既難產又難管，龍巖城區的業委會如何良性運轉？

　　龍巖中心城區億嘉麗都小區業主委員會（以下簡稱“業委會”）到期未換屆，小區管理不盡如人意。經多方努力，該小區新任業委會接管小區。此事告一段落，但也提出一個新問題：業委會的勤勉程度關系著一個小區治理的好壞。

　　那么，業委會享有哪些權利，應當承擔哪些責任？又如何確保良性運轉，達到真正替全體業主利益著想的初衷？對此，相關人士認為，理順相關監管辦法、加強業委會成員的公益心、提升全體業主的自治意識和法治意識，這或是業委會良性運轉的出路所在。

小區自治的好壞與業委會的勤勉息息相關。日前，為更好地監督物業、維護業主權益，龍巖鳳凰城一期小區成立了第一屆業委會

公益心 勤服務

問題小區環境得到改善

　　11月4日，登高西路安置小區AB區業委會主任張志忠收到一個利好消息：小區居民的戶口有望劃歸西城街道。“小區內很大一部分業主是原西安社區的村民。小區在西平社區管轄范圍內，但戶口又落在西陂鎮。為居民戶口的事情，業委會已經跑前跑后忙了大半年，如今終于有了眉目。”談及此事，張志忠甚感欣慰。

　　對于這屆業委會的工作，該小區業主給予了認可。在業主們印象中，2013年9月之前的小區則備受詬病。“臟亂差，上地鎖搶車位、失竊事件頻發。”業主郭先生說道，業主們的怨氣很大。原來的業委會任期屆滿后，很長一段時間沒人愿意接手。

　　后來，在廣大業主、西安社區居委會、西平社區居委會的極力推薦、動員下，張志忠等業主經合法程序組成新一任業委會，于2013年9月開始上任。新業委會一上任，就向上申請資金、建道閘、安監控、規劃車位、完善設施……經過一番努力，小區的環境得到很大改觀。同時，這屆業委會服務意識很強。管道堵塞、水管爆裂等需要維修，只要業主一個電話，業委會都會及時趕至并幫忙解決問題。業主們的滿意度急速提高。“每天還有巡邏車巡視小區，如今的居住環境讓人感覺踏實。”業主王女士說。

　　兩年的努力，張志忠等人用真心服務贏得了業主認可。無獨有偶，在中心城區西湖御景小區，臨時業委會和新聘物業公司也將小區打理得井井有條。今年4月5日，前任業委會主任突然向全體業主發送短信聲稱辭職。小區治理的重任擺在了眼前，在小區全體業主的推舉下，王先生等數名業主臨危受命，迅速成立臨時業委會。預先收取三個月的管理費用，聘請臨時管理員、保潔員，修繕小區內損毀的設施。“沒想到三個月的費用維持了小區管理四個月的日常開支。” 后來，臨時業委會聘請了新的物業公司管理小區，一系列的有效作為，臨時業委會贏得了業主們的認可。

既難產 又難管

業委會發展困局重重

成立業委會是小區業主依法自治的重要途徑，業委會的勤勉程度關系著一個小區治理的好壞。然而，成立業委會面臨著難產的困境，業委會開展工作又遭遇難管困局，從而致使其組建率并不高。

中心城區中南蓮東花園，早在去年，物業就發放表格，牽頭請業主提名業委會的候選人。“樓下的業主推薦樓上的業主，樓上的則推薦樓下的。”該小區一名業主告訴記者，在填表提名的時候，這樣的滑稽情況并不少見。“可能是因為業委會的工作易得罪人，業主們怕出頭。”后來，選舉業委會的事情不了了之。

對此，新羅區物業管理站諶潔認為，業委會難產在全國范圍內都是通病。就拿我市中心城區來說，現有小區245個，其中有物業在管理的小區約220個，從2012年8月新羅區住建局物管站接手以來（之前在市住建局備案），在物管站備案的業主委員會有31個，連同之前在市住建備案的總數也就幾十個。“究其原因，主要在于擔任業委會成員沒報酬、純公益，事情繁瑣，容易得罪人。”諶潔說，“有時間、有公益心又符合當選條件，這樣的人選實在不多，這是組建業委會的困局之一。”“小區難管理，得不到業主理解，條例規定相關事項需召開業主大會，這也讓不少業主打了退堂鼓，這是組建業委會的困局之二。”在中心城區的某小區，業主期盼多年后終于成立了第一任業委會。“開發商遺留的問題太多了，小區又無其他資金來源，開展起工作來步履維艱。”該小區一位不愿透露姓名的委員告訴記者，后來經過討論，業委會主任表示愿意自掏腰包，為小區做點事情。“工作還沒開展多久，大家就累得筋疲力盡。”面對困難，有些業委會成員萌生退意。

另外，法律法規對小區事務的決策有著嚴格的規定。而業主思想較難統一，因此征詢意見成為一項繁重艱難的工作。對此，諶潔認為：“今后可以利用信息化手段建立公眾平臺。通過平臺發布小區事務，征詢意見、接受反饋。同時，在業主委員會議事規則上制定優化表決規則，如：委托表決、集合表決、默認表決、異議表決來提高業主組織的決策效率”這就提高了工作效率，也減輕了業委會的工作負擔。

困局之三，不排除業委會成員在工作中懷有私心。業委會成員手中掌握著一定的權利，但他們又沒有薪資報酬。有些人在開展工作時，難免會利用職權謀取私利或者濫用權利，把不屬于業委會的權利也用了。這些行為易引發業主的不滿。“這制約著業委會的良性發展。”諶潔坦言。

新羅區物管站呂站長表示，不提倡業委會成員不取報酬、只講奉獻。“這不利于業委會的良性發展。”呂站長認為，業委會成員耗費大量精力和時間為業主工作可以適當獲取報酬。這也有利于激勵他們更好地為小區業主服務，而不會在暗地里為自己謀利。

