備案價15%，商品房網上銷售系統會自動鎖屏，簽不了買賣合同。

　　實際上，早在2011年，東莞住建局、房管部門就聯合發布文件規定，新建商品住房項目，銷售價格一經備案，將自動設置15%的下調限幅。

　　“這幾年一直都是這樣管制的，東莞的開發商都知道，我們對漲價重新備案的審核時間是2個月，降價走完流程需要20天左右，從審批時間上也能看出，降價比漲價相對要容易。”上述東莞物價局工作人員說。

　　此外，深圳、上海（樓盤）及南京（樓盤）等地都有類似的規定。

　　2011年第四季度，龍湖、綠地、中海地產等大型房企在上海進行降價促銷，多個項目房價下調幅度超過20%，其中一些項目的售樓處被前期業主打砸。針對樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局于當年11月出臺措施，規定房地產項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發企業需要重新備案審批。

　　浦東新區建交委房屋管理處副處長陳建軍曾公開表示，2011年10月向上海市房管局上報，申請暫停中海在浦東一項目的網上預售備案登記。

　　“目前深圳的備案系統自動設置了價格浮動的上下限。自2010年9月起，深圳對銷售價格超出備案價格的樓盤均不予網簽，而降價則設置了15%的上限。”深圳市規劃國土委一位內部人士告訴記者。

違背“減少行政干預”思路

　　這種限制新房降價幅度、延長銷售時間的行為，引發了廣泛爭議。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認為，杭州實際是想控制房企降價的幅度，但政府直接干預企業降價行為，等于直接插手了企業的經營權，開發商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當。

　　一位不愿具名的業內人士則質疑，本屆政府的改革思路是減少對市場的干預，讓市場在資源配置中起決定性作用，地方政府限制房企降價的行為明顯有違這一思路。

　　“當初出臺這個規定時，主要是為了控制房價上漲，抑制開發商隨意亂漲價的行為，如果不管制，這幾年房價都漲到天上去了，現在處于樓市下行期，購房者應理解政府行為是有意維護市場的穩定，房價過度下滑對經濟沒好處。”上述深圳市規劃國土委內部人士認為，商品房是特殊的商品，需要政府管理指導定價。

　　深圳房地產資深人士尹香武則認為，只有漲價動力太強時才需要限價。而“限降”會讓購房者認為，房企大幅降價已挑戰地方政府容忍的底線。

　　不論是“限漲”還是“限降”，行政管制都讓開發商們倍感無奈。“有些不知所措，想多降點價盡快出貨回籠資金都不行，現在很焦慮。”杭州本地一小型房企市場經理向記者表示，杭州樓市已出現信心危機，購房者看空情緒濃厚，如果降價不到位，很多樓盤根本賣不出去。

　　“既然政府說不是要限制開發商降價，而是重新備案后可以繼續降價，那要求重新備案的意義何在呢？”深圳一位開發商認為，這樣做只會增加手續，給開發商帶來不必要的麻煩。

　　業內人士指出，重新備案的不確定性在于，房管局可以給開發商按價格下調之后的價格做備案，但同樣也可以不予審批。

　　杭州雙贏置業總經理章惠芳對記者表示，在杭州買賣雙方都信心不足的市場環境下，多數開發商意識到應該以價換量。房管部門的管制，會讓一些去化情況不理想的開發商的壓力進一步加大。

　　在章惠芳看來，盡管有規避的辦法，比如價格分期備案，每期的價格調低，降價空間累積可以增大，但開發商理應有自主調整價格的選擇權。

　　“地方政府應該從市場實際情況出發，讓開發商進行自救。”杭州透明售房網研究院院長丁建剛對記者表示。