全國重點城市樓市成交回升 調控政策進入平穩期

­　　11月，全國重點城市樓市成交止降回升，收緊性調控政策較此前幾個月有所減少。接受證券時報記者采訪的業內人士認為，成交的止降回升是進入年底樓市推盤旺季后市場成交的正常回升，雖然11月以來收緊性調控政策銳減，但調控并未松動，穩控樓市秩序仍然是調控重點，政策整體進入平穩運行期。預計房企迫于年終業績壓力仍將采取“以價換量”的措施，12月受供應繼續明顯增長影響，重點城市成交規模環比將繼續回升。

­　　成交整體正常回升

­　　中國指數研究院的最新數據顯示，11月，18個主要城市住宅成交面積同環比均由降轉升，環比升幅顯著。18個城市整體成交環比上漲26.6%，同比上漲4.2%。而10月份時，18個城市整體成交則是環比下降14%，同比下降11.5%；9月份是環比下降8.1%，同比下降22.2%。

­　　18個城市中，一線城市成交面積環比上漲2.4%，其中，北京環比升幅較為顯著，達16%；深圳環比升幅次之，為9%；廣州環比微漲1%；僅上海環比稍有下降，降幅5%。同比來看，受調控政策持續影響，一線城市整體成交同比下降14.9%，廣州同比降幅最明顯，達36%。二線代表城市成交環比上升36.8%，青島升幅較大，近190%；南京、溫州升幅均超45%；三線代表城市成交環比上升16.2%，東莞升幅較大，超40%。同比來看，整體下降28.2%。

­　　克而瑞研究中心的數據也顯示，在各城市供應放量后，11月成交繼續環比微增，也較2018年月平均成交量增長8%，但同比增幅較10月的15%繼續收窄至8%。26個重點二三線城市中，有8個城市同環比均出現上漲，值得注意的是，青島、合肥環比分別上漲229%與169%，主要是由于網簽的放松，累計成交房源集中備案，成交數據出現爆發式增長。預計未來二三線城市整體成交體量將保持穩定，城市之間成交熱度繼續分化。

­　　對于11月樓市成交環比止降回升的原因，中國指數研究院有關負責人接受證券時報記者采訪時表示，這是進入年底樓市推盤旺季后市場成交的正常回升，房企為沖擊業績目標，傾向選擇在年底加大推盤力度，歷年年底成交規模普遍位居同年相對高位，但實際新推盤去化情況不及前幾個月。

­　　“因為近期供應量確實比較大，所以多少會帶來銷售行情的提升，尤其是對比10月數據的話，確實有一定反彈，當然這要理解為弱反彈。應該說到了12月份房企追趕年度銷售目標的任務比較重，價格方面會適當下調，這也會帶來成交量的上升。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進對證券時報記者說。

­　　政策進入平穩期

­　　11月，房地產政策面最大的特點是收緊約束性政策銳減。中原地產研究中心統計數據顯示，11月，各種房地產調控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，成為2018年全年房地產政策發布最少的月份。從政策內容來看，只有蘇州一地針對限購政策有所升級，其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布，大部分政策內容都是重申或落實之前的調控政策。

­　　中原地產首席分析師張大偉認為，市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。2018年是房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市調控政策執行力度最嚴格，疊加10月份的24次樓市調控，年內房地產調控次數合計高達410次，同比上漲超過80%。

­　　張大偉同時指出，雖然在10月、11月調控政策發布次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策，但從多家中央媒體的表述看，調控力度將依然維持之前的高溫狀態，調控政策仍將運行一段時間。從政策預期看，寬松政策出現可能性不大。

­　　中國指數研究院有關負責人也認為，11月以來，各地累計發布房地產調控政策較此前幾個月有所減少，但調控并未松動，加強市場監管，穩控樓市秩序仍然是調控重點，政策整體進入平穩運行的時期。在中央遏制房價上漲的決心不會發生改變的情況下，未來各地將繼續嚴格執行前期已出臺的調控政策，調控政策將依然維持從緊狀態。

­　　未來成交或繼續回升

­　　對于未來的市場走勢，張大偉認為，在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續市場將逐漸進入供應加量周期，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房企或選擇“以價換量”以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

­　　克而瑞研究中心也認為，未來一線和二線城市的供應將繼續保持增長，隨著房企迫于年終業績壓力將采取“低價入市”、“打折促銷”等以價換量的措施，各線城市成交有望回升。

­　　“12月份房企追趕年度銷售目標的任務比較重，價格方面會適當下調，這也會帶來成交量的上升。”嚴躍進說。

­　　中國指數研究院有關負責人指出，今年樓市“金九銀十”不再，房企業績存壓，加之對明年市場調整的一致預期，房企在近期推盤的積極性將尤為強勁，預計12月受供應繼續明顯增長影響，重點城市市場成交規模環比將繼續回升。