要懂法 明權責

“法律之籠”制約成員權力

業委會在開展日常工作中容易陷入兩個極端：一種是只為自己考慮，對小區事務則不聞不問；另一種是，一心只想創收，不考慮小區的長遠發展。

據了解，人民路上某小區業委會，他們想方設法將小區公共部分搭蓋出租增收，以此給業主發放福利待遇。他們認為只要是為全體業主利益著想，這些就可以做。“該業委會只是考慮到暫時的利益，這無疑是殺雞取卵和飲鴆止渴。”業委會在為業主謀福利時并沒有考慮到小區的正常運作和原有設計用途，保持物業的保值升值。

住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》及《福建省物業管理條例》均規定了業委會的權利和義務。“業委會和廣大業主要提高法治意識，明白業委會的權責，知道什么可以為，什么不能為。”諶潔說。另外，有些業委會對法律法規的認識不夠，將自身的權力擴大化，跨界侵害了業主的權利，引起了業主的不滿。這種情況下，就會導致業委會和業主間產生許多矛盾，從而遭遇信任危機。這就需要業委會成員提高法律意識，在法律設定的框架內做好管理小區的工作。

強把控 嚴監管

助力業委會良性運轉

如何促成業委會良性發展，做好業主自治這個命題，此前，我市相關工作人員曾到上海徐匯區、江蘇常州市進行物業管理方面的調研。

上海徐匯區頒布的《上海徐匯區物業管理條例》，明確規定行政部門、街道辦、鄉鎮人民政府對業委會有監督權利，只要小區人數達到相關成立居委會的人數和條件就配備一個居委會，街道、居委會設立物業管理工作站，配備專職工作人員，對小區物業管理和業主委員會相關工作進行監管管理，業委會成員中必須有一名是居委會工作人員。為了防止業委會主任或成員出現私心等情況，條例上規定入選業委會主任或成員必須是中共黨員并且接受街道辦和居委會的監督，以此對業委會進行工作上的監督和管理。

“我市有地方立法權，可以考慮通過立法來監管小區內的業委會，同時作為屬地管理原則，街道辦和居委會應當負起對業主委員會的監管工作，沒有小區的和諧就沒有社區的和諧，沒有社區的和諧就沒有社會的和諧。”諶潔說，將業委會的工作納入更為嚴格的法律范疇，以更大的力度對業委會進行監督和管理。或者，可以考慮在中心城區選幾個小區進行試點，直接由街道辦、鄉鎮府監管，在源頭選業委會成員時嚴格把控，為后續工作做好開頭。業委會也必須接受街道辦和居委會的監督，以此解決僅靠業委會成員自我約束力、沒有外來的力量監督的弊端。

登高時評：肯定和尊重，激發業委會的工作熱情

從一個臟亂差、亂象叢生的小區到如今讓人感覺踏實，登高西路安置小區AB區走了兩年。新任業委會，本著一顆公益心，全心全意為小區的業主服務，改善了小區居住環境的同時，也贏得了業主的認可。以此看來，一個勤勉的、盡職盡責的業委會，對一個小區治理程度好壞的影響是十分巨大的。

那么，如何使得業委會都能夠盡職盡責地為小區業主服務呢？

據筆者了解，目前，所有的業委會都是無償服務的，他們為小區業主所做的服務，是一種純公益的行為，而小區管理所涉及的事務大多是很繁瑣且易得罪人的，如若遇到不理解、胡攪蠻纏的業主，不僅事半功倍，而且讓人產生吃力不討好之感，故而業委會成員必須具有奉獻精神和公益心，愿意耗費自己的時間、精力，有事甚至還要耗費財力，去為他人服務。否則，業委會很可能就名存實亡，或是因怕得罪人或嫌麻煩而無所作為。

那么，各個小區的業主是不是只能夠盼望自己小區的業委會成員都是“雷鋒”，愿意為大家無償奉獻呢？筆者以為不然，要知道，在社會上，品德高尚的人和品行低下的人是位于紡錘的兩端，大多數人則是位于紡錘中間的普通人，寄希望于普通人都能夠無償奉獻無疑是不現實的。

在西方有著“等價交換”的概念，而在我國，先賢孔子也曾因弟子子貢贖回在他國為奴的魯國人，而不愿接受魯國的“報銷”對其進行批評，其原因是：子貢本身富裕，不要報銷或許顯得自身道德高尚，但對于其他不是那么富裕的人來說，就有了贖奴要求“報銷”顯得不夠高尚的顧慮，而不要求“報銷”自己又難以承擔，最終使得大多數人不再敢去贖回在他國為奴的魯國人了。

因此，筆者認為，與其一味地要求業委會成員要如何無私奉獻，要具有公益心，不如給予其相應的尊重，這個尊重分為兩方面，物質上的和精神上的。

物質上，要給業委會的成員發放適當的補貼，其實不用多，畢竟愿意承擔這么一份大多數時候并不討喜的工作的人，多少都是因為自身的公益心，發放補貼，更多的是對業委會成員的工作表示一種肯定和尊重，是為了讓他們覺得自己的付出是有價值的；精神上，業主既然選擇了業委會為自己“代言”，那么就應該對業委會合理合法的工作給予積極的配合，而不是自己有事了就找業委會，和自己無關的事情就愛理不理，更有甚者，對業委會的工作冷嘲熱諷，這無疑會極大地打擊業委會的工作積極性。

當自己的工作得到了肯定和尊重，自然會激發業委會成員的工作熱情，于是服務更好，等到了更多的肯定，這樣的良性循環應該是小區業主和業委會最為和諧的模式了。（記者 石芳 張梓睿 實習生 林鈺 文/圖）